Non seulement les maisons unifamiliales, mais aussi les maisons multifamiliales peuvent être achetées en construction préfabriquée. Dans une interview, l'expert en contrôle des coûts explique en détail les coûts que vous devez calculer pour une maison multifamiliale préfabriquée et comment ces coûts se comparent à d'autres méthodes de construction.
Question: Quelles sont les utilisations possibles des maisons multifamiliales préfabriquées?
Expert en contrôle des coûts: En plus de la maison classique à deux familles, qui existe depuis très longtemps, de plus en plus de maisons dites multi-générations sont utilisées. Dans une telle maison, il y a généralement trois unités résidentielles ou plus dans lesquelles les différentes générations peuvent être logées côte à côte. Cela crée une coexistence très étroite entre les différentes générations, ce que veulent de plus en plus de gens.
De plus, vous pouvez bien sûr voir un immeuble d'appartements avec plusieurs unités résidentielles comme un immeuble de placement et générer des rendements intéressants à long terme à partir des revenus locatifs en cours. Pour cela, cependant, les exigences correspondantes doivent être remplies.
Le grand avantage des maisons multifamiliales est que lorsque le prix du terrain est élevé, le terrain existant peut être utilisé de manière optimale pour offrir un espace de vie à deux familles ou plus. Si les bâtiments ne sont pas construits les uns à côté des autres mais uniquement vers le haut, l'utilisation du terrain existant est particulièrement optimale.
En termes de coûts, les maisons multifamiliales sont presque aussi chères que les autres formes de vie - l'avantage de coût n'est vraiment clair que dans certains cas.
Question: Combien coûtent les immeubles d'habitation préfabriqués?
Les prix d'un immeuble à appartements commencent à 1400 € le mètre carré
Expert en contrôle des coûts: Il est bien sûr impossible de dire cela dans l'ensemble - cela dépend toujours du modèle et de la taille de la maison.
En règle générale, cependant, vous pouvez assumer des coûts compris entre 1 400 EUR par m² et 2 500 EUR par m² d'espace utilisable . Dans certains cas, cela peut être encore plus cher pour les maisons avec un mobilier de haute qualité ou des modèles de maison spéciaux.
Vous obtenez un peu moins cher si vous utilisez l'option d'une maison dite d'extension. Là, vous pouvez acheter des maisons semi-finies à un prix raisonnable et faire vous-même les travaux manquants. D'autre part, ces formes maison sont nettement plus rentables que les modèles clé en main.
Cependant, selon l'état du développement et le fournisseur, les prix des maisons d'extension peuvent être très différents.
Vous trouverez des exemples de certains modèles de maisons préfabriquées et leurs prix dans l'aperçu suivant:
| Modèle de maison et espace de vie | Ameublement | prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| Maison cube, maison solide 432 m² habitables sur 3 niveaux | plan d'étage personnalisable, toit plat, clé en main | 741 000 EUR | 1.715 EUR par m² |
| Maison au toit à pignon, 380 m² habitables sur 2,5 étages | plan d'étage adaptable, maison au toit à pignon, balcon sur le toit | 730 000 EUR | 1,921 EUR par m² |
| City Villa - Immeuble de 316 m² sur 2 étages | Toit en croupe, plan d'étage adaptable, 4 balcons d'angle, clé en main | 562 000 EUR | 1.778 EUR par m² |
| Maison cubique, 188 m² sur 2 étages | Style Bauhaus, toit plat, plan d'étage personnalisable, clé en main | 415 000 EUR | 2 207 EUR par m² |
| même maison que ci-dessus | comme maison d'extension | 300 000 EUR | 1,595 EUR par m² |
Ces prix ne sont bien entendu que des prix exemplaires pour certains modèles de maisons préfabriquées de différents fabricants. D'autres modèles de maisons - même avec une taille et une construction similaires - peuvent avoir des prix très différents.
Cependant, nos exemples de prix montrent déjà clairement qu'il faut calculer des prix au mètre carré pour les immeubles d'habitation préfabriqués qui sont très similaires à ceux des maisons unifamiliales préfabriquées.
Quiconque achète une maison multifamiliale préfabriquée à titre d'investissement peut s'attendre à des coûts de construction gérables. Si des revenus locatifs peuvent être atteints, vous pouvez certainement compter sur un retour sur investissement acceptable sur le long terme.
Question: De quels facteurs dépendent généralement les coûts d'un immeuble préfabriqué?
Expert en contrôle des coûts: En ce qui concerne les prix des immeubles d'habitation préfabriqués, un certain nombre de facteurs entrent en jeu - le plus important, cependant, est la taille de la surface habitable utilisable.
Les éléments suivants peuvent également jouer un rôle:
- l'état de la maison
- la norme énergétique de la maison
- la construction de la maison
- la conception de la maison préfabriquée
- Sous-sol et garage (s)
Vous devez toujours comparer les prix et l'équipement individuellement - chaque fabricant de maisons préfabriquées calcule différemment et il y a parfois des différences de prix importantes, même avec des tailles et des équipements similaires.
Question: Ne devez-vous pas également tenir compte des coûts de suivi à long terme?
Un toit en pente entraîne moins de frais de suivi
Expert en contrôle des coûts: Oui, certainement. Les coûts de suivi sont plus élevés avec les équipements individuels qu'avec les autres.
Les toits plats en sont un bon exemple: un toit plat nécessite des inspections régulières et de nouveaux joints et réparations à des intervalles très courts.
Un toit à pignon classique, en revanche, ne nécessite pratiquement aucun entretien pendant de nombreuses décennies s'il est correctement exécuté.
De telles choses doivent toujours être prises en compte lors du choix d'une maison préfabriquée. Parfois, il peut donc être intéressant d'investir un peu plus d'argent et d'avoir des coûts de suivi moins élevés. Vous ne devez donc jamais considérer les différences de prix comme absolues, mais toujours les peser soigneusement.
Question: Quels sont généralement les coûts ajoutés aux coûts de la maison préfabriquée?
Expert en contrôle des coûts: Bien sûr, la maison seule ne suffit pas. Dans tous les cas, vous devez toujours prendre en compte
- le terrain coûte
- Coût de la plaque de base
- éventuellement frais de cave
- Coûts de l'installation extérieure
- Coûts des places de stationnement nécessaires sur la propriété
- éventuellement des frais pour une solution de garage ou un parking souterrain
- éventuellement les frais d'installation d'un ascenseur
Question: Quel prix devez-vous généralement calculer pour un terrain?
Experts en contrôle des coûts: Les prix des terrains à bâtir varient considérablement selon l'emplacement et la région. Bien entendu, l'emplacement joue également un rôle important dans le prix d'un terrain à bâtir.
De plus, on peut également observer un net différentiel de prix d'est en ouest.
Dans les nouveaux Länder, les coûts des terrains à bâtir se situent généralement entre 30 EUR par m² et 120 EUR par m² , dans les anciens Länder, des prix moyens entre 150 EUR par m² et 300 EUR par m² peuvent être supposés - dans les emplacements de choix encore nettement plus élevés .
Selon les valeurs actuelles, le terrain le plus cher d'Allemagne se trouve à Hambourg: là, il faut payer jusqu'à 600 EUR par m² pour un terrain à bâtir.
Question: Quels coûts devez-vous calculer pour une plaque de base?
Les coûts de la plaque de base ne sont généralement pas inclus dans le prix de la maison préfabriquée
Expert en contrôle des coûts: En règle générale, la production de la dalle de plancher n'est pas incluse dans le prix de la maison - elle doit être payée séparément.
Les coûts pour une dalle de plancher sont d' environ 120 EUR par m² à 150 m² . Pour ce prix, vous obtenez généralement une fondation thermique de haute qualité.
Cependant, si l'état du sol sur la propriété pose des problèmes, les travaux de terrassement nécessaires peuvent être nettement plus complexes et donc massivement plus coûteux. Dans un tel cas, les coûts de la plaque de base augmentent également massivement. C'est également le cas en cas de pénétration d'eau.
Dans tous les cas, une dalle de sol est bien moins chère qu'une cave.
Question: Combien coûte une cave? Et: en vaut-il la peine?
Expert en contrôle des coûts : les coûts pour une cave peuvent varier - tout est possible ici d' environ 30 000 euros à 70 000 euros .
Avec la surface au sol d'un immeuble préfabriqué, vous devrez généralement assumer au moins 30 000 euros .
La question de savoir si une cave en vaut la peine, bien sûr, doit être résolue individuellement en principe. Les espaces de stockage sont rares, en particulier dans les immeubles à appartements, et une extension de grenier n'est pas une option pour chaque type de maison.
Les sous-sols sont beaucoup plus pratiques comme espace de rangement pour chaque appartement de la maison, comme séchoir et comme espace de stationnement pour vélos. Le système de chauffage et les locaux techniques nécessaires peuvent également être facilement installés dans un sous-sol. Il n'y a généralement pas de véritable substitut pour loger ces pièces ailleurs dans la maison.
Vous devez tenir compte de ce qui suit: Comme nous le savons d'après notre exemple de coût , un mètre carré d'espace dans la maison coûte environ 2000 EUR . De plus, l'espace utilisable (et, dans le cas des maisons louées, l'espace locatif) est perdu.
En revanche, si vous regardez les coûts du sous-sol, le mètre carré au sous-sol ne coûte que 300 à 500 EUR et aucun espace précieux n'est perdu dans la maison, car le sous-sol ne serait de toute façon ni habitable ni louable. Par conséquent, bien sûr, il est beaucoup plus logique d'externaliser les pièces auxiliaires et les buanderies nécessaires dans un sous-sol.
Question: Quels coûts devez-vous calculer pour les places de stationnement ou les garages souterrains?
Les places de parking sont payantes
Expert en contrôle des coûts: avec les parkings, bien sûr, cela dépend toujours de la façon dont vous les réparez. Dans le cas des surfaces pavées, selon le type de revêtement utilisé, il faut prévoir entre 100 EUR par m² et 200 EUR par m² . L'asphaltage, y compris la sous-structure, coûtera également environ 100 EUR par m² .
Dans tous les cas, il faut estimer des coûts énormes pour la construction d'un parking souterrain. Dans certaines circonstances, des coûts totaux de plusieurs milliers d'euros par place de parking se posent ici . Cependant, selon les conditions locales et la conception, les coûts totaux peuvent varier.
Question: Quand les coûts des maisons multifamiliales achetées en tant qu'investissements en capital valent-ils vraiment la peine?
Expert en contrôle des coûts: Ici, vous devez d'abord calculer la surface utilisable jusqu'à une surface qui peut effectivement être louée. En règle générale, les systèmes généraux occupent environ 20% de la surface utilisable - mais cela peut varier en fonction de la section du bâtiment.
Maintenant, cela dépend des prix de location qui peuvent être obtenus à l'emplacement respectif. À l'échelle de l'Allemagne, l'indice des loyers pour 2018 est en moyenne de 7,50 EUR par m² et par mois . Pour la surface louable, vous pouvez obtenir une moyenne de 90 EUR par m² et par an .
Dans les bons emplacements, l'indice des loyers se situe souvent entre 10 EUR par m² et 12 EUR par m² , tandis que les meilleurs emplacements à Munich peuvent le porter à 17,50 EUR par m² dans des cas exceptionnels .
À partir des revenus locatifs annuels (s'il est loué en continu) et des coûts de construction et de propriété de la maison et des installations annexes, vous pouvez alors calculer quand l'investissement est amorti et quand les revenus locatifs génèrent un profit.
Si vous additionnez tous les coûts, vous obtenez un total d'environ 3 000 EUR par m² à 4 000 EUR par m² . Avec un indice de loyer moyen, ces coûts sont généralement couverts par les revenus locatifs dans environ 30 ans.
Dans le cas d'une location prévue, il est important que chaque aspect de la maison soutienne de manière optimale la rentabilité. La sélection de la maison préfabriquée multifamiliale doit alors être optimisée à cet égard.
