Si, en tant que propriétaire, vous ne voulez pas vous occuper de tout vous-même, vous pouvez engager un concierge ou faire appel à un service de conciergerie. En tant que propriétaire, vous devez porter une attention particulière aux coûts - non seulement en raison de votre propre portefeuille, mais aussi en raison des exigences légales. Nous voulions savoir, de la part des experts en vérification des coûts, quel est le coût maximum qu'un gardien peut coûter.
Question: Quels coûts un concierge salarié ou un service de conciergerie mandaté peut-il engendrer?
Expert en contrôle des coûts: La mesure de toutes choses est la facture des services publics . Les coûts pour le concierge ou pour un service de conciergerie mandaté sont ultimement répercutés sur les locataires individuels, ils font partie des frais d'exploitation imputables. Le mot qui compte dans la loi est «proportionné» . Les locataires n'ont pas à payer des frais disproportionnés - dans ce cas, en tant que propriétaire, vous resteriez simplement assis sur les frais du gardien et ne devriez pas les répercuter sur les locataires individuels de la maison.
Il n'y a pas de réglementation juridiquement contraignante sur le montant des coûts pour un concierge salarié ou un service de conciergerie mandaté afin qu'ils respectent toujours l'exigence d'efficacité économique. Les tribunaux jugent toujours cela au cas par cas en fonction des frais engagés pour le locataire individuel.
À titre indicatif, cependant, la limite des coûts répartissables et suffisamment économiques peut être estimée à environ 0,50 EUR par m² de surface habitable et par mois . Cela signifie que dans une maison de 8 appartements de 50 m² chacun (= 400 m² habitables), des frais mensuels allant jusqu'à 200 EUR seraient toujours considérés comme économiques, mais pas plus. Dans certains cas, cependant, cela peut varier légèrement à la hausse ou à la baisse selon la situation - ce qui compte, c'est la manière dont le tribunal compétent le voit en cas de litige.
Seuls les coûts réguliers sont imputables
Il faut également tenir compte du fait que tous les frais de garde ne sont généralement pas ventilables, mais uniquement ceux qui représentent des activités régulières . Les travaux de maintenance et d'entretien ne sont généralement pas attribuables - peu importe qui le fait. Les frais de conciergerie ventilables comprennent uniquement des éléments tels que le nettoyage de la cage d'escalier, le service hivernal, l'entretien du jardin et les contrôles de sécurité et les travaux d'entretien réguliers.
Exemple de coût tiré de la pratique
Nous avons un immeuble d'appartements avec un total de 13 appartements (un total de 920 m² habitables). Nous nous demandons si nous ne devrions pas simplement embaucher un concierge au lieu du service de nettoyage, du service de jardinier et du fournisseur de services d'hiver, et quels coûts le concierge employé devrait engager.
| Publier | prix |
|---|---|
| Espace vital | 920 m² |
| répartition de la limite des coûts économiques ainsi | 450 EUR par mois |
| Coûts de main-d'oeuvre mini-job, gains 350 EUR par mois | 350 EUR |
| Frais supplémentaires mini-travail, gains 350 EUR par mois. | 51,10 EUR |
| Coût mensuel total pour un mini-job avec un salaire de 350 EUR | 401,10 EUR |
| nombre d'heures possible avec total Salaire minimum (9,35 EUR) | environ 37 heures par mois |
Le calcul des frais de garde maximaux pour les gardiens employés est assez difficile et doit également inclure les coûts salariaux accessoires. Dans la plupart des cas, un emploi à temps plein ne sera considéré comme économique que dans les très grands complexes résidentiels, et les emplois d'une demi-journée sont souvent déjà problématiques.
Question: Quelle est la portée des coûts autorisés?
Expert en contrôle des coûts: En fin de compte, bien sûr, ce qui compte, c'est ce qu'un tribunal individuel considère toujours comme admissible et proportionné. La valeur indicative approximative de 0,50 EUR par m² de surface habitable et par mois n'est pas juridiquement contraignante et ne peut servir que de première indication approximative.
Cependant, si cette directive est utilisée, dans de nombreux cas, seul un très petit nombre d'heures peut être financé. Dans de très nombreux cas, cela ne peut être réalisé que grâce à un mini-emploi fiscalement avantageux avec de faibles coûts supplémentaires - une relation de travail à la demi-journée ou même à plein temps est dans de nombreux cas, avec des coûts supplémentaires inclus, très probablement bien au-dessus de la valeur cible. Vous pouvez en savoir plus sur les coûts des employés sur la base d'un mini-travail à ce stade.
Coûts du travail régulier par rapport au travail ponctuel
Seuls les coûts qui surviennent régulièrement peuvent également être répartis.
Il faut également veiller à ce que seuls les services réguliers du concierge salarié soient pris en compte: seuls les frais qui se rapportent réellement aux travaux réguliers peuvent être répercutés sur les locataires - les travaux de réparation et d'entretien doivent être payés en tant que propriétaire - également sous la forme de les coûts de main-d’œuvre correspondants.
Services de concierge
Dans le cas des services de conciergerie, le nombre d'heures possible est généralement nettement inférieur - en moyenne nationale, ces entreprises facturent des tarifs horaires d' environ 32,50 EUR par heure - ici, vous devez réfléchir très attentivement à ce que vous pouvez ou pouvez attendre de vos locataires. .
Double facturation
En aucun cas, il ne doit y avoir de double facturation sous quelque forme que ce soit - par exemple, le concierge et en même temps la facturation du nettoyage de la cage d'escalier par le fournisseur de services de nettoyage ou en même temps la facturation des services d'hiver par un fournisseur externe. Ici, on peut presque supposer que cela sera rejeté comme non rentable si l'on ne peut pas vraiment citer de raisons très solides pour ces doubles avantages.
Question: De quoi dépendent les coûts maximums possibles pour un concierge?
Le coût d'un gardien dépend de divers facteurs.
Expert en contrôle des coûts: La clé ici est:
- quel travail régulier (pas de réparations ou de travaux d'entretien) est nécessaire du tout
- quels frais sont engagés (valeur indicative 0,50 EUR par m² habitable par mois)
- si les locataires sont d'accord avec le montant des frais
- Existe-t-il des offres moins chères pour les services (par exemple, des tarifs forfaitaires de prestataires de services de conciergerie ou des services de nettoyage)
- comment le niveau des coûts est évalué par le tribunal compétent (en cas de litige)
