Rénovation d'anciens bâtiments - étapes nécessaires avant le début de la construction

Les propriétaires d'immeubles qui souhaitent rénover un immeuble ancien sont confrontés à cette tâche de construction à la fois personnellement et financièrement. Afin de ne pas perdre de vue lors de la mise en œuvre, la mesure doit être bien planifiée à l'avance et coordonnée et suivie pendant la mise en œuvre. De nombreux risques peuvent également être minimisés grâce à une planification détaillée et une connaissance précise des dispositions légales. Une aide indispensable pour les propriétaires de bâtiments est le VOB, le règlement de passation des marchés pour les travaux de construction, qui contient des directives générales pour l'exécution et la facturation des travaux de construction ainsi que les délais applicables et les réclamations pour l'élimination des défauts. La condition préalable à la validité juridique de la VOB est son accord en tant que base légale dans le contrat de construction.

Des documents de planification corrects aident à la mise en œuvre © Torsakarin, fotolia.com

Les mesures préparatoires suivantes doivent être prises avant le début de la construction, si possible, afin de rendre le processus de construction ultérieur aussi simple que possible:

Conclusion d'une assurance responsabilité civile constructeur
Création d'un plan de mise en œuvre
Appel d'offres pour les travaux de construction
Mettre en service les sociétés d'exécution
Création et coordination du planning

Souscrivez une assurance construction

Il est important que les propriétaires d'immeubles souscrivent une assurance adéquate contre les dommages et accidents qui pourraient survenir sur le chantier pendant la période de construction. L'entreprise de construction qui exécute les travaux est également responsable des dommages qu'elle provoque, mais cela a ses limites. Si des tiers sont lésés du fait des activités de construction, par exemple en raison d'une sécurité insuffisante du chantier, le client peut être tenu responsable. Surtout en ce qui concerne les mesures de rénovation, la structure délabrée du bâtiment et la manipulation d'installations obsolètes représentent une source de danger accrue.

C'est pourquoi il est indispensable de souscrire une assurance responsabilité civile constructeur avant le début des travaux. Nous recommandons également une assurance dite de construction, qui entre en vigueur pendant la période de construction, en particulier en cas de dommages aux composants déjà terminés en raison des conditions météorologiques. Les contributions peuvent être attribuées proportionnellement aux entreprises de construction si cela est convenu dans le contrat de construction. Une comparaison des différents assureurs vaut la peine, car les sommes et les montants assurés peuvent différer considérablement.

Conseil:

Création d'un plan de mise en œuvre

Selon la portée de la mesure de rénovation, des plans de construction détaillés sont nécessaires pour refléter l'état souhaité du bâtiment après sa mise en œuvre. Si un architecte est chargé de la planification de la mise en œuvre, il crée des plans d'étage, des coupes et des vues à l'échelle 1:50 ainsi que des dessins détaillés à l'échelle 1:20, si ceux-ci sont nécessaires pour expliquer certains détails sur le bâtiment. En plus des chaînes dimensionnelles et des informations de hauteur, ces plans contiennent généralement des spécifications sur des matériaux tels que les revêtements de murs, de sols et de plafonds.

Sur la base de ces documents, des ingénieurs spécialisés, des entreprises spécialisées et, si nécessaire, l'ingénieur en structure créent ensuite des plans séparés qui montrent les ouvertures et la gestion de l'installation des services du bâtiment. Il est vrai que la mise en œuvre souhaitée de certains travaux peut également être discutée avec les artisans directement sur le chantier, mais une bonne planification de la mise en œuvre empêche les artisans d'effectuer leur travail à leur guise. Dans le cas de projets de rénovation moins complexes, tels que le remplacement de l'escalier ou d'autres éléments individuels, les entreprises artisanales produisent généralement les dessins elles-mêmes.

Appel d'offres pour les travaux de construction

À première vue, le moyen le plus simple semble être de faire appel à un artisan pour lui donner une description approximative des prestations souhaitées et de lui faire préparer un package pour l'ensemble des prestations. Au plus tard, cependant, lorsque vous obtenez des devis de plusieurs entreprises artisanales afin de comparer les prix, cette méthode atteint ses limites. Parce qu'à partir d'un forfait, il n'est généralement pas suffisamment clair quels services sont inclus dans le prix et lesquels ne le sont pas. Dans le cas des mesures de rénovation en particulier, des travaux supplémentaires sont souvent nécessaires, dont la nécessité n'apparaît qu'au cours du projet de construction. Si, dans ce cas, aucun salaire horaire fixe n'a été convenu, l'artisan peut, en cas de doute, exiger des prix hors de prix.

Particulièrement dans le cas de projets de construction plus complexes, il est donc conseillé d'obtenir des offres de différents artisans sur la base d'une description détaillée des prestations. Ces documents d'appel d'offres doivent contenir une liste précise des services individuels, y compris les matériaux requis, les quantités et les instructions de mise en œuvre. En utilisant ces articles de service, l'artisan peut évaluer le travail requis individuellement. Cela crée un niveau élevé de transparence des coûts à la fois lors de la comparaison de différents commerçants entre eux et lors de leur facturation ultérieure. Si un architecte se voit confier la supervision de l'ensemble du projet de construction, la préparation des documents d'appel d'offres et l'évaluation des offres reçues sont faites par lui.

Mise en service des sociétés d'exécution

Les discussions avec les artisans doivent avoir lieu non seulement pendant l'exécution à intervalles réguliers, mais également avant l'attribution du marché. Dans certains cas, les entreprises artisanales apportent des corrections aux documents d'appel d'offres en suggérant d'autres méthodes de construction ou en recommandant des matériaux alternatifs en fonction de leur expérience professionnelle. C'est pourquoi il est toujours conseillé de parler à nouveau à l'entreprise artisanale préférée avant de signer les contrats de construction afin de clarifier les points ouverts. De nombreuses entreprises avec la perspective d'une commande entament souvent des négociations de prix dans une certaine mesure. Si toutes les questions ont été clarifiées, un contrat de construction peut être rédigé.

Un contrat de construction n'inclut pas seulement le texte réel du contrat. Le dossier d'appel d'offres rempli par l'artisan est un élément important. Les prix que l'artisan pourra ultérieurement facturer pour les prestations effectuées sont précisément définis ici. En outre, le contrat de construction comprend des dispositions contractuelles techniques, dans lesquelles les normes DIN applicables pour le métier respectif sont expressément énumérées.

Par-dessus tout, il est important que les réglementations actuelles en matière de passation de marchés et de contrats pour les services de construction, appelées VOB, soient convenues par écrit comme base du contrat de construction. Cet ensemble de règles en trois parties contient tous les points importants pour l'exécution et la facturation des travaux de construction. Les accords supplémentaires à conclure concernent les délais d'exécution et les conditions de paiement. De nombreuses entreprises de construction accordent au client une réduction de prix, également appelée escompte, si le client paie toujours les factures dans un certain délai.

POINTE

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Création et coordination du planning

Une planification bien pensée est très importante dans le secteur de la construction, car c'est la condition préalable au déroulement le plus fluide possible du processus de construction. Par exemple, les fenêtres doivent être remplacées avant l'installation de l'isolation des murs extérieurs afin que le joint de raccordement entre le plâtre de soffite et la fenêtre puisse être réalisé correctement. D'autres travaux, comme l'application d'une nouvelle chape humide, nécessitent alors des temps de séchage qui rendent impossible la poursuite des travaux dans les pièces concernées. L'horaire régule la séquence des travaux. En plus d'un processus réglementé, les calendriers de construction offrent la possibilité d'optimiser le temps global de construction, car certains travaux peuvent également se dérouler en parallèle. La façade peut être peinte en même temps que la peinture intérieure.

Un bon outil pour créer un calendrier est un tableur dans lequel les métiers ou les travaux de construction individuels sont inscrits l'un en dessous de l'autre dans la première colonne et les colonnes suivantes sont utilisées pour le calendrier. Il est affiché à l'aide de barres qui marquent la période de travail. Un contraste de couleur entre les différents métiers facilite la vue d'ensemble. Il est utile de mettre en évidence les dates générales telles que le début de la construction, les dates de réception et la date d'achèvement avec des marquages spéciaux et ainsi souligner leur importance.