Même ceux qui ont déjà payé leur maison ne vivent pas gratuitement - tout comme les locataires, les propriétaires doivent également prendre en compte les frais de fonctionnement. Ces coûts sont souvent sous-estimés. L'expert en contrôle des coûts explique en détail dans un entretien quels coûts peuvent être attendus dans la pratique.
Question: Pourquoi les coûts de fonctionnement sont-ils si souvent sous-estimés - et pourquoi est-il important d'avoir une vue d'ensemble?
Expert en contrôle des coûts: Dans de nombreux cas , les factures ne sont envoyées qu'à des intervalles irréguliers - environ tous les six mois ou une fois par an. Les factures plus importantes sont alors traitées comme des dépenses imprévues et peuvent creuser un trou dans le budget du ménage. Si vous avez une vue d'ensemble dès le départ de ce que votre maison vous coûte globalement, vous pouvez facilement éviter de telles situations. Le coût de la maison fait partie du coût direct de la vie - le coût du logement ne peut généralement être ni évité ni économisé (à quelques exceptions près). Vous devez donc toujours être fermement planifié.
Un bon aperçu des coûts ultérieurs est également important lorsqu'il s'agit de prêts hypothécaires. Souvent, ils ne regardent que le montant de l'acompte, mais en fait, il y a des frais de fonctionnement supplémentaires qui doivent également être supportés par la maison. Si vous négligez ces coûts ou les estimez trop bas, la maison coûtera beaucoup plus cher chaque mois que ce que vous aviez initialement prévu. Ils s'ajoutent toujours aux échéances de remboursement du prêt à la construction.
Une bonne vue d'ensemble de tous les coûts permanents est donc importante dès le départ - et a du sens. Vous devez toujours savoir quels fardeaux une maison entraîne.
Question: Quels sont les frais de fonctionnement d'une maison individuelle en pratique?
Expert en contrôle des coûts: Cela dépend bien sûr dans une large mesure de la maison elle-même et aussi de son emplacement. Les informations générales sont donc toujours difficiles.
Pour la plupart des maisons unifamiliales, cependant, vous devez assumer des frais de fonctionnement d'au moins 5 000 à 8 000 EUR par an. Dans le cas des maisons plus anciennes, cela peut souvent être beaucoup plus.
Un petit exemple de coût tiré de la pratique:
Nous avons examiné et répertorié en détail les coûts d'une maison individuelle typique sur une propriété généralement grande:
| Publier | frais engagés par an |
|---|---|
| Taxe de propriété | 780 EUR par an (cela peut être plus dans certaines zones) |
| frais de chauffage | 800 EUR par an (notre maison est un bâtiment économe en énergie, relativement neuf - qui peut être beaucoup plus) |
| Frais d'égouts | 525 EUR par an |
| frais d'électricité | 570 EUR par an |
| Frais de déchets | 240 EUR par an |
| Nettoyage des rues | 300 EUR par an |
| ramoneur | 100 EUR par an |
| Frais de base pour les lignes fixes et Internet | 480 EUR par an |
| Assurance habitation | 200 EUR par an |
| L'assurance habitation | 150 EUR par an |
| Assurance dommages naturels | 180 EUR par an |
| GEZ par an | 210 EUR |
| Réserve d'entretien | 1680 EUR par an (c'est nettement plus pour les maisons plus anciennes) |
| Coût total par an | 6 215 EUR |
| réparti mensuellement | 517,91 EUR par mois |
Même les coûts de fonctionnement d'une maison individuelle économique dépassent généralement 500 € par mois
Bien sûr, ce ne sont que des coûts exemplaires pour une maison unifamiliale moderne et typique. Les coûts peuvent également être considérablement plus élevés pour d'autres maisons, surtout si elles sont situées dans des zones métropolitaines ou si la maison est plus ancienne.
Dans notre exemple de coût, vous pouvez déjà voir que la maison est optimisée en termes de consommation et assez économique dans de nombreux domaines - mais les coûts encourus sont déjà considérables. Des coûts de chauffage plus élevés, des coûts d'électricité élevés ou de nombreuses réparations à effectuer dans les vieilles maisons peuvent faire grimper considérablement ces coûts.
Si vous ajoutez une tranche de prêt moyenne à cela, les frais de logement s'élèvent à une somme élevée qui doit être augmentée chaque mois.
Question: De quels facteurs dépendent les frais de fonctionnement de la maison?
Expert en contrôle des coûts: Ici, vous devez considérer de nombreux facteurs:
- l'emplacement de la maison (emplacement)
- la valeur unitaire de la maison
- Âge et état technique de la maison
- l'état énergétique de la maison
- l'équipement de la maison
- le montant des primes d'assurance en détail
- Tous les frais supplémentaires qui doivent encore être pris en compte (ex: entretien des installations extérieures, entretien annuel d'un toit plat, déneigement, etc.)
Chacun de ces facteurs peut entraîner des coûts très différents d'une maison à l'autre - les coûts totaux qui doivent être pris en compte pour la maison sont également différents.
Question: Pourquoi l'emplacement de la maison est-il si déterminant pour les coûts?
Expert en contrôle des coûts: Ici, vous devez considérer deux choses:
- l'emplacement du bâtiment en termes d'état et de municipalité
- l'emplacement réel du bâtiment en termes de hauteur et d'emplacement sur la propriété
L'emplacement réel de la maison a un impact majeur sur les coûts de chauffage: en altitude, il fait généralement plus froid et il faut plus de chauffage. Une maison individuelle avec de grandes fenêtres orientées au sud nécessite souvent beaucoup moins d'énergie de chauffage car elle est souvent chauffée par les rayons du soleil en hiver aussi.
La localisation en termes d'État fédéral et de commune est particulièrement déterminante pour les redevances, qui peuvent être très différentes d'une commune à l'autre:
- Taxe de propriété
- Frais d'égouts
- Frais communautaires pour l'élimination des ordures et le nettoyage des rues
L'impôt foncier est souvent beaucoup plus élevé dans les zones métropolitaines que dans les communautés rurales. Il y a jusqu'à deux fois plus de différences ici - entre Berlin et une petite commune de Bavière, par exemple.
Les frais de traitement des eaux usées sont fixés par l'association des eaux usées à laquelle vous appartenez. Les dépenses engagées par l'association pour l'évacuation des eaux usées municipales jouent souvent un rôle majeur dans les coûts.
Les frais d'eaux usées varient considérablement en fonction de l'emplacement
Si, comme dans certaines régions de l'est, seuls de très petits villages avec quelques maisons sont connectés à des stations d'épuration éloignées, cela peut entraîner des coûts nettement plus élevés que dans les zones densément peuplées. La longueur des canalisations entraîne non seulement des coûts de construction élevés, mais également des coûts de maintenance élevés, qui sont ensuite répercutés sur les quelques participants au raccordement.
Il y a donc des fluctuations importantes dans les redevances annuelles des eaux usées en particulier - dans une comparaison à l'échelle de l'Allemagne, elles peuvent être comprises entre 250 et 1000 euros pour une maison individuelle moyenne - ce sont des différences de coût de près de quatre fois.
Les compagnies d'assurance calculent également leurs primes en fonction du risque individuel de dommage - dans les zones avec de fréquentes pluies abondantes ou d'autres menaces possibles, l'assurance est d'autant plus chère. Ici aussi, l'emplacement et l'emplacement du bâtiment jouent toujours un rôle.
Question: La valeur unitaire est-elle alors également significative pour les taxes municipales?
Expert en contrôle des coûts: Oui, en particulier pour la taxe foncière. La valeur unitaire de la maison est importante pour le calcul de la taxe foncière.
Le calcul de la valeur unitaire peut être compliqué - en gros, la valeur de la maison est réduite à une valeur de 1935 (ou 1964 dans les nouveaux États fédéraux). Cette valeur est utilisée pour la taxe foncière.
Avec l'aide de cette réduction aux valeurs passées, la valeur d'une maison devrait être rendue comparable indépendamment de l'année de construction et du prix d'achat.
Question: Il peut y avoir de grandes différences dans les coûts de chauffage et d'électricité, non? Pourquoi donc?
Expert en contrôle des coûts: Oui, cela va de très bon marché à très cher.
Cela est dû d'une part au type de système de chauffage: même avec le même besoin de chauffage (nous supposons 10000 kWh / an à titre d'exemple), les coûts de chauffage peuvent être compris entre environ 3,5 centimes / kWh et plus de 10 centimes / kWh , selon le type de chauffage. . Si vous chauffiez uniquement à l'électricité (ce que personne ne fait), les frais de chauffage seraient compris entre 20 cents / kWh et 28 cents / kWh .
Si vous extrapolez brièvement cela, les coûts de chauffage peuvent être de 350 EUR ou 1 000 EUR pour les systèmes de chauffage conventionnels, pour l'électricité, ce serait de 2 000 EUR à 2 800 EUR par an . Il existe d'énormes différences - même avec le même besoin de chauffage, uniquement en raison du type de système de chauffage.
Ensuite, vous devez calculer l' efficacité du chauffage. Les systèmes modernes dotés de la technologie de condensation ont souvent besoin de 15 à 20% d' énergie de chauffage en moins, car la chaleur résiduelle des gaz d'échappement est également utilisée. Les frais de chauffage peuvent donc être réduits du même pourcentage.
Si l'énergie solaire thermique est également utilisée pour soutenir le chauffage, 15 à 20% supplémentaires des coûts de chauffage peuvent être économisés dans des endroits favorables .
Le montant à prévoir pour les frais de chauffage dépend principalement du type de système de chauffage
Si vous utilisez toutes les options disponibles - toujours avec le même besoin de chauffage - les coûts de chauffage peuvent être d' environ 180 EUR ou 1000 EUR par an. Dans un cas, c'est plus de cinq fois plus que dans l'autre - bien sûr, cela a également un impact significatif sur la charge financière mensuelle de la maison.
Réduire autant les coûts de chauffage est bien sûr associé aux investissements correspondants, mais à long terme, cela peut en valoir la peine, surtout si vous avez un besoin de chauffage plus élevé que le très économique 10 000 kWh par an. En outre, vous pouvez profiter des subventions correspondantes pour passer à ces technologies de chauffage à faible consommation d'énergie.
La technologie de chauffage la moins chère est généralement la biomasse (granulés, copeaux de bois), suivie du gaz naturel, qui est encore assez bon marché à environ 6 cents / kWh . Le prix du mazout peut provoquer des fluctuations dans les systèmes de chauffage au mazout - selon le prix du mazout, les coûts se situent entre environ 6,5 cents / kWh et 10 cents / kWh . Le gaz de pétrole liquéfié a également une plage de fluctuation similaire, tandis que le chauffage urbain se situe généralement à l'extrémité supérieure de cette fourchette de prix.
Question: Ici, cependant, l'isolation ou la rénovation écoénergétique n'est même pas envisagée, non?
Expert en contrôle des coûts: Non - les différences de coûts indiquées ci-dessus sont basées uniquement sur le type de chauffage.
Si vous regardez les effets de l'isolation moderne, vous pouvez voir à quel point elle peut être efficace:
| Norme énergétique | Besoin en chauffage par m² et par an |
|---|---|
| Construit avant 1977, non rénové | 300 kWh / m² par an voire plus |
| Ordonnance de 1977 sur la protection thermique | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² par an |
| selon l'ordonnance de 1995 sur l'isolation thermique | environ 100 kWh / m² par an |
| EnEV 2009 | environ 60 kWh / m² - 100 kWh / m² par an |
| EnEV actuel (nouveau bâtiment) | environ 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Maison basse consommation / maison à efficacité énergétique | environ 20 kWh / m² - 50 kWh / m² par an |
| Maison passive | moins de 20 kWh / m² par an |
Cela montre l'ampleur des différences dues à l'isolation.
Une maison de 140 m² des années 60 a un besoin de chauffage d'au moins 42 000 kWh / an, tandis qu'une maison moderne selon la norme EnEV actuelle ne dispose que de 7 000 kWh - 10 000 kWh / an de même taille.
Ceci entraîne à nouveau des différences significatives dans les coûts de chauffage.
Si vous additionnez à la fois le type de chauffage et la norme d'isolation, la vieille maison avec un ancien système de chauffage coûteux coûte jusqu'à 4200 EUR par an, tandis que le bâtiment de même taille avec un système de chauffage efficace, isolé selon la norme actuelle, coûte 180 EUR - 250 EUR Coûts par an. Il y a d'énormes différences.
Question: Comment calculez-vous les coûts de maintenance?
Les travaux de rénovation sont généralement très coûteux, en particulier sur les bâtiments anciens
Expert en contrôle des coûts: avec des bâtiments plus anciens dans un état non rénové, il faut bien sûr s'attendre à des coûts d'entretien nettement plus élevés qu'avec un bâtiment moderne et nouvellement construit.
En fait, le calcul d'une réserve d'entretien n'est requis que pour les propriétaires de maisons multifamiliales - en raison du même problème avec les maisons individuelles, à savoir que les travaux de réparation, d'entretien et de réparation doivent être payés à intervalles réguliers, le calcul a également du sens.
Il n'existe pas non plus de méthode de calcul prescrite par la loi pour les propriétaires - la loi ne parle que d'une «réserve appropriée».
Dans la pratique, cependant, on peut se contenter de ce que l'on appelle la formule de Peters .
Coûts de production (coûts de construction) du bâtiment par m² x 1,5 / 80 = coûts d'entretien annuels par m²
Si vous multipliez ce résultat par la superficie en pieds carrés et divisez par 12, vous saurez quel montant mensuel mettre de côté pour les réparations futures. Vous pouvez connaître les coûts de production au m² à partir des plans de construction du bâtiment. Dans le cas des maisons de plus de 80 ans, cependant, ce calcul doit être utilisé avec prudence.
La formule est basée sur une valeur moyenne statistiquement déterminée, ce qui signifie que les travaux de réparation et d'entretien doivent être effectués sur les bâtiments environ 1,5 fois la valeur de production en 80 ans.
La formule de Peters est souvent tout à fait correcte pour les bâtiments plus anciens; souvent le facteur 1,5 est un peu trop faible en raison des différences de coût pour les travaux dans les zones individuelles. Alors accordez-vous une marge de sécurité ici si les travaux de construction sont plus chers dans votre région qu'ailleurs (par exemple dans les zones métropolitaines).
Avec un nouveau bâtiment, vous pouvez également vous faciliter la tâche:
Prenez simplement 0,8% à 1% du prix d'achat ou des coûts de construction après l'achèvement comme réserve d'entretien annuel et vous êtes toujours du bon côté et pouvez payer presque toutes les réparations dues à partir de la réserve.
