Cela concerne presque tous les propriétaires d'un appartement: la nouvelle loi sur la propriété des appartements. Qu'il s'agisse de l'administration, de la rénovation ou des réunions de propriétaires, les règles du jeu de la coexistence dans les immeubles à appartements ont considérablement changé.
Que vous y habitiez vous-même ou que vous le louiez: la loi sur la propriété des appartements (WEG) s'applique à la grande majorité des propriétaires d'appartements privés. Parce qu'à moins que vous ne soyez l'unique propriétaire du complexe résidentiel, de nombreuses décisions autour de la maison et de la cour sont prises par la communauté des propriétaires. Les conditions générales à cet effet sont déterminées par la Loi sur les condominiums, qui a été considérablement renouvelée. «Les changements structurels peuvent être mis en œuvre plus facilement et le gestionnaire et le conseil consultatif administratif reçoivent plus de compétences», explique Edeltraud Reitzer, directeur fédéral adjoint au Verband Wohneigentum eV
Une majorité simple suffit désormais
Les changements structurels, tels que l'installation de nouvelles fenêtres, l'isolation des façades ou l'installation d'un système solaire, peuvent désormais être décidés par la communauté des propriétaires à la majorité simple. «Le législateur veut parvenir à ce que des rénovations plus énergétiques soient effectuées dans les complexes résidentiels», explique Reitzer. Jusqu'à présent, il a fallu des majorités plus importantes, dans de nombreux cas même le consentement de tous les propriétaires. Afin que le propriétaire individuel ne soit pas à la merci de la majorité, les changements structurels ne doivent généralement être payés que par les propriétaires qui ont voté pour eux. Mais il y a des exceptions: par exemple, si, selon l'amendement, les mesures prévues «s'amortissent dans un délai raisonnable». Même si la résolution a été adoptée avec plus des deux tiers des voix et la moitié des parts des copropriétaires,tout le monde est prié de payer. «En pratique cela devrait conduire à quelques conflits», craint le professionnel de l'immobilier Reitzer.
Ces mesures de construction peuvent également être mises en œuvre sans majorité
Certaines mesures de construction peuvent même être réalisées par un seul propriétaire contre la volonté de la majorité. Par exemple, toute personne qui possède une voiture électrique peut demander qu'une borne de recharge soit installée dans le complexe résidentiel. Il existe également un droit aux conversions qui réduisent les obstacles, aux mesures de protection contre les effractions et aux installations permettant l'accès à Internet rapide. Qu'il s'agisse d'une borne de recharge, d'un monte-escalier dans le couloir ou d'une connexion par fibre optique: «Seuls les propriétaires qui commandent une telle mesure en supportent les frais. Et eux seuls sont autorisés à utiliser l'installation », explique l'expert de l'association Reitzer.
L'assemblée des propriétaires peut décider plus rapidement
Les réunions de propriétaires ont un quorum plus rapide car, en principe, des décisions juridiquement valables peuvent désormais être prises quel que soit le nombre de personnes présentes. Avant cela, au moins la moitié des propriétaires devaient être présents. «Il est désormais encore plus important de participer aux réunions des propriétaires pour qu'une minorité ne prenne pas de décisions», souligne Reitzer. Par conséquent, la période d’invitation à la réunion a été prolongée de deux à trois semaines. Les propriétaires d'appartements peuvent également décider d'activer la participation en ligne à la réunion à l'aide d'un système de vidéoconférence. Cependant, il n'y a aucune revendication légale à cela. «Et la mise en œuvre technique est susceptible de poser des problèmes», déclare Reitzer.
Les maisons individuelles constituent la plus grande part de ces statistiques.
Innovations concernant le gestionnaire immobilier
Il y a eu beaucoup de discussions sur les qualifications des gestionnaires immobiliers. Selon la nouvelle loi sur la propriété résidentielle, à partir de la fin de 2022, chaque propriétaire d'un établissement avec au moins neuf parties peut insister sur un gestionnaire possédant des qualifications IHK ou une formation comparable. «Cela renforce la compétence des administrations», se félicite Reitzer. Dans le même temps, la loi étend la liberté d'action de l'administrateur. Sans concertation, il peut conclure des contrats au nom de la communauté de la maison (hors transactions immobilières et prêts). «Cela lui permet de réagir plus rapidement, par exemple si le toit doit être réparé après une tempête», explique Reitzer. En revanche, la communauté des propriétaires peut plus facilement se séparer du gestionnaire. Les contrats en cours peuvent être résiliés à tout moment avec un préavis de six mois.Auparavant, il y avait une raison impérieuse d'être supprimée.
Le conseil consultatif contrôle l'administrateur
Pour la première fois, il est légalement stipulé que le conseil consultatif administratif contrôle l'administrateur et non seulement le soutient. Auparavant, trois copropriétaires devaient occuper ce poste honorifique, maintenant le nombre est arbitraire. Un propriétaire engagé dans la maison suffit. Edeltraud Reitzer de l'association de l'immobilier résidentiel: "Il devrait donc être plus facile de pourvoir ce poste important."
