Quiconque veut construire un bâtiment selon ses propres idées ne peut éviter les services d'un architecte. Même lorsqu'une demande de construction doit être soumise, vous avez généralement besoin de l'architecte pour la planification prescrite. Dans notre entretien, l'expert en contrôle des coûts explique en détail les coûts que les architectes peuvent encourir et leur composition.
Question: Un architecte travaille-t-il uniquement comme planificateur de bâtiment?
Expert en contrôle des coûts: c'est sa tâche principale - ou sa vocation, si vous voulez - mais pas nécessairement sa seule activité.
Outre la conception de bâtiments, les architectes sont également actifs dans de nombreux autres domaines de la construction:
- ils réalisent non seulement la planification structurelle, mais aussi technique et économique des bâtiments
- ils peuvent effectuer des calculs statiques
- ils aident aux appels d'offres sur place et à la sélection des offres entrantes
- Ils travaillent comme superviseurs de construction dans une fonction de surveillance et sont également la personne de contact pour toutes les questions de construction importantes
- ils coordonnent le travail des différents corps de métier et créent et surveillent les horaires afin qu'un bâtiment puisse effectivement être achevé dans le temps prévu
- ils aident à repérer, documenter et affirmer tous les défauts de construction possibles
- ils peuvent aider à trouver des économies d'énergie potentielles et agir également en tant que consultants en énergie
- ils peuvent effectuer tous les calculs techniques nécessaires à un bâtiment (comme la demande de chaleur ou la demande d'énergie) et aider à optimiser un bâtiment économiquement ou en termes de coûts d'exploitation
- Ils créent des preuves juridiquement valables que toutes les dispositions légales (telles que l'EnEV) ont été respectées pour un bâtiment
Les domaines de responsabilité sont donc extrêmement diversifiés - vous pouvez presque toujours parler à un architecte de tout problème de construction.
Chaque prestation de l'architecte est bien entendu associée à des coûts correspondants.
Question: Combien coûte le travail d'un architecte? Peut-il déterminer combien il demande?
Un architecte est lié par la grille tarifaire des architectes et ingénieurs
Expert en contrôle des coûts: Non. En ce qui concerne les coûts qu'un architecte peut facturer, il est toujours lié par le soi-disant HOAI , la grille tarifaire des architectes et des ingénieurs.
Les coûts de l'architecte sont essentiellement basés sur le type de bâtiment et la complexité du projet de construction.
Pour la construction d'une maison unifamiliale normale, vous pouvez estimer environ 10% des coûts de construction totaux en tant que coûts d'architecte, pour un immeuble à appartements, vous pouvez compter environ 8% des coûts de construction totaux .
Bien sûr, cela peut varier légèrement à la hausse et à la baisse, en fonction de la quantité de travail de l'architecte et des services qu'il prend. S'il est chargé de la gamme complète de services, dans la plupart des cas, vous êtes déjà assez bien avec ces valeurs indicatives approximatives pour votre planification.
Un petit exemple de coût tiré de la pratique:
Nous embauchons un architecte pour construire une maison un peu unifamiliale, dont le coût total est de 350 000 EUR.
| Puissance | prix |
|---|---|
| Coût total de tous les services de l'architecte (tarif moyen) | 42 115,63 EUR |
Notez qu'il ne s'agit que d'un exemple de coût unique pour un cas spécifique. Selon le type de bâtiment et les services mis en service, les coûts peuvent également être plus ou moins élevés.
L'envergure que l'architecte aurait eue avec notre immeuble n'est pas trop grande: s'il avait facturé selon le tarif minimum, les coûts
auraient été de 38 250,50 euros ; dans notre cas, il aurait pu facturer au plus 45 710,75 euros .
La taxe sur la valeur ajoutée est ensuite ajoutée à ces montants .
Avec tout cela, il faut également noter que les honoraires d'un architecte ne sont bien sûr pas dus en une seule fois et à l'avance: ils sont payés en plusieurs fois en fonction de l'avancement des travaux.
Question: De quoi dépendent exactement les coûts pour l'architecte?
Expert en vérification des coûts: Voici quelques facteurs:
- le type de bâtiment et la difficulté de planification
- l'étendue des services commandés
- l'effort de l'architecte dans la planification et
- les soi-disant «frais de construction imputables» du bâtiment comme stipulation pour la comptabilité d'honoraires
Les coûts pour l'architecte dépendent en fin de compte de tous ces facteurs - malgré les honoraires «standardisés», il peut encore y avoir de grandes différences dans les coûts individuels.
Question: Comment le type de bâtiment et la difficulté de construction sont-ils évalués?
Le coût pour l'architecte dépend de la complexité de la construction
Expert en contrôle des coûts: Les zones dites de frais sont utilisées à cet effet dans le HOAI . Il y a un total de 5 zones de rodage, de I à V.
Un bâtiment a toujours un niveau de difficulté de planification différent, en fonction de son type.
Comme il est relativement facile de planifier un entrepôt simple, ces bâtiments sont affectés à la zone tarifaire I.
Une maison unifamiliale est beaucoup plus difficile à construire - en fonction de la complexité du projet de construction, ces bâtiments se trouvent dans les zones tarifaires III à IV.
Les bâtiments très complexes, tels que les instituts scientifiques dotés d'un équipement hautement technique, représentent alors la classe supérieure des défis de planification et se trouvent donc dans la zone tarifaire V.
Chaque zone tarifaire a ses propres tableaux de coûts pour les services de construction individuels. Comme dans notre exemple, il y en a un pour chaque table
- Tarif minimum
- Mouvement moyen et
- Taux maximum
L'architecte peut alors appliquer ces phrases en fonction de l'effort qui en résulte. Il existe bien sûr des règles et des directives pour cela aussi - un architecte ne peut pas simplement appliquer le taux forfaitaire maximal partout afin d'optimiser ses honoraires. Les conditions préalables spécifiées en ce qui concerne son effort doivent déjà être remplies.
Question: Le type de bâtiment détermine fondamentalement quel tableau de coûts HOAI est utilisé - quels services pouvez-vous commander pour la construction d'une maison, par exemple?
Expert en contrôle des coûts: Ici, le HOAI fournit des sous-domaines individuels, qui sont divisés en 9 phases de service au total :
| Phase de performance | Activités de l'architecte | Pourcentage du coût total de l'architecte |
|---|---|---|
| 1 | Consultation initiale, recherche fondamentale | 2% |
| 2 | Avant-projet | sept% |
| 3 | Projet détaillé, estimation des coûts | 15% |
| 4e | Demander le permis de construire | 3% |
| 5 | Création de planification de chantier, planification du temps, planification commerciale | 25% |
| 6e | Annonce des travaux individuels | dix% |
| 7e | Examen des offres et assistance à l'attribution | 4% |
| 8ème | Supervision de la construction, supervision des travaux de construction | 32% |
| 9 | Suivi, documentation, identification des vices de construction, assistance aux réclamations de garantie constructeur | 2% |
Un architecte n'est pas nécessaire dans toutes les phases de planification et de construction
Bien entendu, le client n'a à payer que pour l'étendue des services qu'il a commandés.
Si nous avions les architectes dans nos coûts, seulement avec les phases de travaux 1 - commandées 4, nous n'avions que 24% des coûts déclarés , donc 10 100 EUR engagés aux frais des architectes.
En règle générale, il est impossible d'éviter les 4 premières phases de service, sauf si des plans détaillés ont déjà été établis.
Pour la phase de service 4, vous devez également ajouter les coûts officiels de l'application du bâtiment, généralement 0,5% à 0,7% du coût total de construction.
À partir de la phase 5, vous avez essentiellement le libre choix des services pour lesquels vous souhaitez utiliser l'architecte - mais vous devez garder à l'esprit qu'en tant que profane, il est difficile d'évaluer beaucoup de choses - et que plus tard, vous ne pouvez bien sûr tenir l'architecte responsable que des services, lequel a effectivement commandé.
Question: Que se passe-t-il réellement si un architecte fait des erreurs ou qu'une erreur se produit dans l'exécution qu'il surveille? Qui subit alors les dégâts?
Expert en contrôle des coûts: Dans de nombreux cas, la responsabilité dite des architectes s'applique ici .
Fondamentalement, avec le contrat de l'architecte, l'architecte doit un bâtiment impeccable et impeccable. L'architecte n'est pas directement responsable de l'exécution des travaux, mais uniquement de la planification. Ainsi, si un métier (comme les charpentiers) fait une erreur, l'entreprise en question doit également apporter des améliorations à ses frais. Cependant, cela ne s'applique que dans une mesure limitée.
L'architecte n'est responsable que de tout ce qui est dans sa spécification de services - légalement, c'est «permettre à un bâtiment de naître», mais pas «construire un bâtiment». Cette petite différence linguistique représente une différence importante pour la jurisprudence.
Dans tous les cas, les architectes sont responsables de:
- Erreurs de planification (souvent également une détermination de base incorrecte)
- Erreur dans les calculs
- Erreurs de planification de l'approbation (par exemple, si l'approbation n'est pas accordée)
- Erreurs dans la planification de la construction (p. Ex. Non-observation des caractéristiques spéciales du sous-sol, comme un niveau d'eau souterraine élevé)
- le choix de solutions non économiques et, par conséquent, des coûts de construction plus élevés que nécessaire (l'architecte est obligé de planifier à peu de frais)
Dans ce cas, le client a toujours le droit de demander des réparations. Si l'architecte refuse une amélioration ultérieure ou si l'erreur ne peut plus être corrigée par une retouche, le client a le droit de réduire les coûts de l'architecte en conséquence .
Un point un peu plus compliqué est la responsabilité, qui est également mentionnée dans la question, dans le cas d'erreurs causées par des transactions individuelles. Comme je l'ai déjà dit, la société d'exécution est principalement responsable ici.
L'architecte peut être tenu responsable des erreurs de construction
Cependant, si l'architecte prend en charge la supervision de la construction et ne fait pas preuve d'une diligence suffisante, il peut également être tenu responsable. Il est fondamentalement obligé par la loi de toujours intervenir immédiatement s'il constate des signes de défauts. S'il ne le fait pas ou s'il ne remarque pas de signes de vices de construction qu'il aurait dû remarquer, il est également responsable dans de nombreux cas.
Dans le cadre de sa supervision de la construction, il doit également s'assurer que la sécurité et la santé au travail sont en place - cela fait également partie de ses fonctions.
Un tribunal a également statué que l'architecte est responsable même si le client du bâtiment modifie les plans du bâtiment à sa discrétion. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Il ne doit pas non plus y avoir d'exclusion de responsabilité dans le cas des travaux du client - tant que l'architecte est dans l'obligation de surveiller, il ne peut pas simplement insérer une clause de non-responsabilité dans le contrat pour ses propres travaux.
Question: Que se passe-t-il si vous, en tant que client, ne remarquez des erreurs que plus tard?
Expert en contrôle des coûts: Fondamentalement, vous avez le droit de tenir l'architecte responsable des erreurs dans un délai de 5 ans .
Cette période commence généralement après que le propriétaire du bâtiment a accepté le bâtiment. S'il n'y a pas d'acceptation au moyen d'un rapport de réception, la période de cinq ans commence; par exemple, le paiement intégral des honoraires d'architecte peut être considéré comme le début de la période.
Même si le client emménage dans l'immeuble et n'émet pas d'avis de vices, la réception est réputée avoir été "tacitement réalisée" 6 mois plus tard , le terme légal étant "implicite".
Dans le délai de cinq ans, l'architecte peut exiger soit une «indemnité pour non-exécution», soit une «indemnité pour rupture de contrat positive», en fonction de l'erreur présente.
L'indemnisation en cas de rupture positive du contrat n'est accordée que si le dommage est causé par des erreurs de planification, mais ne se produit pas directement sur le bâtiment lui-même. De telles demandes de dommages et intérêts sont également exclues de la période de cinq ans - les demandes de dommages-intérêts peuvent être faites jusqu'à 30 ans plus tard.
En plus des demandes de dommages et intérêts, il y a aussi le remboursement des honoraires d'architecte.
Dans des cas individuels, une telle question d'indemnisation sera probablement toujours soumise au tribunal compétent, qui devra alors décider en conséquence.