Il n'est pas rare de trouver des propriétés parfaitement adaptées à la construction d'une maison - mais malheureusement pas en tant que terrain à bâtir, mais uniquement en tant que terrain de jardin dans le plan de développement. Dans quelques cas, une telle parcelle de terrain peut même appartenir à sa propre propriété (familiale), mais la construction n'y est pas autorisée. L'expert en contrôle des coûts explique dans notre entretien dans quelle direction vous devez vous rendre pour pouvoir construire et à quels coûts cela peut être associé.
Question: Combien cela coûte-t-il de transformer un jardin en terrain constructible?
Expert en contrôle des coûts: Tout d'abord, c'est moins une question de coûts qu'une question de processus nécessaires.
Si le bien en question est déjà enregistré dans le plan d'aménagement, le tracé passe par un changement d'usage dans le plan d'aménagement. Souvent, seuls des frais administratifs très bas sont facturés pour cela, mais ceux-ci sont toujours à la discrétion de la commune et sont adaptés au cas individuel. Si un permis de construire est perçu comme un avantage pour le client, la commune peut, si nécessaire, accepter et «tarifer» une augmentation de valeur correspondante. Les coûts sont alors plus élevés. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet à ce stade.
Il peut également être nécessaire de modifier le plan de zonage.
Si vous avez présenté une demande de modification du terrain pour le développement, le processus peut être très long.
C'est l'affaire de la communauté respective qui doit la mettre en œuvre. Un tel changement ne peut qu'être suggéré (au représentant politique responsable) - il faut attendre et voir si la communauté est d'accord. Même dans le meilleur des cas (s'il y a de la volonté), il faut être préparé pendant des mois ou des années jusqu'à ce que cela soit fait.
Même s'il y a supposément de bonnes raisons (par exemple, des zones déjà bâties autour du bien), il est toujours douteux que la municipalité prenne en charge l'effort. De nombreuses communautés évitent les changements à forte intensité de main-d'œuvre, surtout s'il y a encore suffisamment de terrains à bâtir libres ailleurs.
Le premier point de contact est certainement le bureau responsable de la planification immobilière, qui peut certainement mieux évaluer la volonté (politique) de la municipalité de changer d'utilisation. Fondamentalement, chaque changement est une «action de bonne volonté» que la communauté fournit volontairement, il n'y a aucune prétention légale à cela et on ne peut pas forcer la communauté à changer le plan de zonage - peu importe la qualité des raisons.
Terrain projeté et permis de construire selon § 34 BauGB
Si la propriété est désignée comme «terrain à construire», cela peut être plus facile - mais ce n'est pas certain non plus. Et cela aussi peut prendre du temps.
S'il n'y a pas de plan de développement, il peut encore y avoir une possibilité de demander un permis de construire selon §34 BauBG. Cependant, cela devrait être discuté à l'avance avec l'architecte d'urbanisme, qui devrait soumettre une telle demande de construction.
Risque de coût
La conversion d'un jardin en terrain constructible est très coûteuse dans la plupart des cas.
Si vous ne possédez pas le bien en question, mais que vous souhaitez d'abord l'acheter, la commune a la possibilité de transférer les coûts de l'ensemble de la planification (en particulier le changement de plan de zonage) à l'investisseur - c'est-à-dire à vous en tant qu'acheteur du bien - par contrat. Cela peut signifier des coûts élevés à très élevés, qui dans de nombreux cas font qu'un achat ne vaut plus du tout la peine (à moins que vous ne vouliez vraiment avoir exactement cette propriété - littéralement - à n'importe quel prix).
Exemple pratique
Une famille est propriétaire d'un terrain en pente avec une partie nivelée qui est désignée comme terre-jardin selon le plan de développement. Dans le voisinage immédiat il y a d'autres parcelles déjà construites. Un terrain adjacent plus petit est vendu par la banque locale comme terrain à bâtir.
| Question | répondre |
|---|---|
| méthode | Demander un changement d'usage dans le plan de développement |
| Opportunités | incertain |
| Changer les coûts | pas de frais spéciaux à prévoir |
Question: Qu'est-ce que cela dépend de la possibilité de transformer les jardins potagers en terrains constructibles?
La conversion d'un jardin en terrain constructible est très compliquée.
Expert en contrôle des coûts: Comme déjà mentionné, cela dépend essentiellement de la volonté de la communauté de le faire. Vous pouvez essayer de gagner des représentants de la communauté pour votre cause et ainsi éventuellement obtenir l'approbation. En fin de compte, cependant, la décision appartient toujours à la communauté.
Il faut garder à l'esprit que si une modification du plan de zonage est nécessaire, il faudra peut-être garder à l'esprit l'ensemble des coûts de modification du plan.