Avec la réduction d'une parcelle de terrain existante par une vente partielle, les coûts de construction de la maison ou les coûts d'entretien et de soins peuvent parfois être considérablement réduits. Dans le cas des maisons jumelées également, les parcelles de terrain sont souvent divisées de sorte que chacun des deux propriétaires soit inscrit au registre foncier en tant que propriétaire de son propre terrain et il n'est pas nécessaire de s'entendre sur tout ce qui concerne la propriété. L'expert en vérification des coûts explique les coûts et les frais à prévoir lors de la division de la propriété.
Question: Combien coûte une parcelle de terrain?
Expert en vérification des coûts: Vous ne pouvez pas dire cela à tous les niveaux . Les coûts varient d'un individu à l'autre. Ce n'est pas seulement la valeur de la propriété qui est déterminante, il y a aussi un certain nombre d'autres facteurs qui comptent.
Dans tous les cas, les coûts ne doivent pas être sous-estimés. Dans presque tous les cas, même une simple division d'un bien coûte plusieurs milliers d'euros .
En ce qui concerne les coûts, il faut d'abord différencier:
- Frais d'approbation
- Frais pour la division immobilière elle-même
- Frais d'enquête
- Frais d'établissement de points de repère
- Frais d'inscription des nouveaux propriétaires des propriétés divisées au registre foncier
- Frais d'enregistrement ou de détermination des droits de passage, servitudes et autres
Frais d'approbation
Dans seulement quelques États fédéraux, des frais pour l'approbation de la division immobilière
Dans seulement deux États fédéraux, à savoir en Rhénanie du Nord-Westphalie et en Basse-Saxe, un permis officiel est encore nécessaire pour le partage des biens - cela signifie que des (petits) frais pour le permis peuvent également y être appliqués .
Dans tous les autres états fédéraux, la "décomposition parcellaire" (division du terrain en allemand officiel) ne nécessite aucune approbation officielle, chaque propriétaire peut le faire avec des terrains à bâtir. La condition préalable est, cependant, qu'en fin de compte, il n'y ait pas de situation en violation de la loi sur la construction et aucune violation des distances limites prescrites ou des réglementations similaires.
Frais pour la division immobilière elle-même
Le mode de règlement des frais de partage des biens diffère légèrement d'un État à l'autre.
Cependant, il est courant d'avoir un tarif forfaitaire par colis nouvellement créé par la division. Ce montant de base est multiplié par le soi-disant facteur de valeur foncière. Le facteur de valeur foncière est déterminé à partir d'un tableau basé sur la valeur foncière.
Cela signifie: somme forfaitaire multipliée par le facteur de valeur foncière = redevance à payer.
Par exemple, avec une valeur foncière de 26 EUR par m² à 50 EUR par mètre carré, le facteur de valeur foncière en Bavière est de 1,3. Une somme forfaitaire de 100 EUR se transformera en 130 EUR de frais à payer pour chaque colis nouvellement créé.
Contrairement à de nombreux autres frais officiels, une TVA de 19% est généralement ajoutée ici.
Frais d'enquête
Il y a aussi des coûts considérables pour mesurer la propriété
Les frais d' arpentage représentent une part non négligeable des coûts . Les enquêtes doivent être effectuées obligatoirement, généralement par des géomètres jurés publiquement (ÖbVI). Dans certains États fédéraux, comme la Bavière, le bureau d'enregistrement immobilier envoie lui-même des employés pour effectuer les enquêtes officielles.
Les coûts de la mesure peuvent varier d'une région à l'autre. Ils dépendent toujours du nombre de points de mesure définis dans chaque cas individuel. Si une propriété est non seulement divisée en deux parties, mais en plusieurs parties, bien sûr, beaucoup plus de points de mesure sont nécessaires, ce qui augmente également les coûts.
Frais d'établissement de points de repère
Les bornes officielles doivent ensuite être fixées aux points d'arpentage ultérieurement. Cela signifie qu'il y a également des frais pour la pose de bornes . Les frais de pose de bornes sont généralement d' environ 180 à 200 EUR par borne; s'il y a plusieurs bornes à poser, il peut y avoir des graduations.
En aucun cas les bornes ne peuvent être déplacées à la main ou remises en place si elles ont été déplacées. Cela est puni de peines sévères allant jusqu'à l'emprisonnement. Si une borne est déplacée accidentellement, par exemple en raison de travaux de construction, un nouvel arpentage et les frais de borne doivent être payés afin de ramener la borne au bon endroit.
Frais d'inscription au registre foncier
Après le partage, les nouveaux propriétaires doivent bien entendu également être inscrits au registre foncier sur les parties nouvellement créées de la propriété. Des frais de notaire et de registre foncier sont dus pour cela.
Pour l'entrée, vous devez calculer environ entre 1% et 2% du prix d'achat ou de la valeur de la moitié respective de la propriété. En cas de scission en deux, chacun des deux propriétaires des moitiés nouvellement créées paie ces frais d'inscription.
Le montant des honoraires dépend non seulement de la valeur du bien mais aussi de l'étendue des inscriptions et des prestations du notaire (commandes foncières, annulation d'une charge foncière, vente de moitié, etc.). Cependant, les frais sont fixés par la loi dans le barème des honoraires des notaires et dans les tableaux correspondants du registre foncier.
Vous pouvez en savoir plus à ce sujet à ce stade.
Droits de passage, servitudes, etc.
Les droits de passage peuvent entraîner des coûts supplémentaires
Si une propriété perd l'accès à la voie publique en raison de la division, cette propriété doit être entrée et circulée via la partie de la propriété en face d'elle. Dans ce cas, un droit de passage est créé, qui devrait idéalement également être inscrit au registre foncier. Cela entraîne également des coûts.
Si des câbles traversent la propriété de l'avant vers l'arrière, une servitude survient. Il y a aussi des frais supplémentaires pour l'enregistrement d'une servitude.
Par exemple, vous pouvez lire ici quels coûts cela peut être avec un droit de passage.
Exemple de coût tiré de la pratique
Nous voulons diviser une propriété en Bavière en deux moitiés. La superficie de la propriété est de 1 000 m² - les deux moitiés nouvellement créées font donc chacune 500 m². Nous avons acheté la propriété ensemble et voulons maintenant la partager afin que chaque propriétaire de la maison jumelée soit plus tard propriétaire de sa propre moitié de la propriété.
La valeur de la propriété est fixée à 180 EUR par m². Cette valeur sert de base au calcul des frais. En Bavière, cette valeur foncière correspond à un facteur de valeur foncière de 1,7.
| Publier | prix |
|---|---|
| Frais par colis pour la division | 300 EUR x facteur de valeur du terrain 1,7 = 510 EUR par parcelle = 1020 EUR au total |
| L'arpentage coûte le 1er point limite | 222 EUR |
| L'arpentage coûte 3 points de frontière supplémentaires | 210 EUR |
| Frais pour 4 bornes frontières (également multiplié par le facteur de valeur du terrain) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1224 EUR |
| Total des frais | 2 676 EUR |
| TVA de 19% | 508,44 EUR |
| coût total | 3 184,44 EUR |
| Frais d'enregistrement cadastre / frais de notaire | environ 900 EUR à 1800 EUR par moitié du logement |
Il s'agit d'un exemple de coût unique pour un cas individuel spécifique en Bavière. Les coûts des autres divisions de propriété, en particulier dans d'autres États fédéraux, peuvent également différer.
Question: De quoi dépendent les coûts d'une parcelle de terrain?
Expert en contrôle des coûts: Les éléments suivants doivent être pris en compte ici:
Les coûts d'une parcelle de terrain dépendent notamment de la taille de la parcelle
- s'il existe une exigence d'autorisation pour la division (frais de demande et d'approbation)
- quelle grille tarifaire s'applique à quel État fédéral
- quelle est la taille de la propriété
- quelle valeur foncière est estimée pour la propriété
- en combien de parties la propriété doit être divisée
- combien de points de levé sont nécessaires
- quels coûts de mesure sont encourus dans chaque cas individuel
- combien de bornes sont nécessaires
- quelles choses doivent être inscrites au registre foncier
- si des droits de passage ou des servitudes doivent être inscrits
Les coûts sont donc très différents d'un cas à l'autre et peuvent difficilement être déclarés forfaitaires. Les circonstances individuelles sont toujours déterminantes. Si nécessaire, les frais de conseil d'un avocat spécialisé pour des solutions réellement sécurisées sur le plan juridique doivent également être inclus dans le calcul.