Rénovation de bâtiments anciens - coûts et financement
Construire ou rénover une maison n'est pas comme acheter un produit fini comme une voiture. Certaines circonstances, comme la météo ou la faillite d'une entreprise impliquée pendant la période de construction, sont incalculables. Un projet de construction comporte donc toujours un certain risque de coût. Cela augmente à nouveau lors de la rénovation d'un ancien bâtiment, car toutes les mesures nécessaires ne sont pas évidentes avant le début de la construction. Ces incertitudes sont compensées par la planification du financement, qui nécessite une grande précision des coûts de construction estimés, mais doit néanmoins être réalisée à un stade très précoce du projet.
Rénovation énergétique © Gina Sanders, fotolia.com
Cependant, un certain degré de sécurité des coûts peut être atteint en considérant quelques conseils sur la façon de procéder lors de la détermination des coûts. Une mesure exacte de la structure existante et une analyse de la structure du bâtiment sont essentielles afin de déterminer les services requis de manière aussi complète que possible. De plus, il est important de garder un œil attentif sur les coûts de construction pendant le projet de construction afin de pouvoir réagir rapidement et avec compétence aux éventuels changements.
Principes de base de l'établissement des coûts et du suivi des coûts
Deux choses sont essentielles pour une estimation précise des coûts:
- Une analyse détaillée de l'inventaire et
- une planification concrète du projet de construction ultérieur
Si un inventaire doit fournir des informations sur l'état structurel et énergétique du bâtiment, la planification reflète les décisions qui en résultent quant à la portée des mesures. Sur la base de ces documents de planification, à leur tour, les coûts de construction attendus peuvent être déterminés.
Planification de la modernisation de la maison © Franck Boston, fotolia.com
En fonction de l'avancement de la planification et de la construction, les coûts de construction sont estimés, détaillés et contrôlés à différentes étapes. Les architectes et les ingénieurs déterminent les coûts de construction selon les méthodes et les niveaux de classification de la norme DIN 276. Un aperçu de ce type de calcul des coûts est également utile pour le profane, car il reflète la dynamique de l'évolution des coûts sur le chantier.
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Les quatre ventilations de coûts suivantes sont fournies dans la norme DIN 276 et doivent être utilisées en fonction de l'avancement de la construction
1. Estimation des coûts
L'estimation des coûts est effectuée sur la base de la planification préliminaire, qui comprend les résultats de l'analyse des stocks. Entre autres, il sert de base à la planification du financement et est généralement également requis par la banque lors de la demande de prêt pour vérifier la solvabilité du projet. Dans de nombreux cas, il est également nécessaire de soumettre une estimation des coûts lors de la demande de financement. Pour organiser les différents coûts, un devis est divisé en sept groupes de coûts. Les deux premiers groupes comprennent le prix d'achat et les coûts de développement de la propriété.
Les coûts de construction réels, c'est-à-dire les coûts directement liés au bâtiment, sont inclus dans les deux groupes suivants, les coûts de construction du bâtiment et les systèmes techniques. Il est déterminé en multipliant la surface de plancher brute du bâtiment ou de la partie affectée du bâtiment par les paramètres de coût d'un bâtiment comparable. Les coûts des installations extérieures, des équipements spéciaux et des services annexes du bâtiment dans les trois derniers groupes de coûts sont calculés séparément.
2. Calcul des coûts
Une fois la planification de la conception finalisée, le calcul des coûts est effectué. Cela se fait généralement en fonction des composants, c'est-à-dire que les différentes masses et quantités de composants sont multipliées par les paramètres de coût correspondants. La condition préalable est donc une détermination exacte de la masse des différents composants. Les paramètres de coût respectifs sont déterminés, publiés et mis à jour à certains intervalles par divers instituts et fournisseurs de bases de données sur les coûts de construction. Si une transaction est déjà affectée à chaque élément de coût dans cette étape, cela facilite la structure orientée exécution ultérieure, qui est nécessaire pour comparer les offres.
3. Estimation des coûts
L'estimation des coûts est créée après l'attribution des services sur la base des sommes de commande des entreprises artisanales sous contrat. Il montre donc les coûts qui en résulteraient si la rénovation était effectuée exactement selon le plan et uniquement avec les services mandatés. Cette ventilation des coûts peut être utilisée pour le contrôle des coûts sur toute la phase de construction. Si des coûts supplémentaires surviennent en raison de mesures imprévues, ceux-ci seront ajoutés à la liste. Ainsi, vous obtenez toujours un aperçu de l'état actuel des coûts.
4. Évaluation des coûts
L'évaluation des coûts est créée après l'achèvement de l'ensemble du projet de construction sur la base de toutes les factures payées et fournit des informations sur le coût final de la rénovation. Par souci d'exhaustivité, les contributions personnelles ne devraient pas manquer. Ici, on utilise des coûts qui auraient été estimés avoir été effectués par une entreprise spécialisée.
Planifier le financement
Une fois que les coûts de rénovation approximatifs ont été déterminés sur la base de l'estimation des coûts, l'étape suivante consiste à planifier le financement. Si vos fonds propres sont insuffisants, un financement externe est également possible, par exemple via des prêts dits de modernisation de la banque maison. Les programmes de promotion de la KfW Bank, qui soutiennent les propriétaires d'immeubles par des subventions ou un prêt à prix réduit, sont particulièrement attractifs. Ces prêts peuvent également être demandés auprès de la banque choisie pour le financement.
Financement © Doc Rabe, fotolia.com
Afin de ne pas dépasser votre limite financière mensuelle avec le remboursement du prêt, vous devez déterminer à l'avance le montant d'argent disponible pour les intérêts et le remboursement chaque mois. Pour ce faire, il aide à établir un bilan simple dans lequel sont déduits les revenus nets mensuels, les frais de subsistance y compris la voiture et les vacances ainsi que les frais de fonctionnement tels que les cotisations d'assurance. Les réserves pour les futurs travaux d'entretien du bâtiment font également partie des dépenses, car elles peuvent survenir de temps à autre même après la rénovation et devraient donc figurer dans le bilan. Le montant restant du salaire net après déduction de tous ces montants donne l'éventuelle charge mensuelle d'un remboursement de prêt.
Comment calculer la charge mensuelle maximale
POINTE
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Économisez, mais aux bons endroits
Même au moment de l'estimation des coûts, il devient souvent clair si le projet de construction entre dans la portée financière. Si la limite de la charge financière est dépassée, le projet ne doit pas être abandonné immédiatement. Un pas en arrière dans la planification peut montrer s'il existe encore un potentiel d'économies. En principe, cependant, il existe des mesures dont on ne peut se passer. Cela s'applique en particulier à la réparation des dommages structurels. Car si ceux-ci ne sont pas éliminés le plus rapidement possible, ils peuvent s'aggraver et entraîner des frais de suivi.
Il est également indispensable de mettre en œuvre les exigences exigées par l'autorité de construction ou la protection des monuments et les mesures énergétiques obligatoires dans l'ordonnance sur les économies d'énergie. Néanmoins, certaines corrections et modifications dans la planification et l'exécution peuvent permettre d'économiser de l'argent réel.
Rénovation de bâtiments anciens: ces opportunités d'économies doivent être examinées
Les économies potentielles résultent entre autres:
- Réalisation de travaux individuels en interne, en particulier dans la construction intérieure
- Négociations de prix avec les sociétés d'exécution et les planificateurs
- Évidement de sections de construction individuelles qui peut également être réalisé ultérieurement
- Abaisser la norme d'équipement pour la décoration intérieure, en particulier dans les salles de bains et les cuisines
- Échangez des matériaux coûteux contre des alternatives bon marché