Depuis fin 2011, des tests anti-légionelles sont également prévus dans l'installation d'eau potable de grands immeubles résidentiels à intervalles réguliers. Lors d'un entretien, l'expert en contrôle des coûts explique en détail les coûts que ces tests peuvent entraîner et qui doit les payer.
Question: Que sont les légionelles et pourquoi devez-vous tester?
Expert en contrôle des coûts: les légionelles sont des bactéries en forme de bâtonnets qui vivent dans l'eau. Certaines de leurs espèces très répandues peuvent provoquer chez l'homme une maladie appelée maladie du légionnaire.
Le problème ici n'est pas d'avaler de l'eau contaminée par Legionella - si le système immunitaire est intact, cela ne présente aucun risque - mais de respirer des gouttelettes d'eau contenant des Legionella . Le danger est très élevé lors de la douche, mais très faible dans tous les autres domaines d'utilisation de l'eau. Lorsqu'elles sont inhalées, les bactéries Legionella, si elles pénètrent dans les poumons profonds, provoquent une pneumonie grave, qui peut être mortelle, en particulier chez les personnes âgées et les jeunes enfants. Une inflammation de la paroi interne du cœur et du bassin rénal, ainsi que la fièvre de Pontiac relativement inoffensive, peuvent également survenir en raison d'une infection à Legionella.
Comme les légionelles aiment rester dans de l'eau chaude peu agitée et se multiplient très fortement à des températures d'eau plus élevées, l'ordonnance allemande sur l'eau potable stipule que tous les systèmes de chauffage de l'eau auxquels des douches sont raccordées doivent être régulièrement examinés.
Les propriétaires et les propriétaires de maisons multifamiliales, les associations de logement et les sociétés de gestion immobilière sont tenus de procéder à un examen tous les trois ans, selon lequel l'eau à analyser doit être prélevée et examinée en trois points différents sur chaque ligne.
En tant que propriétaires, tous ces propriétaires sont obligés d'examiner leur logement
- il y a au moins 3 unités d'habitation, dont au moins 1 doit être louée,
- un ballon d'eau chaude d'un volume supérieur à 400 l ou
- les pipelines contiennent au total 3 litres
- Des douches sont disponibles
Les échantillons doivent être prélevés à trois endroits différents
Les échantillons doivent être prélevés à 3 endroits différents:
- à la sortie du ballon d'eau chaude
- à l'entrée de la ligne de circulation et
- au point d'extraction le plus éloigné de chaque colonne montante
Un laboratoire agréé doit examiner ces échantillons et, en cas de dépassement de la valeur limite autorisée, en informer immédiatement le service de santé responsable, qui ordonnera alors des mesures supplémentaires (blocage, désinfection du système) que le propriétaire devra prendre immédiatement à ses frais.
Question: Combien coûte un tel examen?
Expert en contrôle des coûts: Le coût d'analyse des échantillons peut varier considérablement d'un laboratoire à l'autre.
En règle générale, l'examen d'un échantillon coûte entre 25 et 60 euros, selon le laboratoire utilisé. Dans la mesure où un total d'au moins 3 échantillons doivent être prélevés, les frais se situent dans tous les cas entre 75 EUR et 180 EUR , dans la plupart des cas, il y a des frais de voyage supplémentaires .
Un petit exemple de coûts de la pratique
Nous avons un contrôle de légionelles effectué dans notre immeuble. Il y a 7 appartements dans notre maison, avec un total de 2 contremarches.
| Publier | prix |
|---|---|
| 4 échantillonnage, analyse | 4 * 45 EUR |
| Coûts du voyage | 24 EUR |
| coût total | 204 EUR |
Ceci est juste un exemple de coût unique qui s'applique uniquement au coût des tests pour une maison spécifique et via un laboratoire spécifique. Les coûts des autres bâtiments peuvent varier.
Dans notre exemple, la deuxième colonne montante nécessite un prélèvement supplémentaire («au point le plus éloigné de chaque colonne montante»).
Question: De quoi dépendent les coûts du test Legionella?
Expert en contrôle des coûts: voici quelques points déterminants pour les coûts:
- le nombre de points de prélèvement prévus, en fonction du type d'installation dans le bâtiment
- les frais d'analyse en laboratoire
- les coûts supplémentaires facturés par le laboratoire respectif pour l'échantillonnage
Dans la pratique, il existe ici des différences de coûts nettes - les propriétaires ou les associations de logement disposant d'un plus grand nombre d'appartements loués bénéficient souvent également de conditions légèrement plus favorables de la part de nombreux laboratoires.
En tant que bailleur, vous avez le libre choix du laboratoire (agréé) à charger pour l'enquête. Les comparaisons de prix valent vraiment la peine ici - du moins dans l'intérêt des locataires, qui doivent en fin de compte payer les frais.
Question: Combien coûte réellement la mise en place des points d'échantillonnage?
Experts en contrôle des coûts: Les points de prélèvement correspondants (vannes) sont généralement produits par des entreprises d'installation sanitaire. Les coûts sont toujours basés sur l'effort et le prix de l'entreprise individuelle.
Dans la pratique, cependant, vous pouvez généralement vous attendre à des coûts d' environ 250 à 300 EUR .
Question: Quels coûts un propriétaire peut-il répercuter sur les locataires?
Le coût du test est généralement à la charge du locataire
Expert en contrôle des coûts: Fondamentalement, il y a deux types de coûts ici: d'une part, les coûts ponctuels de mise en place des points d'échantillonnage nécessaires aux tests, et d'autre part, les coûts des tests eux-mêmes.
L'établissement des points de prélèvement relève de la responsabilité du propriétaire , qui est chargé de fournir les installations structurelles nécessaires. Selon le § 559 BGB, il a le droit d'augmenter le loyer.
Cependant, les coûts des tests en cours (enquête préliminaire) représentent «d'autres frais de fonctionnement» et peuvent donc être répercutés sur les locataires. Ceci est soutenu par les § 2 n ° 5a) - 5c) et 6a) - 6c) de l'ordonnance sur les frais de fonctionnement (BetrkV), qui traite de la «surveillance du système» et de la «vérification de sa sécurité de fonctionnement».
Question: Qu'en est-il des copropriétés?
Expert en contrôle des coûts: La situation est un peu plus problématique ici, car tous les propriétaires ne sont pas couverts par l'obligation légale de contrôler les légionelles. Elle n'affecte que les propriétaires d'appartements qui louent l'appartement dont ils sont propriétaires, c'est-à-dire qui sont les propriétaires.
Cependant, une décision de justice a clairement établi que l'association des propriétaires est entièrement responsable de l'enquête sur le réseau d'eau potable et que tous les propriétaires doivent en supporter les coûts de manière égale - que seuls certains propriétaires louent leurs appartements, mais pas d'autres.
La raison de ce jugement est que le réseau d'eau potable est majoritairement détenu conjointement par WEG. Cela signifie que les propriétaires des appartements, en tant que WEG, sont également propriétaires du système d'eau potable. Dans ce rôle, ils supportent le fardeau de la propriété commune, en l'occurrence les coûts d'inspection du réseau d'eau potable.
Le principe du pollueur-payeur ne s'applique pas ici - tous les propriétaires d'appartements ont une obligation collective, pas seulement les propriétaires qui louent leurs appartements.
