On pense souvent que les propriétaires répercutent tous les frais encourus de quelque manière que ce soit sur le locataire à un taux forfaitaire. Cependant, ce n'est pas le cas. Quels coûts peuvent être répercutés sur les locataires et dans quelle mesure est précisément défini par la loi. Le propriétaire paie lui-même une partie des coûts, et nous voulions savoir, d'après les experts en vérification des coûts, quels coûts peuvent être répartis et ce que les locataires doivent payer.
Question: Quels coûts peuvent être répercutés sur les locataires?
Expert en contrôle des coûts: Ceci est réglementé en détail. L'ordonnance sur les frais de fonctionnement (BetrKV) est décisive à cet égard.
En principe, ce qui suit s'applique à l'attribution aux locataires: Tous les frais courants et réguliers découlant de la propriété du bien . Les coûts typiques pour cela sont, par exemple, la taxe foncière annuelle, les coûts d'élimination des ordures et les coûts de nettoyage des rues ou les coûts d'exploitation de l'ascenseur, y compris l'entretien annuel sous contrôle par une entreprise spécialisée. Les coûts de chauffage et d'eau chaude, les coûts salariaux et les coûts salariaux accessoires pour un gardien, pour l'assurance du bâtiment et pour l'éclairage du système général peuvent également être répartis.
Coûts ponctuels
En principe, tous les coûts uniques sont exclus (par exemple, l'installation de points de prélèvement pour le test obligatoire de Legionella). Avec certains coûts ponctuels, la répartition est souvent un cas limite: par exemple, si le propriétaire achète une tondeuse à gazon plus grande. Si cela réduit la charge de travail des assistants employés et réduit ainsi les coûts réels du temps de travail, les coûts d'acquisition de la tondeuse à gazon peuvent être répartis dans des cas individuels. Ici, cependant, vous devez prêter une attention particulière à la proportionnalité. Si nécessaire, un propriétaire peut également facturer et attribuer ses propres travaux qu'il effectue lui-même à un coût raisonnable s'il s'agit de travaux réguliers (par exemple, tonte de la pelouse, jardinage).
Réparation et entretien
En particulier, les coûts de réparation et d'entretien ne sont pas des coûts d'exploitation et ne sont donc pas imputables. Les coûts de réparation et d'entretien sont définis par la loi comme les coûts engagés pour maintenir l'utilisation prévue de la propriété et qui surviennent en tant que défauts structurels dus à l'usure, au vieillissement et aux intempéries.
La situation est différente avec les modernisations: ici, le bailleur peut répercuter les frais sur les locataires jusqu'à un pourcentage fixe par an (généralement de 8% à 11%) via une augmentation de loyer . Cela est possible, par exemple, lors de l'installation de détecteurs de fumée dans l'appartement. Cependant, il n'est pas possible d'allouer les coûts de modernisation via la comptabilité des coûts d'exploitation.
Exemples pratiques
Nous examinons certains des coûts qui se sont récemment accumulés et nous considérons ceux que nous trouverons sur notre prochaine facture de services publics.
| Point de coût | attribuable? |
|---|---|
| Coûts d'installation pour le raccordement des câbles | Non |
| frais courants fournisseur de câble | Oui |
| Renouvellement de la préparation d'eau chaude (était obsolète) | Non |
| Installation de points de prélèvement pour les tests de légionelles | Non |
| Coûts du test obligatoire de légionelle tous les 3 ans | Oui |
| Service de déblaiement et de sablage commandé par le propriétaire | Oui |
| Nettoyage spécial après travaux de rénovation dans la maison | Non |
| frais de nettoyage en cours entreprise de nettoyage | Oui |
| frais de fonctionnement pour le jardinier | Oui |
| Refonte du jardin | Non |
| dépenses administratives | non, avec un accord correspondant parfois avec un montant annuel fixe |
| Assurance perte de loyer, assurance protection juridique du propriétaire | Non |
| Assurance bâtiments, assurance incendie | Oui |
| ramoneur | oui (via la facturation du chauffage) |
| Ramoneur avec chauffage au gaz existant | oui (pour le système général, facture séparée pour votre propre chauffage) |
| Contrôle de la vermine | Non |
Ce qui est payable dans des cas individuels et ce qui ne l'est pas peut toujours être contesté. Dans ce cas, il vaut toujours la peine de demander au préalable à un organisme indépendant et compétent (par exemple, un centre de conseil aux consommateurs) de vérifier le relevé des coûts d'exploitation préparé par le propriétaire. Si des frais non répartissables ont été facturés, le bureau spécialisé concerné vous conseillera sur les étapes ultérieures possibles.
Question: Quelle est la portée des frais de fonctionnement à payer?
Tous les frais ne sont pas imputables au locataire.
Experts en contrôle des coûts: en moyenne, les locataires en Allemagne paient 2,16 EUR par m² de frais de fonctionnement. Cela peut varier selon le type et l'équipement de la maison et selon la région. Jusqu'à 2,80 EUR par m² et plus sont tout à fait possibles (et autorisés) dans des cas individuels.
Les coûts de chauffage et d'eau chaude représentent une moyenne nationale de 1,03 EUR par m² , les autres coûts sont des frais généraux de fonctionnement. Selon le système de chauffage existant, ces coûts peuvent également varier considérablement - la fourchette se situe ici entre environ 0,75 EUR par m² et 1,90 EUR par m² ,
Question: Qu'est-ce que cela dépend de la possibilité de répartir les coûts?
Expert en contrôle des coûts: La clé est:
- s'il s'agit de coûts réguliers (exigence de base)
- Si la répartition des coûts est autorisée dans le cadre de la BetrKV (les frais administratifs sont, par exemple, légalement exclus)
- s'il existe un accord dans le contrat de location pour la répartition de ces coûts
- s'il existe un accord avec le propriétaire ou une décision de justice correspondante dans les cas litigieux
Néanmoins, on peut discuter de la répartition des coûts individuels. Un exemple relativement récent est la location d'avertisseurs de fumée. Le propriétaire peut conclure un contrat forfaitaire avec le fournisseur, qui comprend non seulement la location du détecteur de fumée auprès du fournisseur, mais également les frais d'entretien et d'inspection annuels.
D'un point de vue juridique, seule la partie des frais d'entretien devrait effectivement être répercutée sur les locataires - mais vous pouvez bien sûr convenir autre chose avec le propriétaire. Si les frais d'entretien ne sont même pas indiqués par le fournisseur, le bailleur ne peut pas simplement répercuter l'intégralité des frais de location sur les locataires. Cependant, les propriétaires et les locataires peuvent voir cela différemment. Une décision juridique claire pour tous les cas est toujours en suspens.
Question: En tant que locataire, est-il possible de déduire les frais d'exploitation payés à des fins fiscales?
Les coûts du service d'hiver sont ventilables.
Expert en contrôle des coûts: En principe, cela est possible - mais seulement avec une certaine proportion des frais annexes. Ceux-ci sont:
- le coût du nettoyage du bâtiment
- le coût du jardinage
- le coût du déminage hivernal
- le coût du nettoyage des rues
- les frais de prestation des artisans (ici uniquement les frais de main-d'œuvre hors TVA, frais de déplacement, frais de machine et consommables)
Les quatre premiers éléments sont considérés comme des services liés aux ménages bénéficiant d'un privilège fiscal. 20% des coûts des services ménagers et des parties facturables des services artisanaux peuvent être déduits jusqu'à un maximum de 1 200 EUR par an. Des informations plus détaillées peuvent être obtenues auprès d'un conseiller fiscal ou du bureau des impôts sur le revenu.
