Si deux propriétés sont directement adjacentes l'une à l'autre, la coopération des voisins est nécessaire dans certains cas. Pour que les droits et obligations soient clairement clarifiés, il y a la servitude.
Servitude: les points les plus importants en bref
- Les propriétaires peuvent s'accorder certains droits sur leur propriété.
- Ces accords doivent être inscrits au registre foncier en tant que servitudes.
- Les acheteurs immobiliers doivent s'informer de ces éventuelles entrées avant de signer un contrat.
- Il existe des différences significatives entre la servitude et l'usufruit.
Servitude: qu'est-ce que c'est?
La servitude est un accord entre deux propriétaires immobiliers. Ce sont souvent des voisins immédiats. La servitude est régie par le Code civil (BGB) aux §§ 1018 à 1029 et est inscrite au registre foncier. Dans la servitude, le propriétaire d'une propriété se voit accorder certains droits d'utilisation de la propriété de l'autre propriétaire. La personne qui renonce au droit d'utilisation précisément défini de sa propriété est le propriétaire de ce que l'on appelle le «bien servant». La personne à qui les droits sont accordés est le propriétaire de la «propriété dominante». Dans le contexte de la servitude, il est également possible que les droits ne soient pas accordés mais qu'ils soient renoncés.
Exemples de servitude
Il est particulièrement courant de s'entendre sur une servitude si l'une des deux parcelles concernées est une soi-disant «parcelle de marteau». Ce n'est pas directement sur la rue et ne peut être atteint que via la propriété dans la première rangée.
Dans le cadre de la servitude, par exemple, ces choses sont enregistrées:
Droit de passage / droit de passage Le propriétaire de la propriété du marteau a le droit d'installer et d'utiliser un accès ou également une allée à la propriété de desserte afin que la propriété de la deuxième rangée puisse être atteinte.- Ligne droite
La propriété du marteau doit être raccordée au réseau électrique et d'eau. Une ligne droite prévue dans la servitude permet au propriétaire de la propriété dominante de placer ces lignes sous la propriété servant.
Restriction de construction Parfois, le propriétaire de la propriété au pouvoir est privé de certaines options pour utiliser sa propriété avec la servitude. Par exemple, il est possible que la servitude stipule qu'aucun autre bâtiment ne peut être construit sur la propriété dominante. Une restriction à un certain nombre d'étages est également possible.- Droits de superstructure
Lors de la construction de développements sur la propriété dominante, certaines règles de développement frontalier doivent être respectées. Cela signifie qu'une certaine distance par rapport à la propriété de desserte doit être respectée. Dans la servitude, cependant, on peut dire que ces limites peuvent être reconstruites. - Acceptation de la pollution ou de la pollution sonore
Dans la servitude, on peut également affirmer que le propriétaire de l'une des deux propriétés doit accepter certaines pollutions sous forme de bruit ou de saleté. Cela peut être particulièrement utile si le propriétaire de l'autre propriété, par exemple, exploite une ferme sur cette propriété.
Comment la servitude est-elle enregistrée?
Une servitude est notariée et inscrite au registre foncier de la propriété servant. S'il y a également une inscription dans le registre foncier pour la propriété dominante, on parle de note de régie. Avant que la servitude ne soit notariée, les propriétaires doivent s'entendre sur l'accord à conclure. Il est essentiel que le propriétaire de la propriété dominante en profite. Dans le même temps, cependant, le propriétaire du bien servant ne doit pas être désavantagé.
Pourquoi l'inscription de la servitude au registre foncier est-elle importante pour les acheteurs immobiliers?
En principe, il serait également possible pour les propriétaires des deux biens de convenir dans un contrat de droit privé d'accorder certains droits aux autres ou de renoncer eux-mêmes à ces droits. Cependant, cet accord ne s'applique qu'aux deux parties nommées. Si l'une des propriétés est vendue, les droits ou renonciations de droits précédemment convenus expirent également. Un acheteur peut alors faire face au problème qu'il ne peut pas accéder à sa propriété de marteau parce que l'emprise et le passage n'ont pas été enregistrés dans une servitude.
Si vous envisagez d'acheter un terrain, il est donc essentiel de se renseigner sur d'éventuelles servitudes. Cela s'applique à la fois à l'achat d'une propriété sur une propriété marteau et à une propriété qui peut servir. Parce que dans certaines circonstances, le futur voisin sur la propriété au pouvoir a obtenu des droits qui entrent en conflit avec vos intérêts et les plans de la propriété de service.
Avant d'acheter une propriété, vérifiez s'il existe une servitude.
Comment une servitude peut-elle prendre fin?
Fondamentalement, une servitude ne prend fin que si le propriétaire de la propriété au pouvoir consent à la suppression. Cependant, il existe également des exceptions où le consentement n'est pas requis. Ce sont par exemple:
- Délai
Outre les informations de base sur la servitude, une date d'expiration peut également être inscrite au registre foncier. Avec cela, les droits convenus ou les renonciations de droits expirent. - Enchère de forclusion
Si la propriété servant est saisie, le propriétaire de la propriété au pouvoir peut faire face à un problème important. Car si la servitude n'a été inscrite au registre foncier qu'après la redevance foncière, elle expire avec la vente aux enchères de forclusion. Cela résulte de l'article 52 (1) de la loi sur les enchères par forclusion (ZVG). Selon l'article 92 (1) ZVG, cependant, le propriétaire de la propriété dominante a alors droit à une compensation pour la valeur du droit expiré. - Changement structurel
Si, par exemple, en raison d'un changement structurel, le besoin d'une servitude ne s'applique plus et que cela ne peut plus se produire à l'avenir, la servitude expire également. - Extinction par prescription
Si la servitude est restreinte ou rendue impossible par un obstacle pendant des années et que le propriétaire du bien dominant ne se défend pas contre elle, la servitude peut devenir caduque selon le § 1028 alinéa 1 BGB. La Cour fédérale de justice l'a confirmé dans un arrêt (BGH, arrêt du 18 juillet 2014, V ZR 151/13). - Perte d'avantage
Si le propriétaire de l'immeuble dominant ne bénéficie plus d'aucun avantage de la servitude inscrite au registre foncier, celle-ci expire également conformément à l'article 1019 BGB.
La fin d'une servitude est demandée par un notaire au cadastre.
Quelle est la différence entre la servitude et l'usufruit?
La principale différence entre la servitude et l'usufruit est que, dans le cas de la servitude, les droits sont accordés à un autre propriétaire. Ces droits sont transférés au nouveau propriétaire en cas de vente, à condition que la servitude soit inscrite au registre foncier.
Un droit d'usufruit, par contre, est lié à une personne déterminée et n'est donc pas à vendre. Il persiste même lors de la vente de biens immobiliers. Avec le droit d'usufruitier, le bénéficiaire peut également utiliser l'intégralité du bien. Dans le cas de la servitude, il ne peut revendiquer certains droits que pour lui-même.
