Acheter un immeuble ancien: que faut-il considérer? - Votre-Best-Home.net

Acheter un bâtiment ancien et profiter du charme des vieux murs avec leur histoire - c'est ce que beaucoup de gens veulent. Mais quiconque décide d'acheter un immeuble ancien doit regarder très attentivement, car les anciennes propriétés peuvent réserver de mauvaises surprises. Lisez ici ce que vous devez considérer et les coûts auxquels vous devez vous attendre pour la rénovation.

Acheter un immeuble ancien: les premiers pas

Une fois que vous avez trouvé un ancien bâtiment attrayant à vendre, assurez-vous de prendre suffisamment de temps pour le visiter. Ce que vous oubliez maintenant peut rapidement faire un trou dans votre portefeuille plus tard si le financement de la construction ne couvre pas toutes les dépenses.
Visitez la propriété plusieurs fois et, si nécessaire, également avec un conseiller compétent afin qu'aucun défaut ne passe inaperçu. Si vous souhaitez acheter un ancien bâtiment, vous devez absolument considérer les éléments énumérés ci-dessous lors de la visualisation de la propriété.

Les maisons à colombages ont un charme tout particulier. Parfois, cependant, ils sont également protégés par des monuments, ce qui peut causer des problèmes lors de la rénovation.

Keller: Que faut-il considérer?

Commencez par le bas de la maison et jetez un œil au sous-sol. En fonction de l'utilisation souhaitée, différentes normes doivent être appliquées ici: Si les pièces du sous-sol ne doivent être utilisées que comme débarras ou atelier, une hauteur de plafond plus basse, par exemple, ne pose généralement pas de problème. Cependant, si les pièces doivent fonctionner comme des espaces de vie, cela pourrait être un critère d'exclusion.
En ce qui concerne la hauteur du plafond, notez également que l'isolation du plafond du sous-sol peut voler des centimètres précieux.
Vérifiez également si le sous-sol est humide. Les matériaux de construction plus anciens comme le grès en particulier sont souvent à l'origine de l'humidité de la cave. Dans certaines circonstances, le sous-sol peut être drainé en le creusant de l'extérieur et en lui procurant une isolation appropriée. Un spécialiste doit évaluer dans chaque cas spécifique si cela est prometteur.
Cela devient dangereux lorsque l'humidité endommage le tissu du bâtiment, car tout le bâtiment peut alors être en danger. De telles déficiences ne peuvent généralement être remédiées qu’avec beaucoup d’efforts et très coûteux.

Les grandes pièces du sous-sol offrent un espace de vie supplémentaire. Pour que vous puissiez réellement les utiliser, il faut généralement les isoler et les vidanger.

Ces coûts peuvent survenir au sous-sol

effort	frais
Isolation du sous-sol	Environ 70 euros / mètre carré
Vider la cave	Environ 50-500 euros / mètre

Murs: toucher et scruter

À moins que le sous-sol ne soit un sujet de préoccupation, vous devriez examiner l'extérieur et les murs porteurs. Des fissures plus importantes sont-elles visibles? Si tel est le cas, il est important de trouver la raison: si le sol s'est affaissé, toute la maison est en danger, c'est pourquoi vous devriez acheter un autre bâtiment ancien. Si seulement de petites fissures peuvent être trouvées, elles peuvent souvent être remplies et enduites à nouveau.
Testez également les murs pour l'humidité. Cela est souvent possible à l'intérieur de la maison à mains nues. Vous découvrez des endroits humides, un spécialiste peut vous aider à en trouver la cause et vous proposer des solutions ou vous déconseiller d'acheter une vieille maison car cela poserait trop de problèmes.

Ces coûts peuvent survenir sur les murs

effort	frais
Drainage des murs (sécheur de construction)	Environ 100 euros / jour
Scellement (à l'intérieur)	Environ 50-500 euros / mètre
Réparation de fissures	selon la taille et la cause
Plâtrage (intérieur)	Environ 10 euros / mètre carré
Plâtrage (extérieur)	Environ 50 euros / mètre carré

Toit: trous et invités indésirables

Avec le toit, vous devez vous assurer que la toiture et la structure du toit sont en grande partie en ordre. Les petits défauts peuvent être corrigés, mais en principe le toit doit être en mesure de protéger Your-Best-Home.net de l'humidité pénétrante.
S'il y a des endroits humides sous le toit ou si des parasites se sont propagés au dernier étage, l'évaluation d'un expert permet de savoir s'il est toujours conseillé d'acheter cet ancien bâtiment.
L'isolation est également essentielle: si celle-ci manque entièrement à l'étage supérieur, elle doit être installée par l'acheteur si les pièces qui s'y trouvent doivent être utilisées comme espaces de vie. C'est ce que stipule l'ordonnance sur les économies d'énergie (EnEV).

Les dommages au toit ne sont pas rares pour les bâtiments anciens. Au mieux, vous pouvez réparer vous-même les petits défauts, mais si tout le toit doit être remplacé, cela coûtera cher.

Ces coûts peuvent survenir sur le toit

effort	frais
démolition	Environ 100 euros / mètre carré
Structure du toit (toit en selle)	Environ 60 euros / mètre carré (selon la forme du toit)
isolation	Environ 60 euros / mètre carré
Toiture	Environ 50 euros / mètre carré (selon le matériau de la toiture)

Sols et plafonds: deux rares sources de problèmes

Les sols et les plafonds ne sont généralement pas un problème si vous souhaitez acheter un immeuble ancien. Seul le revêtement de sol (comme les planches ou le parquet) peut devoir être remplacé ou révisé. Parfois, il suffit de nettoyer le parquet, dans d'autres cas, il est judicieux de poncer le parquet et de le refermer. Si l'usure est trop importante, vous devez faire l'effort de poser un nouveau parquet.
Le sol peut avoir besoin d'être isolé. C'est le cas, par exemple, lorsqu'il n'y a pas de cave ou que le plafond de la cave doit ou ne peut pas être isolé. L'effort impliqué ici dépend fortement de la situation individuelle.

Ces dépenses peuvent concerner les sols et les plafonds

effort	frais
Pose de la chape	Environ 25 euros / mètre carré
Élimination de la vieille chape	Environ 7,50 / mètre carré
Isolation du sol	selon le cas individuel

Fenêtres et portes: la clé d'une économie d'énergie efficace

Si des fenêtres et des portes doivent être remplacées, cela peut rapidement devenir un vrai prix. Si vous souhaitez acheter un bâtiment ancien, vous devez donc également examiner de près ces composants. Si la porte d'entrée répond aux valeurs de sécurité et d'isolation requises, il n'y a aucune raison de la remplacer. Avant de vous précipiter pour la remplacer, notez qu'une vieille porte est ce qui donne à une maison son "visage".
Vous devriez également vérifier l'état des portes intérieures et si de nouvelles portes priveraient la vieille maison de son charme.
Vous êtes lié par l'EnEV pour Windows. S'ils ne peuvent pas avoir les propriétés d'isolation nécessaires, par exemple parce qu'ils ne sont qu'à simple vitrage, ils doivent être remplacés. Si vous achetez un immeuble ancien, vous avez deux ans pour le faire, mais vous devez tenir compte de ces coûts lors de l'achat.
Important: Si la propriété n'a pas encore été isolée, les fenêtres nouvellement installées peuvent aggraver la situation et augmenter considérablement le risque de moisissure dans la maison. Cela pose non seulement un risque pour la santé - il est également très difficile d'éliminer les moisissures.

Si vous décidez d'échanger les portes intérieures, vous devez choisir des modèles qui correspondent au style de l'ancien bâtiment.

Ces coûts peuvent survenir pour les fenêtres et les portes

effort	frais
porte d'entrée	Environ 1.000-3.000 euros
Porte intérieure	Environ 100-1 000 euros
la fenêtre	Environ 100 euros / mètre carré (selon la forme et le vitrage)

Isolation: bien emballée ou livrée sans défense?

Des coûts de suivi élevés surviennent souvent lors de l'achat d'un immeuble ancien car Your-Best-Home.net n'est pas suffisamment isolé. Un conseiller expert tel qu'un conseiller en énergie peut aider à évaluer l'état d'isolation actuel de la maison et recommander des mesures raisonnables ou absolument nécessaires pour une rénovation écoénergétique.
La prudence est de mise ici, surtout si l'ancien bâtiment est sous la protection d'un monument. Dans de nombreux cas, par exemple, une façade à colombages ne doit pas être recouverte d'isolant. Cette restriction entraîne rapidement des coûts considérables. Il est vrai que les bâtiments classés ne doivent pas nécessairement répondre aux exigences de l'EnEV (voir section 24, paragraphe 1 EnEV), mais à long terme, les propriétaires feraient bien d'isoler également ces maisons afin de réduire les coûts de chauffage.
Comme pour les fenêtres, ce qui suit s'applique: l'acheteur immobilier dispose de deux ans à compter de la date d'achat pour isoler son ancien bâtiment et ainsi s'assurer qu'il est conforme aux exigences de l'EnEV.

Frais d'isolation possibles

effort	frais
Isolation avec système composite d'isolation thermique	Environ 120-180 euros / mètre carré
Isolation intérieure	Environ 15-130 euros / mètre carré (selon la mesure et l'espace)

Chauffage: protection de l'environnement éligible

Un regard sur le chauffage révèle les dépenses financières que vous devrez payer si vous achetez l'ancien bâtiment. S'il a plus de 30 ans, il y a une très forte probabilité que vous soyez obligé de remplacer le radiateur selon l'EnEV.
Mais même s'il n'y a aucune obligation de le remplacer, vous devez estimer - si nécessaire à l'aide des conseils d'un expert - si l'installation d'un nouveau radiateur en vaut toujours la peine. Ce n'est pas des moindres car il existe des subventions substantielles de la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) et de l'Office fédéral de l'économie et du contrôle des exportations (BAFA) pour tous les propriétaires qui se convertissent à un système de chauffage moderne, comme le révèle ce guide. Pour des raisons de protection de l'environnement, la modernisation est fortement recommandée.

Ces frais peuvent être engagés pour le chauffage

effort	frais
nouveau système de chauffage	Environ 10.000-30.000 euros (selon le type de chauffage et de fuel)

Électricité: vieux murs - vieux câbles?

Les profanes ne peuvent estimer la situation en ce qui concerne l'installation électrique dans les bâtiments anciens que sur la base d'indications: S'il y a encore des bouchons ou des verrous tournants dans la boîte à fusibles de la maison, c'est une indication très fiable que les lignes sont tout aussi anciennes = "". Il y a alors le risque qu'ils soient endommagés et ne fonctionnent plus correctement.
Mais même si une boîte à fusibles plus récente peut être trouvée, cela ne signifie pas que les lignes ont également été remplacées par la boîte. Il est donc absolument conseillé de consulter un expert qui effectuera un e-check. Il vérifie l'installation électrique et détermine si elle doit être remplacée ou si elle peut encore être utilisée en toute sécurité.

Assurez-vous de faire appel à un spécialiste pour l'installation électrique.

Ces frais sont possibles pour l'électricité

effort	frais
Vérification électronique par un électricien	Environ 500 euros (selon l'âge et la taille de la propriété)
Nouvelle installation électrique	Environ 75 euros / mètre carré

Substances problématiques intégrées: danger caché

Amiante et laine de verre - diverses mauvaises surprises peuvent se cacher dans un vieux bâtiment.

L'amiante est difficile à détecter, en particulier pour les profanes. Cependant, un regard sur l'année de construction peut fournir des informations précieuses: si Your-Best-Home.net a été créé dans les années 1970 et 1980, il y a une forte probabilité que l'amiante se trouve dans la maison.

La laine de verre se trouve principalement dans l'isolation des toitures. Vérifier - si nécessaire avec un expert - si ce matériau a été installé dans le toit afin de pouvoir estimer les éventuels surcoûts.

Ces dépenses proviennent de substances problématiques intégrées

effort	frais
Élimination des polluants ou remplacement des substances problématiques	en fonction de la quantité et des conditions structurelles

Acheter un immeuble ancien: en vaut-il la peine?

Si vous souhaitez acheter un immeuble ancien, vous courez toujours un certain risque. Ceci s'applique même si l'inspection est effectuée très consciencieusement et que ce qui doit être observé est clair.

Un expert devrait donner une évaluation indépendante, en particulier pour les propriétés très anciennes âgées de 100 ans ou plus. Les coûts pour cela sont généralement de l'ordre de trois chiffres et peuvent vous éviter des dépenses de rénovation imprévues dans des montants beaucoup plus élevés.

Cependant, une fois qu'un bel immeuble ancien a été trouvé, dont l'état n'est pas préoccupant, une vieille maison peut devenir une nouvelle maison merveilleuse avec une âme et une histoire.