Beaucoup évitent les frais de construction d'une maison et préfèrent acheter une maison d'occasion. Souvent, cependant, seul le prix d'achat est pris en compte, mais les coûts supplémentaires ne sont pas calculés. Lors d'un entretien, l'expert en vérification des coûts explique en détail quels coûts peuvent être engagés en plus du prix de la maison.
Question: Pourquoi est-il si important de planifier soigneusement lors de l'achat d'une maison?
Expert en contrôle des coûts: Eh bien - très peu auront l'argent pour l'achat d'une maison entièrement sur leur compte ou dans un dépôt d'épargne - la grande majorité des achats de maison sont financés.
Dans ce cas, il est nécessaire de déterminer précisément le montant à financer - il ne s'agit en aucun cas du prix d'achat, mais presque toujours beaucoup plus.
Il y a deux points principaux à considérer ici:
1. Puis-je même obtenir le montant de crédit nécessaire auprès de la banque?
2. Quels frais de prêt et charges mensuelles vais-je engager avec ce financement?
Les frais mensuels diffèrent considérablement si vous devez financer 150 000 EUR dans un cas et 200 000 EUR dans l'autre.
Si vous avez mal planifié à l'avance et sous-estimé les besoins financiers, vous devrez peut-être refinancer - ou aller dans les réserves cachées qui étaient en fait destinées à autre chose. Le refinancement peut être coûteux et les dépenses mensuelles réellement prévues peuvent augmenter. Si les réserves pour les coûts supplémentaires sont épuisées, cela peut dans certains cas entraîner des problèmes plus tard, lorsqu'ils sont réellement nécessaires.
Au moins, les frais accessoires après l'achat de la maison doivent être pris en compte dans tous les cas - une petite «réserve de sécurité» pour les augmentations de coûts imprévues est certainement une bonne recommandation.
Question: Quels sont les coûts supplémentaires encourus lors de l'achat d'une maison - quel est son prix?
Les coûts supplémentaires lors de l'achat d'une maison ne doivent pas être sous-estimés
Expert en contrôle des coûts: on ne peut pas dire que dans l'ensemble , cela dépend aussi du type de maison et du prix d'achat.
Ce que vous devez calculer dans tous les cas, cependant, est d' environ 10% à 15% du prix d'achat pour les coûts accessoires inévitables.
De plus, selon la situation, il peut y avoir des frais supplémentaires qui varient d'un cas à l'autre.
Un petit exemple de coût tiré de la pratique:
Nous achetons une maison dans le Brandebourg pour 175 000 EUR. Pour nos financements, nous ne prenons en compte que les frais annexes inévitables, les frais d'aménagement, de déménagement, etc. que nous pouvons financer sur nos propres ressources.
| Publier | prix |
|---|---|
| Frais de courtage | 12 495 EUR |
| Taxe de mutation immobilière | 8 750 EUR |
| Frais d'enregistrement foncier et frais de notaire (y compris la commande d'un droit foncier) | 3,447 EUR |
| coût total | 24 692 EUR |
Bien sûr, ce ne sont que les coûts supplémentaires pour une maison très spécifique dans un endroit très spécifique. Dans d'autres cas, en particulier avec d'autres prix d'achat, les coûts peuvent également différer considérablement.
Cependant, notre exemple de coût montre déjà qu'il ne faut pas sous-estimer les coûts supplémentaires lors de l'achat d'une maison. Dans notre cas, la maison qui coûte 175 000 EUR coûtera certainement 199 692 EUR au final . Si nous n'avions pas cofinancé cela, nous aurions peut-être finalement dû puiser dans nos réserves destinées à l'installation.
Question: Quels coûts supplémentaires peuvent survenir lors de la construction d'une maison?
Expert en contrôle des coûts : Les coûts définitivement engagés sont:
- Taxe de mutation immobilière
- Frais de notaire et
- Frais d'enregistrement foncier
Ces coûts sont inévitables.
Dans de nombreux cas, il existe également:
- les frais de courtage et
- Frais de financement accessoires (généralement inclus dans le financement par la banque)
Les autres coûts à considérer sont:
- les coûts des éventuelles mesures de rénovation nécessaires
- le coût de l'ameublement et de l'adaptation de la maison
- le coût du déménagement
Ici aussi, des coûts élevés peuvent survenir, qui sont parfois largement sous-estimés. Dans tous les cas, vous devez calculer objectivement et, si possible, pas trop étroitement. En ce qui concerne les coûts de rénovation, en particulier, il convient également de demander conseil à l'avance - par exemple à un architecte ou à un ingénieur civil. Vous pouvez non seulement déterminer les mesures nécessaires et suggérer des procédures, mais généralement également soumettre des estimations de coûts très fiables.
Question: Quel est le montant de la taxe de mutation immobilière?
La taxe de mutation immobilière varie en fonction de la valeur de l'immeuble
Expert en contrôle des coûts: Cela dépend du prix d'achat du bâtiment ou de la valeur du bâtiment et de l'état dans lequel le bâtiment est situé. Le montant des droits de mutation immobilière varie d'un État à l'autre.
Le prix d'achat notarié dans le contrat d'achat sert de point de départ. Une fois le contrat de vente envoyé au bureau des impôts compétent, le bureau des impôts crée alors l'évaluation de la taxe de mutation immobilière. La taxe de mutation immobilière est due 1 mois après réception de la notification .
Des délais de paiement plus longs sont possibles, mais pas courants.
Les taux des droits de mutation immobilière dans les différents États fédéraux:
| Etat | taux d'imposition |
|---|---|
| Bade-Wurtemberg | 5,0% |
| Bavière | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandebourg | 5,0% |
| Brême | 5,0% |
| Hambourg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklembourg-Poméranie occidentale | 5,0% |
| Basse-Saxe | 5,0% |
| Rhénanie du Nord-Westphalie | 6,5% |
| Rhénanie-Palatinat | 5,0% |
| Sarre | 6,5% |
| Saxe | 3,5% |
| Saxe-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thuringe | 6,5% |
Ces dernières années, ces coûts ont considérablement augmenté depuis que les États fédéraux (depuis 2006) ont été autorisés à fixer eux-mêmes les droits de mutation immobilière. Il se peut donc que vous ayez payé un pourcentage inférieur il y a à peine quelques années.
Question: Quels sont les frais de notaire et d'enregistrement foncier encourus lors de l'achat d'une maison?
Expert en contrôle des coûts: Cela diffère d'un cas à l'autre - encore une fois en fonction du prix d'achat du bâtiment et des travaux que le notaire doit encore effectuer.
A un impact sur les coûts:
- si une dette cadastrale doit être inscrite
- si le règlement doit avoir lieu via un compte en fidéicommis notarié
- quelles modifications du registre foncier sont exactement nécessaires
- quelles dépenses supplémentaires le notaire a
Les frais pour les notaires et les courtiers sont considérables
Si un immeuble est entièrement financé et qu'une dette de registre foncier est inscrite dans son intégralité et que le règlement se fera par l'intermédiaire d'un compte en fiducie de notaire, vous devez généralement environ 1,5% du prix d'achat pour les frais de notaire et environ 1,5% du prix d'achat prévu pour les frais de registre. .
Si, par exemple, le traitement via un compte en fidéicommis notarié est omis, les frais annexes du notaire sont déjà considérablement réduits (généralement d'environ un tiers ).
Les travaux supplémentaires du notaire concernent généralement la rédaction des documents. Dans la plupart des cas, cependant, les coûts sont très faibles - généralement cela dépasse à peine le cadre d' environ 150 EUR , mais cela peut être différent dans des cas individuels.
Les frais de notaire et les frais de registre foncier sont uniformes dans toute l'Allemagne , il n'y a donc aucune différence d'un État à l'autre.
Question: Quels sont les frais de courtage typiques?
Expert en vérification des coûts: cela diffère également d'un État à l'autre. En tant qu'acheteur d'une propriété, vous payez des tarifs (habituels) différents d'un pays à l'autre. Dans certains cas, le taux habituel peut également être dévié et la part de l'acheteur de la commission du courtier peut être fixée différemment.
Les frais de courtage locaux habituels pour l'acheteur dépendent de l'État fédéral:
| Etat | commission habituelle de l'acheteur pour le courtier |
|---|---|
| Bade-Wurtemberg | 3,57% |
| Bavière | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandebourg | 7,14% |
| Brême | 3,57% |
| Hambourg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklembourg-Poméranie occidentale | 3,57% |
| Basse-Saxe | 3,57% |
| Rhénanie du Nord-Westphalie | 3,57% |
| Rhénanie-Palatinat | 3,57% |
| Sarre | 3,57% |
| Saxe | 3,57% |
| Saxe-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Thuringe | 3,57% |
Les différents taux de coûts se produisent parce que dans environ la moitié des États fédéraux, les acheteurs et les vendeurs partagent les coûts - dans l'autre moitié des États fédéraux, des réglementations différentes s'appliquent.
Si une vente n'est pas traitée par un courtier (ce qui est déjà relativement rare aujourd'hui), il n'y a bien sûr pas de frais de courtage .
Question: Quels coûts de financement supplémentaires peuvent encore être encourus?
Experts en vérification des coûts: les banques ne facturent pas seulement des intérêts sur un prêt, mais également un grand nombre d'autres frais de prêt au cas par cas.
Par exemple, la plupart des banques ajoutent des frais de traitement qui, dans certains cas, peuvent atteindre jusqu'à 3,5% du montant du prêt . De plus, il existe souvent divers autres frais, notamment dans le secteur de l'assurance immobilière:
- éventuellement frais d'évaluation
- Frais d'enregistrement de l'hypothèque (charge foncière)
- les frais de notaire et les frais de traitement de la banque
- Commissions intermédiaires de prêt
- Frais pour l'octroi de droits de remboursement spéciaux
- Etc.
Lors de la souscription d'un prêt, il convient de prêter attention aux éventuels frais supplémentaires
L'assurance obligatoire de la dette résiduelle peut également rendre les coûts de crédit encore plus chers.
Tous les frais supplémentaires facturés doivent être détaillés et clairement expliqués dans l'accord de prêt. La répartition est généralement basée sur le taux d'intérêt annuel effectif, qui, pour cette raison, est toujours supérieur au taux d'intérêt nominal généralement annoncé.
En tant qu'emprunteur, la meilleure façon de se protéger des surcoûts élevés consiste simplement à comparer les taux d' intérêt effectifs des offres de prêt et le coût total du prêt . Ils incluent déjà tous les frais supplémentaires.
Question: Quels coûts faut-il estimer pour les rénovations?
Expert en contrôle des coûts: C'est bien sûr difficile à dire car cela dépend entièrement de l'état individuel du bâtiment en question. De nombreux bâtiments anciens sont de véritables «pièges à rénover».
Seule une estimation solide des coûts par un spécialiste - effectuée à l'avance - peut aider. C'est le seul moyen d'estimer de manière fiable les coûts à investir et à quoi s'attendre les années suivantes.
La règle des 10% de l'EnEV entre ici en jeu: si plus de 10% d'un composant est rénové ou renouvelé (par ex. Toit, fenêtre, etc.) alors l'ensemble du composant doit être conforme aux spécifications actuelles de l'EnEV. Cela implique souvent des coûts très élevés, par exemple si toutes les fenêtres doivent être soudainement remplacées ou si la façade doit être complètement isolée.
Pour une simple évaluation par un géomètre en bâtiment, vous devez généralement compter des coûts d'environ 500 EUR . En retour, vous obtenez généralement une évaluation solide. Dans les bâtiments plus anciens, où de nombreux éléments doivent être testés en plus et l'évaluation doit être déjà plus intense, les coûts des experts peuvent également augmenter: jusqu'à 4000 EUR, vous devrez souvent vous attendre à un rapport solide avec une estimation fiable des coûts.
Les coûts de rénovation d'un bâtiment plus ancien (par exemple avant 1965) peuvent facilement représenter 30 à 40% du prix d'achat . Mais il faut toujours juger cela au cas par cas en fonction de l'état du bâtiment. Vous ne devez tout simplement pas aborder un tel achat de manière naïve et trop optimiste.