Lors de l'achat d'un bien immobilier ou d'un terrain, plusieurs milliers d'euros sont généralement dus au titre des droits de mutation immobilière. Connaître les réglementations peut réduire sensiblement les coûts.
Autre record battu: 15,8 milliards d'euros de ventes immobilières dans les Länder en 2019 via les droits de mutation immobilière. Trois fois plus qu'il y a dix ans. Les ministres des Finances sont ravis. Cependant, les acheteurs immobiliers ont moins de raisons de se réjouir. La question de savoir si le vendeur ou l'acheteur paie la taxe sur les transactions en fonction du prix d'achat est une question d'accord. Habituellement, cependant, les acheteurs paient. Avec chaque euro dépensé sur la propriété, la charge fiscale sur le bureau des impôts augmente également. Cela est particulièrement vrai dans les États fédéraux avec un taux élevé de droits de mutation immobilière. Il varie à travers la république entre 3,5 et 6,5 pour cent (voir tableau ci-dessous). Mais le législateur a ouvert des opportunités pour revenir un peu sur la vis fiscale: seules les parties essentielles du bien sont soumises à la taxe de mutation immobilière.Ceux qui connaissent le sujet peuvent montrer l'inventaire séparément dans le contrat de vente notarié. Cela réduit l'assiette fiscale et l'acheteur peut économiser plusieurs milliers d'euros de droits de mutation immobilière.
Montant de la taxe de mutation immobilière
Le montant de la taxe de mutation immobilière varie en fonction de l'État fédéral. Les acheteurs de Thuringe paient presque deux fois plus d'impôts que les acheteurs de Bavière ou de Saxe.
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Etat |
Taux de la taxe de cession immobilière * |
Taxe sur le prix d'achat |
|---|---|---|
|
Bavière |
3,5 pour cent |
10 500 euros |
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Saxe |
3,5 pour cent |
10 500 euros |
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Hambourg |
4,5 pour cent |
13 500 euros |
|
Bade-Wurtemberg |
5 pour cent |
15 000 euros |
|
Brême |
5 pour cent |
15 000 euros |
|
Basse-Saxe |
5 pour cent |
15 000 euros |
|
Rhénanie-Palatinat |
5 pour cent |
15 000 euros |
|
Saxe-Anhalt |
5 pour cent |
15 000 euros |
|
Berlin |
6 pour cent |
18 000 euros |
|
Hesse |
6 pour cent |
18 000 euros |
|
Mecklembourg-Poméranie occidentale |
6 pour cent |
18 000 euros |
|
Brandebourg |
6,5 pour cent |
19 500 euros |
|
Rhénanie du Nord-Westphalie |
6,5 pour cent |
19 500 euros |
|
Sarre |
6,5 pour cent |
19 500 euros |
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Schleswig-Holstein |
6,5 pour cent |
19 500 euros |
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Thuringe |
6,5 pour cent |
19 500 euros |
* À partir de juillet 2020
L'inventaire réduit le fardeau fiscal
Tout ce qui n'est pas essentiel à la propriété et qui peut être enlevé sans le détruire fait partie de l'inventaire. Si vous contractez cela séparément avec un prix d'achat partiel, vous diminuez le prix de la propriété. Les éléments possibles sont:
- Sauna, cuisine, meubles, lumières
- Abri de jardin, outils de jardin
- Auvent, abri d'auto, poubelles
Les autorités fiscales reconnaissent les montants dans le contrat d'achat sans évaluation, pour autant qu'ils soient raisonnables et ne dépassent pas un total de 15 pour cent du prix d'achat, mais pas plus de 50 000 euros. Afin d'être prêt à répondre aux questions du bureau des impôts, laissez le vendeur vous remettre les factures.
Pourboire supplémentaire pour le contrat d'achat d'une copropriété: indiquez séparément les réserves d'entretien de l'ancien propriétaire. Aucun droit de mutation immobilière n'est alors dû.
Baisse des droits de mutation immobilière: les autorités fiscales vont donc les mains vides
Les successions et les donations sont exonérées de la taxe de mutation immobilière, tout comme les ventes entre conjoints. «Cela vaut également pour les litiges fonciers après un divorce», déclare Jörg Strötzel, conseiller fiscal et président du conseil d'administration de United Wage Tax Aid eV (VLH). Les parents en ligne directe sont également exonérés. Cela comprend les grands-parents, les parents et les enfants, mais pas les frères et sœurs. Une dernière exception: si, par exemple, vous achetez quelques mètres carrés de son jardin à votre voisin, les autorités fiscales repartent souvent les mains vides. La responsabilité fiscale ne commence qu'à partir d'un prix d'achat de 2 500 euros.
Ne triche pas
Tous les espoirs d'abaisser les droits de mutation immobilière ne se réalisent pas. Prenons l'exemple de la rente immobilière: si l'ancien propriétaire conserve le droit d'habiter la propriété, cela réduit le prix d'achat de plusieurs milliers d'euros. Cependant, la taxe de mutation immobilière est également due sur cette valeur.
Et méfiez-vous: il peut être dangereux si des promoteurs douteux promettent que la taxe de transfert de propriété ne s'appliquera qu'au prix de la propriété, à condition que des contrats d'achat séparés soient établis pour la construction immobilière et la construction de maisons. L'achat de la propriété est notarié, mais pas le contrat de construction. Après tout, le bureau des impôts ne devrait rien remarquer. Si les acheteurs participent, les deux contrats sont nuls et leurs paiements antérieurs peuvent être perdus. Car: Dès qu'un lien économique entre la vente du bien et la construction d'une maison peut être identifié, les deux appartiennent au bureau du notaire. Une recommandation dans le prospectus de vente prouve déjà la relation économique entre le vendeur et le promoteur immobilier. Seulement si vous achetez un terrain et commandez la construction indépendamment,le bureau des impôts est satisfait de la taxe de mutation immobilière pour la propriété.
Conseil d'expert: ce que vous devez considérer en matière de droits de mutation immobilière
Avis d'expert de Jörg Strötzel, conseiller fiscal et président du conseil d'administration de United Lohnsteuerhilfe eV:
Quiconque achète une propriété doit généralement payer des droits de mutation immobilière. La taxe est due immédiatement après l'achat. Un notaire réglemente les processus juridiques nécessaires. Il informe l'administration fiscale compétente qu'un contrat de vente a été conclu. Le bureau des impôts délivre alors l'évaluation de la taxe de cession immobilière et l'envoie à l'acheteur.
Payez rapidement: En règle générale, la taxe de mutation immobilière doit être payée au plus tard un mois après réception de la cotisation fiscale. Si cela ne se produit pas, le service des impôts refusera de délivrer le soi-disant certificat de décharge. D'une part, cela peut entraîner des pénalités de retard. Deuxièmement, l'acquéreur d'un bien ne peut être inscrit au registre foncier que si le bureau des impôts délivre ce certificat de décharge. Et l'acheteur n'est documenté en tant que propriétaire foncier que lorsqu'il est inscrit au registre foncier. Cependant, tant le vendeur que l'acheteur sont fondamentalement soumis à la taxe de mutation immobilière. Si l'acheteur ne paie pas réellement, l'administration fiscale peut également demander au vendeur de payer.
