Les droits de passage, les servitudes et les charges de construction sont un sujet complexe. Il s'agit également de coûts dans de nombreux domaines différents, à partir de? Inscription jusqu'aux paiements annuels. Dans notre entretien, l'expert en contrôle des coûts explique quels coûts peuvent survenir en relation avec les droits de passage.
Question: Quels sont les coûts de l'emprise?
Expert en vérification des coûts: Vous ne pouvez pas dire cela de manière générale . Premièrement, les coûts ont un impact dans des domaines très différents - y compris la valeur de la propriété - et, deuxièmement, la valeur d'un droit de passage ou d'une servitude joue également un rôle dans les coûts qui en découlent. L'évaluation de la valeur d'une emprise est une question compliquée, mais elle devient encore plus compliquée lors du calcul de la perte de valeur qui en résulte sur une propriété.
Tout d'abord, il faut distinguer:
- s'il s'agit d'un droit de passage
- que ce soit une servitude ou
- s'il s'agit d'une charge de construction
Le contexte est toujours le même: un propriétaire doit mettre à disposition une partie de sa propriété pour que quelqu'un d'autre puisse même accéder à sa propre propriété.
Question: Dans quels cas un droit de passage est-il accepté?
Le droit de passage est accordé principalement lorsque la propriété est divisée
Expert en contrôle des coûts: C'est notamment le cas lors du partage de propriétés: la partie de la propriété à l'arrière n'a alors généralement plus de connexion à l'espace public ou à une voie d'accès public sauf via l'autre partie de la propriété. Dans ce cas, quelque chose est créé qui est légalement appelé «lot de tuyaux».
Question: Est-ce toujours une inscription automatiquement valide dans le registre foncier?
Expert en contrôle des coûts: En pratique, il existe plusieurs options pour convenir et définir légalement une emprise:
- un accord contractuel
- la nomination d'une soi-disant servitude ou
- l'enregistrement d'une charge de bâtiment (s'il s'agit d'un droit de passage à usage public).
Les accords contractuels sont conclus comme un droit de passage privé entre deux personnes sous contrat. Dans ce cas, il n'y a pas d'inscription au registre foncier, il n'y a donc pas de frais de notaire.
Le problème avec un accord contractuel est que si l'une des propriétés change de mains, le contrat devient automatiquement invalide. Comme il n'a été conclu qu'entre deux personnes spécifiques, il n'est valable que comme accord entre ces deux personnes, mais pas automatiquement pour chaque propriétaire successeur.
Le problème supplémentaire d'un accord en vertu du droit des obligations est que, dans le cas d'un accord conclu par consentement mutuel, le propriétaire qui accorde le droit de passage n'a pas automatiquement droit à une indemnisation . Il n'y a donc pas de frais pour l'usager de l'emprise .
La nomination d'une servitude est cependant rendue publique dans le registre foncier et s'applique en permanence à chaque propriétaire successeur des deux propriétés. La servitude est un soi-disant «droit réel» et donc, contrairement au contrat, non personnel.
Le notaire prend en charge la formulation de la servitude, l'inscription au registre foncier a lieu avec le soi-disant «bien servant», c'est-à-dire avec le bien qui accorde la priorité. La propriété qui bénéficie du droit de passage est appelée propriété en arrière-plan (propriété Pfeifenstiel). Il n'y a pas d'inscription au registre foncier pour cette propriété, mais le droit de passage affecte également la valeur de la propriété pour cette propriété.
Si un chemin public mène sur une propriété privée, aucune servitude n'y est créée, mais une charge de construction est saisie . Les charges de bâtiment ne figurent pas dans le registre foncier, mais dans l'indice de charge de bâtiment.
Question: Y a-t-il d'autres droits associés au droit de passage?
Expert en contrôle des coûts: en plus de l'emprise réelle, d'autres droits connexes doivent également être respectés. Ces droits connexes peuvent également entraîner des coûts à une date ultérieure.
Voici les droits possibles suivants:
Le droit de passage s'accompagne souvent d'autres droits
- la ligne à droite (le droit d'avoir des lignes posées sur la partie sur laquelle l'emprise existe)
- le droit de construction (pas nécessairement lié, mais possible)
- le droit de passage
- la conduite à droite
Dans le cas des droits de construction, il est convenu qu'un bâtiment peut également être érigé sur la propriété dominante (celle qui bénéficie de l'emprise) qui fait saillie sur la propriété de desserte. Ce n'est pas toujours le cas, cependant, mais doit être négocié séparément.
Avec l'emprise d'urgence, une telle situation doit exister que la propriété derrière ne peut être atteinte que via la propriété de desserte. Si tel est le cas, le propriétaire de la parcelle située derrière a automatiquement droit au droit de passage. Le propriétaire du bien desservi ne peut pas le lui refuser.
En contrepartie, le propriétaire du bien servant a droit à la pension dite d' urgence - une compensation pour l'utilisation pour l'octroi d'un droit de passage défini. Le propriétaire de la propriété derrière la propriété engage des frais avec la pension d'urgence . Ces frais doivent être payés annuellement. Ils sont mesurés en fonction des restrictions imposées par l'emprise sur le bien desservi.
Le droit de passage d'urgence n'est pas inscrit au registre foncier - il n'y a donc pas de frais de notaire et de cadastre.
En plus de l'emprise d'urgence, un droit de conduire (le droit non seulement de traverser la propriété de desserte à pied, mais aussi de continuer avec des véhicules) peut également survenir pour la même raison. Dans ce cas, il en va de même pour les droits de conduite comme pour l'emprise d'urgence. Dans tous les autres cas, il est traité comme le droit de passage habituel.
Exemple de coût tiré de la pratique
Les coûts doivent être déterminés par un droit de passage après la division d'un terrain. Le terrain d'origine de 1 000 m² est divisé en deux parties égales de 500 m² chacune. La valeur vénale de la propriété est de 300 EUR par m².
Une bande de 60 m² au total est désignée en bordure du bien desservant comme option d'accès pour le bien situé derrière.
| Facteur de coût | frais | Répondre aux coûts |
|---|---|---|
| pension annuelle en espèces | 500 EUR | Parcelle arrière |
| Frais d'utilisation annuels (cela couvre également les frais de maintenance) | 250 EUR | Parcelle arrière |
| Dépréciation | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (valeur en espèces de la pension en espèces) | au service de la propriété |
| Dépréciation | 16665 EUR + 8333 EUR de paiements annuels (valeur en numéraire du loyer en espèces ou des frais d'utilisation) | Parcelle arrière |
Ceci est un exemple de coût individuel pour un cas d'exemple spécifique. Dans d'autres cas, les coûts et les pertes de valeur qui en résultent peuvent également être très différents. Dans ce cas, les déductions et les paiements sont basés uniquement sur une évaluation individuelle.
Question: De quels facteurs dépendent les coûts d'une emprise?
Expert en vérification des coûts: Voici quelques éléments à prendre en compte:
- s'il s'agit d'un droit de passage
- si une servitude est enregistrée
- quels frais de notaire sont engagés pour enregistrer la servitude
- si une charge de construction est enregistrée
- quels autres droits sont liés à l'emprise (par exemple, ligne à droite, conduite à droite)
- si seul un accord en vertu du droit des obligations est conclu entre deux propriétaires
- quelle restriction doit être prise en compte pour la propriété servant
- la valeur marchande des deux propriétés (propriété servant et propriété dominante)
- quelle est l'étendue de la zone sur laquelle l'emprise et, le cas échéant, les droits de circulation et autres droits sont accordés
- l'ampleur de l'effort d'entretien sur la zone pour laquelle un droit de passage est accordé
Les coûts qui en résultent ne peuvent être calculés que dans des cas individuels spécifiques en utilisant plusieurs facteurs d'évaluation. Il n'y a pas d'informations générales ni de tableaux applicables.
Question: Quels sont les frais de notaire pour l'enregistrement d'une servitude?
Les frais de notaire varient en fonction de la valeur du droit de passage
Expert en contrôle des coûts: Dans certains cas, cela peut être légèrement différent, en fonction de l'effort du notaire et de la valeur de l'emprise enregistrée.
Le barème des honoraires des notaires s'applique au calcul des frais de notaire, comme c'est le cas pour tous les travaux notariaux (ex: transfert de propriété). Les taux de frais correspondants peuvent être dérivés des tableaux du barème des frais.
Avec un droit de passage d'une valeur de 5 000 euros, cela entraînerait des frais de l'ordre de 30 à 40 euros chez le notaire. En outre, il peut y avoir des frais pour d'autres dépenses du notaire (inspection du registre foncier, frais de téléphone, etc.) qui doivent encore être pris en compte.
Question: La dépréciation due à une emprise joue-t-elle un rôle dans le prix d'achat d'une propriété?
Expert en contrôle des coûts: Oui, en tout cas. Les terrains sur lesquels une emprise s'applique valent moins - et sont donc également vendus à un prix inférieur.
Cependant, le calcul de la perte de valeur individuelle n'est pas toujours facile et doit être effectué par un expert expérimenté, notamment lorsqu'il s'agit d'acheter ou de vendre le bien.
Question: Cela signifie-t-il que les propriétés de service peuvent être acquises à peu de frais?
Expert en contrôle des coûts: C'est trop facile à penser.
Le prix d'achat d'une propriété de desserte est bien sûr inférieur en raison de l'emprise existante - cependant, la superficie de la propriété ne peut pas être entièrement utilisée en raison de l'emprise. Il n'y a donc en fait aucun profit réel, la réduction de prix signifie également une propriété proportionnellement «plus petite».
Si la propriété est financée, l'emprise peut même avoir un impact négatif: les banques ont souvent tendance à appliquer une décote de sécurité plus élevée que d'habitude, car la propriété avec l'emprise existante peut être plus difficile à vendre plus tard. La décote de sécurité plus élevée peut également aggraver les conditions de financement et ainsi augmenter les intérêts sur le financement immobilier.
Question: Y a-t-il aussi des inconvénients dus à l'emprise sur les propriétés dominantes?
Expert en vérification des coûts: Tant que l'emprise est légalement garantie par une servitude enregistrée, il n'y a pas d'inconvénients importants.
Cependant, cela devient problématique lorsqu'il n'y a pas de droit de passage inscrit dans le registre foncier, mais seulement un accord en vertu du droit des obligations. Dans ce cas, puisqu'il n'y a pas de sécurité juridique, il peut y avoir des problèmes de financement du bien. Les chances de vendre une telle propriété sont également souvent bien pires qu'avec une servitude enregistrée.
