Avec les grands immeubles à appartements, il y a toujours beaucoup de travail administratif à faire, et quiconque possède plusieurs unités résidentielles sait chanter une chanson à ce sujet. Tout ce travail peut également être délégué à une société de gestion immobilière. L'expert en contrôle des coûts explique en détail dans un entretien les coûts encourus.
Question: Quelles tâches un gestionnaire immobilier assume-t-il habituellement?
Expert en vérification des coûts: les gestionnaires immobiliers s'occupent généralement de toutes les activités administratives qui surviennent dans une maison à plusieurs. Les activités manuelles, telles que celles réalisées par un concierge désigné, ne sont pas incluses.
Les gestionnaires immobiliers sont essentiellement actifs dans deux domaines:
- Dans le cas d'une maison avec copropriété, ils effectuent toutes les tâches administratives de l'association des propriétaires d'appartements (WEG)
- dans un immeuble avec appartements locatifs, ils effectuent une grande partie des travaux administratifs pour le propriétaire
Dans les deux cas, les domaines de responsabilité sont similaires dans certains domaines et très différents dans d'autres.
En général, une société de gestion immobilière ne s'occupe que des questions administratives, techniques et commerciales liées au système général de la maison, mais pas des intérêts des locataires ou des propriétaires individuels.
La seule exception à cette règle est si, par exemple, un propriétaire d'appartement loue l'appartement qui lui appartient au sein du WEG et engage un gestionnaire immobilier pour gérer séparément les appartements loués. Mais ce n'est pas le cas très souvent.
Les tâches d'une société de gestion immobilière pour un WEG comprennent:
- l'organisation et la mise en place de l'assemblée annuelle des propriétaires
- la préparation des points de l'ordre du jour de la réunion
- enregistrement des résolutions de la réunion
- Obtention d'offres pour des changements structurels, des transformations ou des rénovations nécessaires de la zone générale (cage d'escalier, espace vert, etc.)
- le suivi des travaux réalisés et la préparation des rapports et comptes pour le WEG
- l'enregistrement et la distribution des frais accessoires et la distribution aux propriétaires individuels
- la gestion des réserves de réparation
- la planification et la budgétisation des coûts du WEG et de la comptabilité
Tous les services ne sont pas toujours requis - cela est toujours réglementé en détail dans le contrat de gestion.
La gestion immobilière peut faire économiser beaucoup de travail au propriétaire
Bien entendu, tous ces travaux pourraient également être réalisés par un seul propriétaire pour le compte de l'ensemble du WEG. Dans la pratique, cependant, cela nécessite un niveau élevé de connaissances spécialisées et un peu d'expérience, des garanties appropriées en cas d'erreur et il ne doit pas y avoir de conflit d'intérêts entre les intérêts du propriétaire et les intérêts administratifs du WEG, ce qui n'est pas toujours facile.
Si un propriétaire d'un immeuble à appartements engage la gestion immobilière, les domaines de responsabilité sont très similaires - mais il y a souvent aussi la création de factures de services publics et une gestion technique généralement un peu plus complète de tous les systèmes généraux dans les maisons. Dans de nombreux cas, une gestion complète comprenant la gestion des contrats de location est également proposée.
Dans ces cas, le propriétaire est souvent relevé de ses fonctions et doit s'inquiéter de beaucoup moins - en particulier avec les grandes maisons de location ou plusieurs propriétés, cela vaut vraiment la peine en tant que propriétaire.
Le nombre de sociétés de gestion immobilière actives sur le marché est très important, mais il existe certainement des différences de qualité. En règle générale, vous devez vous assurer qu'une société de gestion immobilière a des références , est active sur le marché depuis longtemps et gère certaines propriétés avec succès.
Il est également important qu'une société de gestion immobilière puisse fournir une assurance responsabilité civile pour les dommages matériels ainsi qu'une assurance fidélité (en cas d'actions non autorisées par des employés qui entraînent des dommages). Les services offerts par la société de gestion immobilière et les conditions du contrat de gestion doivent être présentés de manière claire et transparente - les coûts doivent également être gérables et compréhensibles.
Question: C'est déjà l'un des points les plus importants: combien coûte la gestion immobilière?
Expert en contrôle des coûts: Bien sûr, il est toujours difficile de dire en termes généraux - les coûts peuvent varier considérablement en fonction des services proposés et du bâtiment en question.
Dans la majorité des cas, cependant, vous pouvez supposer que les frais de base forfaitaires pour une gestion immobilière résidentielle sont de l'ordre de 20 à 30 EUR par mois et par logement .
Dans les grandes villes, les coûts, en particulier pour les maisons avec quelques unités résidentielles, peuvent aller jusqu'à 45 EUR par unité résidentielle et par mois ou plus .
Pour la plupart des maisons de location, des frais de base de 20 à 25 EUR par mois et logement sont exigés.
En outre, cependant, des coûts supplémentaires peuvent survenir si la gestion immobilière doit mener des activités spéciales et coûteuses - telles que l'organisation d'une rénovation complète du bâtiment à haut rendement énergétique.
Les surcoûts pouvant survenir pour de tels travaux sont alors toujours réglés individuellement dans le contrat de gestion. Il peut s'agir de frais forfaitaires pour des activités individuelles, mais aussi d'un taux horaire fixe. Les frais de voyage doivent souvent être payés séparément et ne font pas partie de la rémunération de base.
Un petit exemple de coût tiré de la pratique:
Nous avons un immeuble locatif avec 18 condominiums et mandatons une société de gestion immobilière avec la gestion complète de la maison. 16 garages sont également à entretenir.
| Publier | Frais mensuels |
|---|---|
| Gestion de la maison d'habitation | 22,50 EUR par logement = 405 EUR par mois |
| Gestion des garages | 3,50 EUR par garage = 56 EUR par mois |
| coût total | 461 EUR par mois |
Bien entendu, ce ne sont que les coûts estimés par une société de gestion immobilière spécifique pour un bâtiment spécifique.
Les coûts peuvent également varier considérablement selon le type de bâtiment et l'emplacement. Ce ne sont que les coûts de base selon le contrat de gestion - si la gestion immobilière fournit également des services spéciaux, ceux-ci seront également facturés séparément.
Question: De quels facteurs dépendent généralement les coûts de gestion immobilière?
Expert en contrôle des coûts: Bien entendu, certains facteurs doivent être pris en compte ici:
- la tarification de la gestion immobilière
- le type d'objet à gérer et le type de gestion
- l'emplacement de la propriété
- l'état structurel de la propriété
- les prestations incluses (étendue des prestations selon le contrat de gestion)
Le coût de la gestion immobilière dépend du type et de l'état du bâtiment
Tous ces facteurs ont toujours un impact sur le prix - pour cette raison, il est difficile de comparer les prix de deux immeubles.
Ce que l'on peut très bien comparer, cependant, ce sont des offres différentes pour un même bâtiment. Cela devrait être fait dans la pratique - mais les services offerts devraient également être vérifiés dans tous les cas et une attention devrait être portée aux caractéristiques de qualité mentionnées au début (responsabilité pour pertes financières, responsabilité de fidélité, activité plus longue sur le marché, références).
La proximité locale relative de la société de gestion immobilière avec la propriété à gérer peut également être un critère important - si un employé de la gestion immobilière peut être sur place rapidement et facilement si nécessaire, cela augmente souvent énormément la qualité de la gestion et en même temps réduit les coûts.
Question: Quelle est la différence entre les frais administratifs pour une propriété résidentielle et pour une maison locative en règle générale?
Expert en contrôle des coûts: Les prix et les offres sont bien sûr toujours différents, mais vous pouvez dire à tous les niveaux que l'administration d'un WEG est généralement un peu plus chère que celle d'un immeuble locatif.
Les différences dans les coûts de base mensuels par logement sont généralement faibles et dans presque tous les cas ne représentent que quelques euros par mois.
Question: Quelle influence le nombre d'unités résidentielles a-t-il sur les coûts de base?
Expert en vérification des coûts: Normalement, à mesure que le nombre d'unités résidentielles augmente, les coûts de base par unité résidentielle augmentent également.
Dans le cas de très grands immeubles avec de nombreux appartements, les coûts de base sont souvent inférieurs, mais il y a aussi le cas inverse: les administrations WEG pour les maisons à deux ou trois familles en particulier sont souvent beaucoup plus chères que pour les maisons à plusieurs appartements avec un plus grand nombre de propriétaires d'appartements.
Question: Pourquoi l'état d'un bâtiment est-il important?
Expert en contrôle des coûts: les sociétés de gestion immobilière calculent toujours les prix selon leurs propres efforts
Dans un bâtiment plus ancien, un peu miteux et usé, il y a certainement plus à faire et plus d'efforts - surtout s'il y a déjà un petit «backlog de réparation». Une société de gestion immobilière peut bien sûr compenser cet effort plus élevé par des prix plus élevés.
Question: L'emplacement du bâtiment joue également un rôle?
Expert en contrôle des coûts: Oui, certainement. À titre d'exemple extrême, vous pourriez penser à une maison située dans un véritable hotspot d'une grande ville - des locataires problématiques, un emplacement très problématique et des démolitions ou des problèmes fréquents.
Si une société de gestion immobilière devait s'occuper d'un tel immeuble, ce ne serait bien sûr qu'à des coûts massivement plus élevés qu'un immeuble d'habitation décent dans un quartier résidentiel calme et haut de gamme.
Question: Quels autres facteurs peuvent encore jouer un rôle dans des cas individuels?
Les situations initiales difficiles augmentent le prix de la gestion immobilière
Expert en contrôle des coûts: La situation particulière de la maison sera certainement toujours reflétée dans les frais administratifs d'une manière ou d'une autre.
Si, par exemple, il s'agit d'un WEG avec des propriétaires désespérément en querelle qui ne s'entendent presque jamais sur quoi que ce soit, les frais de gestion immobilière augmentent généralement considérablement. Ici aussi, cet effort plus élevé se reflétera alors dans des prix calculés différemment.
La base pour le calcul du prix est toujours l'effort individuel d'un gestionnaire immobilier avec le bâtiment - par exemple par rapport à un bâtiment totalement sans problème dans lequel vous n'avez guère à vous soucier de rien. La différence de prix entre l'un et l'autre peut être considérable dans certains cas.
Question: Combien de temps durent généralement les contrats de gestion?
Experts en contrôle des coûts: Les contrats de gestion sont généralement conclus pour une durée de 5 ans. Il existe également certains délais de préavis qui doivent être respectés si vous n'êtes pas d'accord avec les services d'une société de gestion immobilière.
Il existe des règles spéciales pour l'administration d'un WEG: dans le cas d'un WEG nouvellement créé, la durée du contrat ne peut être que de 3 ans, sinon de 5 ans au maximum.
Un WEG a - quel que soit le délai de préavis - de suspendre la gestion immobilière sur place s'il y a une "raison importante". Il n'est pas possible de résilier le contrat dans tous les cas - les frais doivent continuer à être payés au moins jusqu'à la période de préavis normale. L'action de la direction immobilière au nom du WEG peut être empêchée immédiatement pour des raisons aussi importantes.
Une raison aussi importante serait, par exemple, que la société de gestion immobilière facture de manière incorrecte ou que les propriétaires individuels préfèrent clairement et manifestement. La relation de confiance entre la gestion immobilière et le WEG est alors détruite et il y a une raison importante.
Cependant, ces réglementations spéciales ne s'appliquent pas à la gestion des immeubles à appartements. Ici, vous devez terminer régulièrement.