Presque rien ne peut être construit en Allemagne sans approbation officielle. Comme pour la plupart des permis et des demandes, il n'y a généralement pas de frais d'évitement. Lors d'un entretien, l'expert en contrôle des coûts explique en détail quels coûts peuvent être engagés pour un permis de construire et de quoi ces coûts dépendent.
Question: Pour quels bâtiments avez-vous besoin d'un permis en Allemagne - et comment une telle demande doit-elle être faite?
Expert en contrôle des coûts: Fondamentalement, presque tous les bâtiments en Allemagne nécessitent une approbation officielle, y compris la plupart des transformations majeures de bâtiments existants, si elles entraînent un changement significatif d'utilisation ou si l'espace de vie change.
Cependant, les exigences relatives à ce qui est soumis à approbation diffèrent d'un État à l'autre - elles sont basées sur les réglementations nationales applicables en matière de construction.
Dans certains États fédéraux, il peut également y avoir des exceptions à l'obligation de permis pour des bâtiments individuels - par exemple pour la construction de maisons de jardin ou d'un abri d'auto sur sa propre propriété. Cependant, cela est toujours une question d'État et peut donc différer d'un État à l'autre. En outre, il existe des réglementations spéciales émanant de municipalités ou de municipalités individuelles, qui peuvent restreindre davantage les réglementations nationales en matière de construction dans des cas individuels.
Pour compliquer encore plus le tout, il n'y a pas de "l'application" bâtiment - selon l'état fédéral, différentes applications peuvent être faites, selon le type de construction.
La demande de construction habituelle, comme elle doit généralement être soumise pour les maisons unifamiliales ou multifamiliales, est appelée en allemand "autorisation de soumission de bâtiment majeur".
En outre, dans certains États fédéraux, il existe également la soi-disant «autorisation de soumission de petits bâtiments», qui est suffisante pour certains bâtiments. Ici, les exigences ne sont pas aussi strictes et des documents moins complets doivent être soumis.
L'autorisation de soumission de petit bâtiment est disponible dans les états fédéraux suivants:
- Bade-Wurtemberg
- Bavière
- Berlin
- Brême
- Hambourg
- Basse-Saxe et
- Schleswig-Holstein
Dans ces états fédéraux, non seulement les architectes sont autorisés à soumettre une demande de construction, mais dans de nombreux cas également
- Maîtres artisans de tous les métiers de la construction (charpentiers, maçons, bétonnières)
- Ingénieurs civils et
- ingénieur en bâtiment
Dans presque tous les États fédéraux, seuls les architectes sont autorisés à soumettre chaque demande de construction
Les architectes ont généralement le droit de soumettre un plan de construction de toute façon (exception: architectes d'intérieur) et sont donc autorisés à soumettre toute demande de construction dans tous les États fédéraux. La seule exception à cette règle est l'État de Hesse: ici, de nombreux architectes d'intérieur sont également autorisés à soumettre des documents de construction (autorisation de soumission de petits bâtiments), alors que dans tous les autres États fédéraux, les architectes d'intérieur n'ont généralement pas d'autorisation de soumission de bâtiments.
Outre les applications de construction de grande et de petite taille, qui ne sont disponibles que dans certains États fédéraux, il existe également un soi-disant avis de construction dans certains États fédéraux.
Ici aussi, les différents États fédéraux réglementent quels types de bâtiments et à quelle hauteur maximale un avis de construction est suffisant.
Un avis de construction est signé par l'architecte urbaniste, qui confirme que toutes les règles de construction applicables au chantier respectif ont été respectées.
Les autorités ne vérifient généralement ces notifications de bâtiment que de manière très superficielle et les documents soumis ne sont généralement fournis que par souci d'exhaustivité et de plausibilité.
Il n'y a pas de permis de construire officiel pour un avis de construction, si les autorités ne soulèvent aucune objection dans les 4 semaines suivant la soumission de l'avis de construction ou si le projet de construction est interdit, il est automatiquement considéré comme approuvé.
Si vous souhaitez économiser les coûts coûteux de soumission et de modification d'une demande de construction, vous pouvez d'abord soumettre une demande dite de pré- construction . Cela est associé à des frais nettement inférieurs à ceux d'une demande de construction officielle et l'autorité annonce après l'examen si et quelles objections existent et ce qui doit être changé pour que la demande de construction soit approuvée.
Si un architecte fait la demande préliminaire de construction, il ne peut facturer aucun frais de planification en cas de décision négative. Il est contractuellement obligé de réaliser un plan définitivement approuvé pour le client . En conséquence, il ne peut pas facturer des frais distincts pour modifier une demande non approuvée.
Question: Maintenant, la question la plus importante: combien coûte habituellement une application de construction?
Expert en vérification des coûts: Vous ne pouvez pas dire cela à tous les niveaux . Chaque administration facture ses propres tarifs et il y a toujours des coûts individuels très différents pour la soumission des différents documents en fonction de l'autorité et du projet de construction.
Le coût de l'approbation ne doit pas être sous-estimé
En général, dans la plupart des cas, vous devrez calculer environ 0,5% du coût total de construction uniquement pour le permis (grand modèle de bâtiment) . En pratique, ces coûts varient généralement entre 0,2% et 0,7% du coût total de construction.
Cependant, l'administration calcule les redevances qu'elle facture selon une formule différente qui prend en compte la valeur dite de construction et l'espace clos pour les bâtiments.
Ensuite, il y a les frais pour les documents nécessaires qui doivent être joints à la demande de construction. La création de ces documents peut également être très coûteuse.
Un petit exemple de coût tiré de la pratique:
Nous voulons construire une maison individuelle qui, selon la planification, a une valeur de construction de 325 EUR par m³. La taille de l'espace clos est de 637 m³. L'architecte mandaté réalise toute la planification et nous soumet la demande de construction.
| Publier | prix |
|---|---|
| Coûts de l'application du bâtiment (autorité) | 1 040 EUR |
| Coûts de planification pour l'architecte (phases de service 1 à 4 selon HOAI) | 6 053,40 EUR |
| coût total | 7 093,40 EUR |
Bien sûr, il ne s'agit que d'un exemple de coût unique qui ne s'applique qu'à un bâtiment très spécifique à un endroit très spécifique. Les coûts des autres bâtiments, en particulier dans des conceptions différentes, peuvent également différer considérablement.
Dans notre cas, l'architecte a pris en charge toute la planification, a préparé les documents requis et nous a soumis la demande de construction. Il a facturé sa performance selon la phrase du milieu du HOAI.
Les coûts architecturaux peuvent également être considérablement plus élevés, en particulier pour une planification difficile ou particulièrement longue.
Question: De quels facteurs dépendent les coûts du permis de construire?
Expert en contrôle des coûts: Ici, vous devez considérer beaucoup:
- le type de construction
- à quelle autorité la demande de construction est soumise (état fédéral et commune respective)
- quels documents sont requis
- qui soumet la demande de construction
- combien coûte l'architecte pour la planification
L'autorité calcule généralement ses coûts selon le schéma suivant:
Valeur de la construction = valeur de la construction / m³ × espace clos en m³
valeur de la construction × taux de coût = coûts du permis de construire (généralement 0,5%, ce chiffre est souvent arrondi)
Au cours de la planification, l'architecte détermine également toujours la taille de l'espace clos et la valeur du bâtiment / m³.
A l'aide de ces deux valeurs et du taux de coût applicable, on peut alors estimer les coûts du permis de construire.
Question: Quels sont les coûts de la planification?
Expert en contrôle des coûts: Si vous supposez que l'architecte réalisera toute la planification (comme dans notre exemple), le HOAI, le barème des honoraires des architectes et ingénieurs, est utilisé. Il réglemente ce qu'un architecte peut demander pour ses services dans des cas individuels.
Le HOAI est contraignant pour tous les architectes en Allemagne, mais les coûts sont classés en fonction du type de bâtiment construit (classe I à V). Les maisons unifamiliales sont parfois assez complexes à planifier, elles relèvent donc de la classe III ou de la classe IV, selon la construction.
Selon l'effort de planification individuel, l'architecte dispose alors d'une petite marge de manœuvre pour ajuster ses coûts. Il peut facturer selon le tarif minimum, moyen ou maximum du HOAI, selon l'ampleur de son effort. Cependant, les différences entre le taux minimum et maximum ne sont généralement plus très importantes.
10% des coûts totaux reviennent à l'architecte
En règle générale, vous pouvez assumer environ 10% des coûts de construction totaux pour les coûts totaux d'architecte pour une maison unifamiliale .
Cependant, cela comprend les 9 phases de service que l'architecte est autorisé à prendre en compte lors de la construction d'une maison - de l'évaluation de base et de la planification préliminaire à l'entretien du bâtiment après l'achèvement et à la documentation des dommages structurels.
Cependant, seules les phases de travail 1 à 4 sont nécessaires jusqu'à la soumission de la demande de construction. Ils représentent un peu moins d'un tiers ( 27% ) du coût total de l'architecte selon le HOAI.
Question: Combien coûte une enquête de construction?
Expert en contrôle des coûts: Ici, les coûts sont généralement basés sur l'effort d'inspection de l'autorité.
Les coûts d'une enquête préalable à la construction peuvent être assez faibles ( d'environ 50 EUR à 100 EUR ), mais pour la plupart des grands projets de construction, ils se situent entre 200 EUR et 400 EUR .
Dans le cas de projets de construction très complexes ou de très grands immeubles, comme un immeuble à appartements, l'enquête préliminaire sur l'immeuble peut coûter jusqu'à 5 000 EUR .
Question: L'autorisation de soumission de petit bâtiment est-elle moins chère que la grande?
Expert en contrôle des coûts: généralement oui, car beaucoup moins de documents sont nécessaires ici.
En outre, l'application de "petit" bâtiment n'est généralement autorisée que pour les petits projets de construction ou les bâtiments très simples - dans ce cas, les coûts de planification et d'approbation sont inférieurs.
Les coûts totaux facturés dépendent de l'autorité dans laquelle l'État fédéral soumet la demande.
Question: Les coûts de planification peuvent-ils alors être également différents?
Expert en contrôle des coûts: Oui, certainement. Surtout pour les petits plans de construction, les maîtres artisans peuvent souvent soumettre une demande de construction - les coûts de planification sont alors souvent inférieurs à ceux des architectes.
Cependant, tous les architectes et ingénieurs civils calculent automatiquement selon le HOAI, car ils sont légalement tenus de le faire. Dans ce cas, les coûts sont uniquement basés sur les coûts de construction totaux qui sont déterminés dans la planification détaillée (phase de service 3).
Question: Est-il possible d'influencer ou de réduire les coûts du permis de construire?
Expert en vérification des coûts: généralement pas. Les coûts de planification sont spécifiés par le HOAI, les documents à soumettre sont déterminés par les règlements de construction nationaux respectifs - vous n'avez donc aucune influence sur l'un ou l'autre.
Les autorités déterminent les coûts de l'application du bâtiment en fonction de la valeur du bâtiment et de l'espace construit - ici aussi, vous n'avez aucune influence.
Mais ce que vous pouvez généralement vous faire économiser, ce sont des coûts supplémentaires dus à un changement de planification. Si vous laissez l'architecte planifier, ce n'est de toute façon pas un problème, puisque l'architecte doit s'assurer que la planification est approuvée.
Tout au plus, vous pourriez effectuer vous-même des tâches secondaires, telles que l'obtention de déclarations de consentement de voisins, afin d'économiser les coûts d'architecte pour ces travaux. Cependant, cela ne représente souvent qu'une très petite partie des coûts de planification et d'approbation qui peuvent ainsi être économisés.