Acheter un immeuble ancien: il faut le savoir
Certains ne jurent que par une nouvelle maison. Tout est à la pointe de la technologie, répond aux exigences et réglementations actuelles. Si vous achetez clé en main, le prix est en grande partie fixe. D'autres préfèrent un vieux bâtiment. Les maisons chargées d'histoire ont souvent un charme très particulier. Mais aussi des risques très individuels.
Il n’existe donc pas de règle d’application générale pour déterminer si un bâtiment ancien ou un bâtiment neuf est le meilleur. Cela dépend souvent aussi de la personne du propriétaire. Mais si vous envisagez un bâtiment ancien, vous devez tenir compte de quelques points lors de votre décision. Pour que l'achat ne se transforme pas en une aventure incalculable. Voici un aperçu de tous les points critiques.
Les bâtiments anciens ont souvent un charme particulier. Mais un achat doit être soigneusement étudié. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Le plus grand facteur d'incertitude est la structure du bâtiment. Le vendeur ne peut retenir les vices connus. Mais avec de nombreuses lacunes, il sera difficile de prouver qu'elles étaient connues. Le vendeur n'a pas besoin de signaler ceux qui peuvent être facilement reconnus. «Acheté tel quel» - c'est le principe lors de l'achat d'une maison.
L'expert est nécessaire
Le conseil le plus important est donc de consulter un expert. Ceci est utile pour une deuxième visite après avoir eu un aperçu lors du premier rendez-vous et ensuite décidé de vous rapprocher d'un achat. Pour ce faire, vous bénéficiez des services d'un géomètre, architecte ou ingénieur civil. La plupart des courtiers sont hors de question. Un expert n'est pas bon marché , un montant à trois chiffres est dû. Mais l'investissement en vaut toujours la peine.
Rendez-vous sur place sur le chantier © BSB eV
Pourquoi un constructeur? Seul un expert peut déterminer de manière fiable si l'humidité peut être tolérée dans le sous-sol ou si elle endommagera la structure du bâtiment. S'il y a des problèmes statiques avec des composants individuels. Si le toit durera un certain temps ou s'il doit être recouvert à nouveau. Quels problèmes peuvent survenir avec l'isolation thermique prévue et nécessaire.
Un géomètre en bâtiment peut également élaborer un calcul des coûts de rénovation que les banques souhaiteraient avoir avant l'approbation d'un prêt. Une certaine marge de manœuvre pour l'imprévu doit être prise en compte. Parce que certains problèmes ne sont pas remarqués avant le début des travaux de rénovation. Mais le calcul d'un professionnel est tout simplement plus fiable que celui d'un profane - les calculateurs de coûts de rénovation sur Internet ne sont tout simplement pas assez fiables.
Que fait un géomètre en bâtiment
Vous voudrez peut-être avoir une idée des coûts de rénovation après la première inspection, avant même d'engager un expert. Cela peut éventuellement conduire à la réalisation que le projet échoue à cause des finances - alors vous pouvez économiser les coûts pour l'évaluateur. Pour ce cas d'une première évaluation très grossière, il existe une règle empirique.
Frais de rénovation en règle générale (sans cas particuliers)- Pour les biens immobiliers des années 1990 ou 2000, des coûts de réparation et de rénovation de 20 pour cent du prix d'achat sont attendus.
- Pour les maisons des années 70 ou 80, un tiers du prix d'achat peut être ajouté pour les rénovations et les rénovations.
- Les maisons des années d'après-guerre coûtent au moins 40% du prix d'achat lors de la rénovation.
- Dans le cas de maisons encore plus anciennes, la rénovation coûte au moins 50% du prix d'achat.
De plus, vous ne devez bien sûr pas marcher aveuglément dans la maison lors d'une inspection initiale et simplement regarder combien de mauvaises herbes il y a dans la pelouse. Il y a des problèmes qu'un profane peut reconnaître - non pas pour estimer les coûts de rénovation, mais pour obtenir de plus amples informations et en parler à des experts.
Même les profanes peuvent voir que ce toit n'est plus bon pour longtemps. Mais dans de nombreux cas, il vaut mieux se fier au jugement d'un professionnel © JFsPic, stock.adobe.com Liste de contrôle des défauts de construction
- L'efflorescence et l'enduit endommagé sur les murs, la moisissure et une odeur de moisi dans les pièces du sous-sol indiquent des problèmes d'humidité. Cela peut être inoffensif ou grave.
- Des traces de gouttes et d'eau dans le grenier indiquent que le toit fuit. Des carreaux glissés et des lattes cassées peuvent également indiquer des problèmes.
- Les fenêtres et les portes doivent être vérifiées pour les fissures dues aux courants d'air, les cadres de fenêtres pour les dommages. Le simple vitrage rend presque impératif le remplacement des fenêtres.
- Si vous ne voyez que quelques prises, mais d'anciens interrupteurs d'éclairage, l'installation électrique doit généralement être complètement renouvelée.
- Des fissures dans les murs pourraient indiquer des problèmes d'électricité statique, mais pas nécessairement. C'est difficile quand ils sont continus de l'intérieur vers l'extérieur.
De tels problèmes ne doivent pas nécessairement conduire à un refus d'acheter la maison en question. Ils doivent juste être pris en compte dans le calcul global avant d'acheter. Ceci est important d'une part pour le financement via la banque et d'autre part pour le prix d'achat. La référence aux dommages individuels peut éventuellement être utilisée pour abaisser le prix d'achat.
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Outre les conditions purement structurelles, un certain nombre d'exigences légales doivent également être prises en compte, car elles ont un impact sur les coûts. Il s'agit des obligations de rénovation, de protection des monuments et d'aménagement du territoire. Les conséquences financières de ces exigences peuvent être calculées différemment dans les trois domaines.
L'ENEV établit des lignes directrices pour les nouveaux propriétaires © marco2811, fotolia.com
Les coûts qui découlent des obligations de rénovation écoénergétique peuvent être calculés relativement bien . Quiconque est satisfait d'estimations très approximatives peut consulter les informations sur Internet. Quiconque souhaite obtenir des informations plus contraignantes peut contacter un conseiller en énergie. Il y a trois tâches spécifiques lors de l'achat d'une maison aujourd'hui: l'isolation du plafond du dernier étage, l'isolation des conduites de chauffage et d'eau chaude dans les pièces non chauffées et le remplacement des anciens systèmes de chauffage. Nous ne pouvons pas entrer dans les détails ici, c'est un sujet en soi. Incidemment, il faut rapidement envisager d'isoler complètement les bâtiments résidentiels non isolés, même si cela est toujours associé à des coûts à cinq chiffres.
Ceci est obligatoire, mais pas si cher - dans les pièces non isolées, les tuyaux de chauffage et d'eau chaude doivent être isolés. © André Reichardt, stock.adobe.com
Avant d'acheter une maison plus ancienne, vous devez absolument clarifier s'il s'agit d'un bâtiment classé . Une distinction doit être faite entre la soi-disant protection d'ensemble, dans laquelle l'autorité du monument n'a son mot à dire que dans la conception extérieure de la maison, et le monument individuel, dans lequel toutes les mesures de construction doivent également être discutées à l'intérieur. Les exigences peuvent être considérables, les prix des fenêtres neuves, par exemple, facilement quintuplés. Le fait que les autorités du monument fournissent également une assistance technique pour la rénovation est positif, mais n'aide souvent pas financièrement.
L'ancien bâtiment est-il un bâtiment classé? © Doc Rabe, stock.adobe.com
La clarification de la situation juridique de la planification est également impérative . S'il existe un plan de développement pour le quartier en question, vous pouvez voir ce qui peut être construit sur la propriété - mais aussi ce qui est possible dans le quartier. S'il n'y a pas de plan de développement, chaque bâtiment doit s'intégrer dans le développement voisin. Si vous prévoyez des changements, il est fortement recommandé de consulter l'autorité locale du bâtiment. Soit dit en passant, de nombreuses municipalités publient les plans de développement actuels sur leur site Web.
L'emplacement joue également un rôle
Un autre facteur dans la décision d'acheter une maison est l'emplacement - mais cela s'applique à toutes les maisons et ne devrait donc être traité ici qu'à titre indicatif. Dans tous les cas, en tant qu'acheteur potentiel, vous devez vérifier les conséquences de la situation sur votre propre situation de vie - devez-vous acheter une autre voiture car les magasins ou les garderies ne sont pas accessibles à pied? Y a-t-il des commerces, des restaurants aux garages automobiles, qui font du bruit? Y a-t-il des projets prévus dans le quartier qui nuisent à la qualité de vie? Ces questions jouent également un rôle si vous souhaitez louer la propriété en tout ou en partie.
Un facteur souvent surestimé en matière de financement est également lié à la situation personnelle - les apports personnels . En théorie, vous pouvez faire beaucoup vous-même, d'autant plus qu'une grande partie des informations nécessaires est facilement accessible sur Internet. Mais avez-vous le temps et l'endurance? Lorsque vous décidez d'acheter un ancien bâtiment, vous devez être prudent quant à vos propres contributions - mais elles peuvent également jouer un rôle. Beaucoup s'amusent aussi!
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Contribution personnelle sur le chantier: avantages et inconvénients
Mais il y a d'autres facteurs qui doivent être pondérés différemment. L'aménagement des pièces de la maison convient-il à votre situation et à vos besoins familiaux? Les meubles existants s'intègrent-ils dans la maison, en particulier une cuisine éventuellement existante? Est-ce que vous appréciez un garage ou un abri d'auto, et est-ce que cela doit encore être construit? Mais aussi: vous souhaitez installer un système solaire, et la statique du toit le permet-elle même?
N'oubliez pas les subventions et les frais annexes
Les subventions sont un autre facteur de financement et donc de décision d'achat d'un immeuble ancien . Il existe différentes réglementations pour les bâtiments classés; Ce qu'ils ont tous en commun, cependant, c'est qu'ils ne compensent en aucun cas les surcoûts et ne devraient donc pas être pris en compte. Des subventions ou des prêts moins chers sont également disponibles pour les rénovations énergétiques - ceux-ci peuvent déjà être pris en compte.
Financement de la rénovation de bâtiments anciens: bon à savoir
Et il y a un autre sujet que vous pourriez oublier malgré tout l'enthousiasme pour un grand bâtiment ancien - en plus du prix d'achat réel, il y a des frais accessoires . Le cas échéant, ce sont les frais pour le courtier, mais en tout cas la taxe de mutation immobilière, les frais d'inscription au registre foncier et les honoraires du notaire.
Souvent oublié - mais jamais par l'administration fiscale: la taxe de mutation immobilière © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Parfois, le problème n'est pas non plus pris en compte qu'il n'est généralement pas possible de se déplacer pendant la rénovation, mais la banque aimerait avoir des paiements d'intérêts et de principal. Cela peut devenir un fardeau si le loyer économisé doit apporter une contribution financière. Cela peut être un soulagement si la banque accorde un délai de grâce - mais cela doit être négocié.
