Si vous souhaitez rénover un bâtiment classé, vous devez respecter certaines règles et obtenir l'approbation des autorités. Nous expliquons ici comment procéder au mieux et quelles options vous avez avec la rénovation.
La rénovation d'un bâtiment classé est soumise à de nombreuses exigences légales et nécessite donc une planification particulière. Contrairement à la croyance populaire, le processus d'une telle planification n'est pas trop compliqué. Cependant, les conseils de professionnels sont souvent indispensables lorsqu'il s'agit de conserver une maison ancienne et classée.
Protéger les monuments architecturaux, préserver les valeurs
Non seulement les églises, les palais et les châteaux sont considérés comme des monuments. En Allemagne, environ 5% de tous les bâtiments anciens sont sous la protection des monuments jusqu'en 1978 afin d'éviter la destruction par volonté et ignorance. Il y a généralement un intérêt public à entretenir des bâtiments classés, par exemple pour des raisons artistiques ou scientifiques. Dans le même temps, cependant, la préservation des valeurs d'origine est également un objectif important de la protection des monuments.
Les vieilles maisons ont souvent été modifiées au fil des décennies ou des siècles de telle sorte que l'état d'origine peut difficilement être déterminé avec précision. De plus, il ne serait généralement possible de restaurer le bâtiment dans son état d'origine qu'à grands frais. Par conséquent: Quiconque rénove un bien classé n'a pas à remettre le bâtiment dans son état d'origine - le statut existant s'applique à l'état structurel du bâtiment dans lequel il a été inscrit comme monument culturel dans la liste des monuments historiques.
Si une maison est inscrite sur la liste des monuments, elle est sous la protection spéciale du bureau des monuments et ne peut être convertie ou agrandie qu'avec le consentement de l'autorité de protection des monuments inférieure. Les conservateurs veulent également être informés des travaux d'entretien apparemment «simples», s'ils concernent la conception du bâtiment ou la structure historique du bâtiment.
Norbert Hoffmann
«Les monuments architecturaux ont du charme», déclare Norbert Hoffmann, directeur général de LBS Immobilien GmbH Südwest, et souligne les avantages fiscaux pour les rénovateurs de monuments: «En outre, les monuments architecturaux réduisent considérablement les impôts sur le revenu élevés: les propriétaires paient 9% de l'impôt sur le revenu pendant huit ans et 7% pendant quatre ans Frais de restauration applicables à des fins fiscales. En outre, 2% sont crédités à l'ancienne substance pendant 50 ans. Les propriétaires-occupants estiment à neuf pour cent des coûts de restauration (coûts de rénovation) pendant dix ans. La condition préalable pour les avantages est toujours un permis de l'autorité des monuments. Un architecte spécialisé vous conseillera de la planification à l'exécution. "
L'autorité des monuments conseille sur le projet de rénovation
Si vous souhaitez rénover un bâtiment classé, les employés de la Lower Monument Authority peuvent répondre aux questions sur la technologie et la conception de la construction. Eux aussi veillent à utiliser des maisons historiques aussi contemporaines que possible et n'exigent pas que l'état d'origine soit restauré. Étant donné que les méthodes de construction et les matériaux sont très sophistiqués de nos jours, les autorités chargées des monuments sont de plus en plus ouvertes à de nouvelles solutions structurelles qui étaient auparavant mal vues - telles que l'isolation des façades à colombages de l'intérieur.
Cependant, avant de commencer à rénover votre ancien bâtiment, vous devez vous renseigner auprès de l'Office régional de la conservation des monuments pour savoir si votre maison est inscrite sur une liste de monuments et si elle est un monument individuel ou est sous protection d'ensemble. Dans le cas de monuments individuels, la protection des monuments affecte l'ensemble de la maison; dans le cas de la protection d'ensemble, en général, seul l'aspect général doit être préservé. L'étape suivante consiste à rédiger un concept de rénovation, qui est ensuite vérifié par l'autorité de protection des monuments. Surtout, on veille à ce que le tissu du bâtiment historique soit épargné et à ce que l'importance et l'apparence du monument soient préservées.
Une demande de construction est déposée auprès de la régie du bâtiment pour les maisons protégées comme pour la modernisation des maisons non protégées. De plus, le propriétaire d'un monument est tenu de contacter lui-même le bureau du monument. En règle générale, l'autorité de surveillance du bâtiment transmet automatiquement l'avis de construction ou l'application de construction - mais il vaut mieux demander.
Même les modifications mineures du bâtiment doivent être discutées avec le bureau responsable. Si les mesures de rénovation énergétique sont souvent plus faciles à mettre en œuvre, un système photovoltaïque de grande superficie, par exemple, est généralement rejeté.
Droits acquis
Les droits acquis sont un terme du droit de la construction et décrivent qu'un bâtiment ancien et fonctionnel qui est encore en usage bénéficie d'une protection juridique, à condition que le bâtiment ait été approuvé à un moment donné ou au moins l'aurait été en vertu de l'ancien règlement du droit de la construction. Une distinction est faite entre les droits acquis passifs, actifs et complets.
- Droits acquis passifs
Les droits acquis passifs réglementent l'utilisation de la propriété et des bâtiments - ce qui était auparavant légal le restera à l'avenir, même si la situation juridique change et que l'utilisation actuelle n'est alors plus approuvée. Par exemple, si un bâtiment historique avec un magasin existant au rez-de-chaussée doit être rénové, le rez-de-chaussée peut également être utilisé comme magasin après les travaux de construction. Cela ne contredit pas si les bases de planification urbaine existantes (comme un plan d'occupation du sol) permettent désormais uniquement un usage résidentiel au lieu d'un usage commercial.
- Droits acquis actifs
Un propriétaire de bâtiment peut invoquer la protection active du bâtiment existant lorsque la rénovation et la modernisation modifient un bâtiment - mais seuls des changements ou des extensions limités et mineurs sont prévus et ne modifient pas de manière significative la structure existante. De plus, l'identité de la structure restaurée ou améliorée avec l'original doit être préservée.
- Droits acquis complets
Les droits acquis généraux s'appliquent (contrairement aux droits acquis passifs et actifs) dans les conditions suivantes pour les nouveaux bâtiments:
- Les fonctions des bâtiments existants et nouveaux sont inextricablement liées
- le nouveau bâtiment n'agrandit pas significativement le bâtiment existant
- le bâtiment existant ne peut être entretenu sans l'approbation du nouveau bâtiment
Dans le cas de bâtiments anciens avec une façade extérieure caractéristique, seule une isolation interne est généralement possible.
Obtenir l'approbation
Demandez au responsable du bâtiment à l'avance si un avis de construction est suffisant pour les travaux de construction prévus ou si vous devez soumettre une demande de construction.
Quiconque vit dans un mémorial soumet la demande de construction préliminaire à la Lower Monument Authority. Les travaux suivants ne peuvent être réalisés sur un bâtiment classé qu'avec l'accord du Bureau des monuments:
- Modifications de la structure porteuse telles que les ouvertures
- Interventions dans l'installation de drainage
- Changements d'utilisation
- Agrandissement du sous-sol ou du grenier
- Démolition et démolition partielle du bâtiment
- Changer l'apparence, par exemple installer ou remplacer des fenêtres, des portes ou des lucarnes
- Remodelage et réparation
- Joindre ou modifier la publicité et les écrits
- Déplacer vers un autre emplacement
Frais de levage
Une fois la rénovation terminée, le service des monuments effectuera un test d'acceptation. Si l'évaluation est positive, l'autorité des monuments délivrera un certificat afin de pouvoir profiter des options d'amortissement fiscal. Outre l'achat, les frais de rénovation et les frais d'entretien d'un bien classé sont subventionnés par l'impôt. Mais faites attention à savoir si la maison entière ou une partie seulement est répertoriée. Si, par exemple, seule la façade extérieure est un bâtiment classé, la rénovation de la salle de bain ne peut pas être déduite de la taxe.
Avantages fiscaux pour les conservateurs
Si l'autorité est d'accord, les maisons classées peuvent également être rénovées énergétiquement. «Une rénovation économe en énergie ne signifie pas automatiquement isolation thermique», déclare l'architecte Irmtraud Swoboda de l'Association des constructeurs privés (VPB). Après tout, la façade d'une maison à colombages ou d'une villa de style wilhelminien ne doit pas être recouverte de panneaux isolants. Les propriétaires de monuments peuvent économiser de l'énergie, par exemple en installant une technologie de chauffage plus efficace. «Ce qui suit s'applique à chaque rénovation: Les caractéristiques spécifiques au bâtiment de la maison doivent toujours être respectées afin d'éviter la formation d'humidité et de moisissure», explique l'architecte.
De nombreux bâtiments anciens classés souffrent d'une mauvaise isolation et consomment donc beaucoup d'énergie. Souvent, cependant, la protection des monuments ne permet que l'isolation des murs intérieurs, de sorte que les nouvelles ordonnances d'isolation thermique des maisons classées n'ont aucune importance. De plus, ces bâtiments anciens n'ont pas besoin de pass énergie. Ils sont exemptés de l'ordonnance sur les économies d'énergie (EnEV) ou de la loi sur la chaleur renouvelable (EWärmeG). Ainsi, les propriétaires peuvent louer ou vendre leur propriété sans certificat énergétique. Il est important que les propriétaires fassent confirmer l'exemption par l'autorité responsable de la protection des monuments.
Les subventions peuvent soulager quelque peu le portefeuille du rénovateur. La Banque KfW, par exemple, propose le programme «KfW Efficiency House Monument». Vous devez demander le prêt ou la subvention avant le début des mesures. De plus, interrogez votre municipalité sur les fonds provenant du développement urbain, de la préservation des monuments et de la rénovation du village. Vous pouvez également trouver des programmes de financement en ligne dans la base de données de financement du ministère fédéral de l'Économie et de la Technologie.
| Bonus pour les propriétaires |
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Coûts de rénovation |
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Coût d'acquisition* 40 ans 2,5 pour cent chacun (jusqu'à l'année de construction 1924), 50 ans 2 pour cent chacun (à partir de l'année de construction 1925) |
| Bonus pour les propriétaires occupants |
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Frais de rénovation 90% des coûts peuvent être réclamés à des fins fiscales |
* Seuls les frais d'acquisition proportionnels du bâtiment peuvent être déduits, pas ceux du bien.
(Source: Association des constructeurs privés)
L'architecte Irmgard Swoboda de l'Association of Private Builders explique les règles les plus importantes pour les rénovateurs.
«La rénovation des monuments architecturaux est plus complexe et souvent plus coûteuse que les bâtiments résidentiels normaux. C'est pourquoi il existe des avantages fiscaux particuliers pour les propriétaires confrontés à ce défi. Vous êtes autorisé à annuler largement les mesures de conservation, ainsi que les travaux qui rendent la maison classée habitable en premier lieu.
Architecte Irmtraud Swoboda de l'Association des constructeurs privés.
Ceux qui vivent eux-mêmes dans leur monument sont autorisés à amortir 90% des coûts de rénovation, répartis sur dix ans à raison de 9% par an. Vous habitez en copropriété dans un immeuble d'appartements avec un immeuble classé? Dans le cas de réparations de la façade ou du toit, vous pouvez réclamer votre quote-part à des fins fiscales. Quiconque achète un immeuble clé en main entièrement rénové ne bénéficiera pas des avantages fiscaux - ni en tant que propriétaire ni en tant que propriétaire.
Quiconque loue son monument peut amortir 100 pour cent des travaux de rénovation sur douze ans - huit ans avec neuf pour cent chacun et quatre années supplémentaires avec sept pour cent chacun. Vous pouvez également déduire les frais d'acquisition de l'ancien bâtiment.
La condition préalable à la bonification fiscale est que tous les travaux de rénovation et de conversion soient coordonnés et approuvés par l'autorité responsable de la protection des monuments avant le début de la construction. Ce n'est qu'avec votre consentement que vous recevrez ultérieurement un certificat pour le bureau des impôts afin de pouvoir réclamer les frais. Quiconque rénove ou rénove sans permis doit s'attendre à des conséquences, par exemple une amende. "
Les monuments n'ont pas toujours une façade aussi impressionnante. Même les bâtiments discrets peuvent être répertoriés. Renseignez-vous - avant de commencer la rénovation.
Interview: témoins de l'histoire
Monuments - ce sont des témoins de l'histoire, ils portent le passé dans le présent et le futur. En tant que bâtiments résidentiels, les monuments offrent une qualité de vie particulière, l'appartement partagé avec l'histoire crée une atmosphère que l'on ne retrouve pas dans les nouveaux bâtiments. Dans le même temps, cependant, vivre dans le monument signifie aussi pour le propriétaire être conscient d'une responsabilité particulière: l'utilisation d'un monument est soumise à des restrictions, la réparation est soumise à des conditions. Professeur Dr. Egon Johannes Greipl, conservateur général de l'Office d'État bavarois pour la préservation des monuments, a parlé à Your-Best-Home.net des monuments et de leurs défis.
Your-Best-Home.net: Si, en tant que propriétaire d'un monument, je souhaite réparer ma maison: Dois-je vraiment renoncer au confort moderne?
Prof. Greipl: Aucun restaurateur de monument n'exige que les habitants d'un monument soient congelés ou cuisinés sur un feu ouvert! Aucun conservateur de monument n'exige que quelque chose soit restauré ou reconstruit qui n'existe plus! Personne ne devrait vivre dans un musée! Mais: ce qui est encore là, est fonctionnel et est un témoignage de l'histoire doit être préservé.
La protection du monument ne signifie pas l'interdiction absolue des modifications! Au contraire: Notre travail consiste à accompagner soigneusement les changements sensibles de bâtiments ayant une histoire. L'Office d'État bavarois pour la préservation des monuments soutient également financièrement ces mesures de réparation: il prend en charge les dépenses de préservation et d'utilisation des monuments. Nous émettons des certificats fiscaux qui incluent, par exemple, les coûts des nouveaux bâtiments et la technologie d'exploitation. Notre objectif est le changement sensible et la mise à niveau: prenez les fenêtres d'une maison qui est répertoriée à titre d'exemple: les fenêtres doivent être du bon matériau et de la bonne forme. Les fenêtres en bois ne doivent pas nécessairement être remplacées par des fenêtres en plastique. Ils peuvent être réparés tout aussi facilement.Nous l'avons fait récemment sur des fenêtres vieilles de 300 ans. Ces fenêtres ont été réalisées par un grand menuisier au 18ème siècle! Après la réparation, ils fonctionnent à nouveau à merveille - également énergiquement!
Pourquoi la réparation d'un monument est-elle soumise à des conditions? Ces spécifications sont-elles nécessaires?
Professeur Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Une société civilisée se caractérise par le fait qu'elle se donne des règles et adhère à des règles: par exemple, lorsqu'elle est rouge, elle ne passe pas par un feu de signalisation! De telles règles existent dans tous les domaines de notre vie. Les monuments, à leur tour, sont des valeurs, sont des biens culturels. En eux, nous gardons les témoins de notre histoire! Afin de préserver au mieux ces valeurs, nous avons besoin de certaines «règles de civilisation», nous avons besoin de règles pour la gestion professionnelle du patrimoine historique. Vous pouvez appeler ces règles des «exigences». Le fait que nous puissions appeler la Bavière aujourd'hui un État culturel est le résultat d'un long développement. Les siècles passés avec leurs continuités, leurs bouleversements et leurs nouveaux départs ont fait de la Bavière ce qu'elle est aujourd'hui. C'est ce que racontent les monuments. Lorsque les monuments disparaissent, notre histoire visible disparaît.Les monuments sont et restent ces souvenirs tangibles et compréhensibles pour tous.
Concernant les coûts: chaque nouveau bâtiment coûte de l'argent, souvent plus que vous ne le pensez. Pensez à l'aéroport de Berlin et à l'Elbphilharmonie de Hambourg. Et chaque nouveau bâtiment a besoin de soins. Les bâtiments universitaires de Ratisbonne n'ont que 50 ans = "" et ont maintenant un besoin de réparation de 700 millions d'euros! Bien sûr, il en coûte aussi de l'argent pour préserver les bâtiments classés et donc notre histoire. Il va sans dire! Dans certains cas, la reconstruction d'une maison vieille de 300 ans coûte plus cher que la rénovation d'un bâtiment vieux de 40 ans. Et alors? Il y a aussi pas mal de différences de qualité dans le résultat: histoire, authenticité, individualité, solidité, qualité et ambiance!
Dans quelle mesure la protection des monuments limite-t-elle les propriétaires lorsqu'il s'agit de réparer leur monument?
M. Greipl: Les questions de protection des monuments limitent autant et aussi peu les propriétaires que les questions de protection contre les incendies, d'accessibilité, de contrôle des immissions, de droit de voisinage, etc. Il ne s'agit pas de restrictions, mais de respect de certaines règles très significatives. Mais avant tout, il s'agit de solutions intelligentes, individuelles, sur mesure et structurellement solides qui permettent une vie confortable sans révéler la valeur historique d'une maison.
Pourriez-vous également imaginer vivre dans un nouveau bâtiment?
M. Greipl: Non, je ne peux pas imaginer cela. Rien n'est dit contre de bons nouveaux bâtiments - oui il y en a! Mais: je ne veux jamais me passer de vivre au milieu de la ville et de l'atmosphère particulière et de la qualité de vie particulière qu'offre une maison monumentale. J'ai vécu dans des monuments presque toute ma vie. En colocation avec l'histoire: ça y est!