Le droit des successions est compliqué et les droits de succession sont souvent extrêmement élevés. Pour cette raison, une maison est souvent donnée à l'un des enfants au cours de sa vie. Cependant, cela est également associé à des coûts. Outre les avantages fiscaux qui ne sont pas toujours certains, il faut également penser aux coûts impliqués. Dans notre entretien, vous pouvez découvrir auprès des experts en vérification des coûts les coûts que vous pouvez engager lors de la cession d'une maison.
Question: Combien cela coûte-t-il de donner une maison?
Expert en vérification des coûts: Ce n'est pas si facile à dire à tous les niveaux . Les coûts dépendent toujours du cas individuel. Dans des conditions très défavorables, un don peut même dans certains cas coûter la maison s'il n'y a pas de provision adéquate.
Il faut d'abord différencier:
- le notaire et les frais d'inscription pour le don
- la taxe de donation à payer
- la taxe de mutation immobilière
Les frais de notaire et d'enregistrement ne peuvent être évités lors du don d'une maison. Un don n'est juridiquement valable que si la convention de donation est notariée par le notaire et qu'une modification correspondante a été apportée à l'inscription au registre foncier.
Les frais de notaire et d'enregistrement s'élèvent dans la plupart des cas entre 1% et 2% de la valeur du bien . Les frais pour chaque activité individuelle du notaire sont fixés par la loi, afin que vous puissiez connaître les coûts à l'avance. Au final, celui qui supporte ces frais reste une question d'accord entre le donneur et le destinataire d'un cadeau.
La taxe sur les cadeaux ne s'applique pas dans tous les cas
La taxe de donation ne doit pas être due dans tous les cas. Dans certains cas, l'exonération fiscale s'applique ici, par exemple lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation occupé par son propriétaire qui doit être habité pendant les dix prochaines années (avec un conjoint ou un partenaire enregistré). Si le don est fait à un enfant, cela ne s'applique que si la surface habitable ne dépasse pas 200 m². Si nécessaire, des dons peuvent également être faits en parties individuelles avec un intervalle de 10 ans chacune, afin de pouvoir utiliser les exemptions plusieurs fois.
Dans tous les autres cas, les droits de succession sont dus, mais ils sont réduits de certaines allocations et d'une contribution dite de pension correspondante. Les hypothèques existantes, un droit de séjour convenu lors de la donation ou le droit d'usufruit peuvent alors réduire la charge fiscale. Le type de relation familiale et bien sûr la valeur du bien ont un impact sur la charge fiscale.
La taxe de mutation immobilière n'est jamais due pour un don, contrairement à l'achat d'une maison .
Exemple de coût tiré de la pratique
Une maison individuelle d'une valeur de 180 000 EUR est donnée par les parents à l'un des deux fils de son vivant. Aucune considération directe n'est convenue dans l'accord de don.
Le fils vivra dans la maison à l'avenir, ses parents emménageront dans l'appartement de grand-mère et auront le droit d'y vivre à vie.
| Publier | prix |
|---|---|
| Attestation notariale et inscription au registre foncier | 2 071,41 EUR |
| Taxe de donation | 0,00 EUR (défiscalisation, défiscalisation) |
| Coût total du cadeau | 2 071,41 EUR |
Ceci n'est qu'un exemple des coûts pour un cas individuel spécifique. Les coûts peuvent varier en fonction des circonstances exactes du don et de la valeur de la maison et de la propriété.
Question: De quoi dépend le coût du don d'une maison?
Expert en contrôle des coûts: Tout d'abord, les points suivants doivent être respectés:
- La valeur de la propriété
- les frais de notaire et d'enregistrement foncier qui en résultent (en fonction de la valeur et de la structure du processus commercial)
- s'il faut donner à un parent
- le type de relation
- si un héritage, un besoin de soins ou un litige successoral survient jusqu'à 10 ans après la donation (indemnité obligatoire)
- si les droits de succession ou les droits de donation s'appliquent dans le cas donné (possible jusqu'à 10 ans après)
Question: Quels sont exactement les coûts de transfert du registre foncier?
Le coût de la modification de l'inscription au registre foncier dépend de la valeur de la propriété
Expert en contrôle des coûts: La base des frais individuels encourus est toujours la valeur de la maison et la valeur de la propriété. Les frais (selon le KostO pour les notaires) sont calculés à partir de la valeur de la maison.
Les frais de notarisation du don sont de 2,0 fois le montant, sauf si la valeur commerciale de la transaction est inférieure à 100 000 euros, auquel cas seuls les frais simples sont facturés (pour 100 000 euros, cela correspond à 207 euros).
En outre, il existe des tarifs forfaitaires pour les documents et le système, comme prévu dans le KostO. Si le terrain est transféré, des frais distincts s'appliquent. Par exemple, avec une valeur immobilière de 500 000 EUR, cela représente 807 EUR. Seule la valeur marchande de la propriété s'applique ici, les charges sur la propriété ne modifient alors pas les coûts.
A ces frais s'ajoutent les frais habituels d'inscription au registre foncier.
Cependant, selon les circonstances de chaque cas, les coûts peuvent varier. Généralement, ils représentent entre 1% et 2% de la valeur du bien.
Question: Quand les cadeaux valent-ils vraiment la peine?
Expert en contrôle des coûts: Fondamentalement, on peut dire que penser à donner une maison à l'un des enfants vaut toujours la peine s'il y a une très grande quantité de richesse à distribuer.
Dans ce cas, les exonérations de droits de succession par enfant seraient dépassées très rapidement - et des impôts considérables devraient alors être payés pour l'héritage élevé.
Si un don est fait de son vivant, cela peut être évité. Des exemptions allant jusqu'à 400 000 EUR par enfant peuvent être demandées pour les cadeaux, et ces exemptions peuvent également être utilisées tous les 10 ans. La maison surdouée tombe alors hors de la constitution génétique et n'y est pas ajoutée.
En aucun cas un don ne doit être utilisé pour favoriser un enfant et lui laisser la maison. Cela peut par la suite devenir très désavantageux dans les litiges successoraux, car l'enfant bénéficiaire du don doit verser aux autres enfants ayant droit à une part obligatoire une compensation financière correspondante. Ceci s'applique toujours si le don remonte à moins de dix ans au moment de l'héritage. La valeur du don et l'héritage sont alors simplement additionnés. Le bénéficiaire doit alors prélever ces montants sur son patrimoine privé, mais le droit à l'indemnisation des ayants droit à une part obligatoire diminue de 10% pour chaque année précédente.
Par ailleurs, au cours de cette période de 10 ans, le bureau des impôts bénéficiera également des droits de succession en cas de dépassement de l'exonération fiscale. Ici aussi, le don fait partie de la propriété héréditaire. Si vous donnez, vous devez le faire le plus tôt possible.
Question: Quels autres problèmes pourrait-il y avoir avec le don d'une maison?
Si le donateur a besoin de soins, il peut toujours réclamer l'argent pour la propriété jusqu'à 10 ans plus tard
Expert en contrôle des coûts: Une situation particulièrement difficile survient encore et encore lorsque le donneur d'ordre a besoin de soins. Les frais de logement sont dans la plupart des cas très élevés, ils peuvent facilement se situer entre 2 500 et 3 000 euros par mois .
Si un don a été effectué il y a moins de 10 ans, un principe du Code civil allemand s'applique, qui permet au donateur de récupérer les biens donnés afin de couvrir ses frais de subsistance. Dans le cas d'une personne ayant besoin de soins qui ne peut plus payer elle-même ses frais de logement, le droit de réclamer est alors transféré aux bureaux de la protection sociale - et ils sont impitoyables sur ce point.
Soit le destinataire paie intégralement les frais d'entretien manquants, soit il retourne son ancien cadeau.
Légalement, il existe des moyens de désamorcer cela - soit en introduisant une charge foncière élevée correspondante en faveur de l'agence de protection sociale, ce qui ne fait cependant que déplacer le problème dans le futur, soit en rédigeant le contrat de donation en conséquence, qui ressemble alors plus à un «achat» ( Considérations telles que le nombre mensuel d'heures de soins ou la pension mensuelle dans le contrat) ou l'inscription des droits d'usufruitier comme charge. Cependant, il doit toujours être apprécié au cas par cas quelle construction juridique a du sens, si elle ne semble pas réaliste en aucune façon ou révèle une disproportion flagrante entre la valeur de la maison et la contrepartie, elle est néanmoins susceptible de poursuites judiciaires en fin de compte.
