La résiliation pour usage personnel entraîne souvent des litiges juridiques. Parce que cela donne aux propriétaires la possibilité de réclamer un bien loué pour eux-mêmes.
En raison de la résiliation en temps opportun, qui est donnée au locataire en cas de résiliation d'utilisation personnelle, non seulement le propriétaire peut utiliser l'espace de vie pour lui-même - il peut également prononcer la résiliation afin que les membres de sa famille puissent emménager dans la propriété.
Cependant, il existe des limites fixes qui servent à protéger les locataires et doivent donc être strictement respectées. Les points suivants énumèrent en détail ce qui doit être pris en compte lors de la résiliation des exigences personnelles afin de réussir. Les exceptions et cas de difficultés peuvent être trouvés dans les décisions relatives à la résiliation des exigences personnelles.
Les choses les plus importantes en un coup d'œil
Combien de temps dure la résiliation d'un besoin personnel?
En principe, les délais de préavis légaux conformément à la loi sur la location s'appliquent à la résiliation pour usage personnel. Si le locataire habite l'appartement depuis moins de cinq ans, la période est de trois mois. Pour cinq à huit ans, la période est de six mois et pour un bail de plus de huit ans, vous devez prévoir une période de neuf mois.
Quels sont les droits des locataires en cas de résiliation pour usage personnel?
Si le propriétaire n'a simulé que ses propres besoins, le locataire a droit à une compensation.
Qu'est-ce qui compte comme usage personnel?
L'utilisation personnelle est lorsque le propriétaire a besoin de l'appartement loué soit pour lui-même, soit pour une personne appartenant au ménage ou pour certains membres de la famille.
Quand la résiliation d'une exigence personnelle est-elle sans effet?
La résiliation pour usage personnel est sans effet si le locataire ne peut pas vérifier sur la base du motif que les dispositions légales sur l'usage personnel existent réellement.
Que faire si le locataire s'oppose à la résiliation pour un usage personnel?
Si le locataire s'oppose à la résiliation pour un usage personnel, le bailleur peut soit retirer sa résiliation, soit le tribunal décide quels intérêts ont priorité. Pour cela, le propriétaire doit déposer un avis d'expulsion.
Si vous, en tant que propriétaire, souhaitez résilier le contrat en raison de vos propres besoins, vous devez être en mesure de prouver ce besoin.
Quelle est la base légale de la résiliation pour un usage personnel?
La loi sur la location stipule que le droit de résilier le contrat pour un usage personnel n'existe que sous des conditions très spécifiques. Le propriétaire doit être en mesure de prouver qu'il a un intérêt légitime à mettre fin à la location existante. Le règlement exact se trouve au § 573 BGB, qui représente la base juridique de ce que l'on appelle un usage personnel.
En plus d'autres raisons, on parle également d'un intérêt légitime si le propriétaire a besoin de la propriété pour lui-même, pour les membres de sa famille immédiate ou pour d'autres membres de son propre ménage. Cependant, une résiliation pour usage personnel ne peut être effectuée afin d'obtenir une augmentation de loyer.
La résiliation correspondante de la surface habitable ne peut être exécutée que si le propriétaire est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Si une société de personnes ou un groupe de vente agit en tant que propriétaire, des réglementations spéciales concernant la résiliation de l'utilisation personnelle entrent en vigueur. L'article 577a du Code civil allemand stipule qu'une période de blocage s'applique aux actionnaires ou acheteurs. Cette période est de trois ans et commence à la date d'achat. Ce n'est qu'alors qu'ils ont la possibilité de résilier les locataires en raison de leurs propres besoins.
Les propriétaires qui ont leurs propres enfants à la recherche d'un appartement peuvent enregistrer leurs propres besoins et leur fournir cet appartement pour vivre.
Résiliation pour usage personnel: pour qui peut résilier
La résiliation pour usage personnel ne peut être donnée qu'en faveur de certaines personnes. Si un propriétaire souhaite utiliser lui-même l'appartement en location, ses propres besoins sont évidents. Cependant, une résiliation pour usage personnel est également possible pour les membres de la famille et les membres du ménage. En général, on peut dire que le licenciement est assez facile à appliquer si vous êtes étroitement lié.
En fonction de la relation familiale, des cas limites et des exceptions peuvent également survenir. La situation ne peut pas toujours être clarifiée clairement, de sorte que le locateur devra peut-être fournir une bonne raison pour réussir sa résiliation. Par exemple, les parents éloignés éprouvent souvent des problèmes.
La liste suivante montre quels cas sont évidents et quand il devient difficile de faire appliquer une résiliation pour un usage personnel. Selon la situation juridique actuelle en Allemagne, les relations suivantes sont généralement reconnues sans aucun problème pour la réglementation des exigences personnelles:
Affiliation / relation avec le propriétaire:
- les enfants
- Parents
- petit fils
- Grands-parents
- frères et sœurs
- nièces et neveux
- Conjoints séparés mais non divorcés
- partenaire de vie enregistré sans accord d'annulation en cours
- Enfants et beaux-parents
La preuve du lien spécial avec le propriétaire / bailleur est requise pour les degrés de relation suivants:
- les cousins
- Grands neveux et nièces
- Stiefenkel
Dans le cas des relations énumérées ci-dessous, la résiliation pour usage personnel est généralement possible. Cependant, la question de savoir si une preuve spéciale de proximité avec le propriétaire doit être fournie peut varier d'un cas à l'autre:
- Beaux-parents et beaux-enfants
- Beau-frère et belle-sœur
- oncle et tante
La résiliation pour usage personnel n'est pas possible pour:
- conjoints divorcés
- Ex-beaux-parents
- Ex-beaux-enfants
Dans la vieillesse, les personnes âgées veulent souvent changer de nouveau ou emménager dans un appartement plus petit.
Qui peut donner un avis de résiliation pour un usage personnel?
Le bailleur qui est enregistré comme propriétaire du bien au moment de la résiliation peut résilier le contrat. Cela peut être vérifié rapidement en consultant le registre foncier. Cependant, il faut tenir compte du fait que tous les propriétaires n'ont pas le droit de résilier le contrat pour leur propre usage. Malheureusement, il arrive encore et encore que les nouveaux propriétaires d'une propriété planifient déjà leur propre usage lors de l'achat d'une propriété et énumèrent donc ce motif de résiliation s'ils veulent se débarrasser des locataires de longue date. C'est précisément pourquoi la loi sur la location contient des réglementations strictes pour garantir que la résiliation ne s'applique que si elle est autorisée.
Si le propriétaire agit en tant que personne morale, par exemple en tant que GmbH, la résiliation pour usage personnel n'est généralement pas possible. Cependant, dans un arrêt (Az. VIII ZR 232/15), la Cour fédérale de justice a déjà accordé aux actionnaires d'un GbR un droit de résiliation correspondant lors de l'enregistrement de l'usage personnel. Le règlement n'est donc pas toujours clair et est donc vérifié individuellement dans de nombreux cas afin d'évaluer correctement la situation. En cas de doute, demandez un avis juridique.
La résiliation pour usage personnel n'est valable que sous certaines conditions.
Cessation de l'usage personnel devant le tribunal: qu'est-ce qui est autorisé? Quoi non?
Fondamentalement, la loi stipule que le propriétaire qui donne un préavis de résiliation pour usage personnel doit présenter des raisons compréhensibles et rationnelles. La résiliation du contrat de location pour usage personnel n'est valable que si ce motif est présenté.
L'une des raisons autorisées pour mettre fin à l'usage personnel est le désir compréhensible de vivre dans sa propre propriété. De nombreux propriétaires achètent un appartement ou une maison parce qu'ils souhaitent quitter leur ancien appartement en location. Même si le bailleur a besoin d'un logement en raison d'une phase de rénovation à long terme de sa propre maison, la résiliation pour usage personnel est autorisée. Les autres raisons reconnues sont:
- le désir d'enfants
- l'utilisation de la propriété par la progéniture du propriétaire
- l'aménagement du bien en maison de retraite, souvent lié à la volonté de réduction de l'espace
- la nécessité professionnelle d'une résidence secondaire
- un trajet beaucoup plus court pour se rendre au travail depuis l'appartement en question
Cependant, certains motifs de résiliation pour usage personnel ne sont pas suffisants ou ne sont pas reconnus par les tribunaux. Si la propriété ne doit servir d'appartement de remplacement que pour une courte période, le propriétaire ne peut pas simplement donner un avis aux locataires actuels.
La résiliation est également invalide si la propriété en question ne répond pas aux exigences réelles du propriétaire. Cela peut être vu en regardant les exigences et l'ameublement. Si le propriétaire a un autre appartement en location qui est comparable et n'est actuellement pas loué, il n'est pas non plus autorisé à donner un avis de résiliation pour un usage personnel, car il pourrait également utiliser cet appartement comme alternative.
Les litiges liés à l'usage personnel sont souvent considérés comme des cas isolés. La situation respective doit toujours être vérifiée en détail pour déterminer si la résiliation par le propriétaire est légale ou si le locataire est autorisé à rester dans l'appartement. Les experts immobiliers et juridiques connaissent le droit de la location et aident les personnes concernées à évaluer les cas individuels. De cette façon, le bailleur peut déterminer à l'avance la qualité des perspectives en cas de litige juridique. Il est préférable de contacter un avocat à un stade précoce afin de ne pas faire d'erreur. Cela évite les conflits inutiles et exclut les échecs.
Par exemple, si le locataire se sent désavantagé et traité injustement, il peut refuser de quitter l'appartement et dans le pire des cas, cela peut même conduire à un procès d'expulsion. Si un propriétaire dépose une demande d'expulsion, le tribunal peut décider contre lui, en fonction de la situation. En conséquence, le locataire est susceptible de rester dans l'appartement.
Lorsqu'une famille s'agrandit, un appartement plus grand est souvent nécessaire.
Quand la résiliation en libre-service n'est-elle pas autorisée?
En plus des conditions préalables mentionnées ci-dessus pour la résiliation pour un usage personnel, il existe d'autres conditions qui doivent être remplies pour que la résiliation soit autorisée. Et ceux-ci doivent être strictement respectés, car sinon le locataire peut simplement s'opposer à la résiliation.
Les exigences suivantes limitent également les options des propriétaires:
- Si le propriétaire est une personne morale, la résiliation pour usage personnel n'est pas possible.
- Un bail limité dans le temps depuis le début ne peut pas être résilié en raison d'un usage personnel.
- Si le contrat de location contient une renonciation à la résiliation de la part du propriétaire, la résiliation pour usage personnel est également exclue ici.
- Lorsqu'un appartement locatif devient une copropriété, une période de blocage de trois ans commence à compter de l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier. Ce n'est qu'après cette période que le propriétaire peut, si nécessaire, donner un avis de résiliation pour usage personnel.
Dans certains cas, la résiliation pour usage personnel peut également être retirée. Cela est possible si la raison invoquée pour la résiliation de l'appartement ne s'applique plus pendant la période de préavis. Ensuite, le bailleur doit transmettre les informations correspondantes au locataire afin qu'il puisse rester dans l'appartement.
Résiliation pour usage personnel: Quels délais doivent être respectés?
Les délais de résiliation pour usage personnel sont basés sur la réglementation légale, qui est énoncée à l'article 573c du BGB. La résiliation pour usage personnel étant similaire à une résiliation ordinaire, il n'y a pas de différences en termes de délais.
La loi stipule que l'avis de résiliation de l'appartement doit être reçu au plus tard le troisième jour ouvrable du mois calendaire s'il doit prendre effet à la fin du mois suivant le suivant. Cependant, le délai de préavis est prolongé pour le propriétaire après une certaine période de location:
- Pour une période de location allant jusqu'à cinq ans, la période de préavis est de trois mois.
- Si la période de location est comprise entre cinq et huit ans, la période est de six mois.
- Pour une période de location de huit ans ou plus, la période de préavis est de neuf mois.
Les délais de préavis légaux doivent également être respectés en cas de résiliation pour usage personnel.
À quoi doit ressembler formellement la résiliation pour usage personnel?
Toute résiliation d'un bail doit être faite par écrit. Bien entendu, cela s'applique également à la résiliation pour un usage personnel. Toutes les informations nécessaires doivent être incluses dans la lettre de résiliation. Même une petite erreur formelle peut rendre la résiliation pour usage personnel inefficace. La prudence est donc de mise avec les formulaires provenant de sources douteuses sur Internet. Il est plus conseillé de demander conseil à un avocat spécialisé en droit de la location ou d'utiliser le formulaire que nous avons fourni ici.
L'avis de résiliation doit contenir des informations essentielles telles que les noms du propriétaire et du locataire, la date et les adresses des parties contractantes. Les informations suivantes sont également requises:
- Mention de la personne pour laquelle l'usage personnel est enregistré et données personnelles si ce n'est pas le propriétaire lui-même
- pour les membres de la famille le degré correct de relation
- si nécessaire, des informations plus détaillées sur la relation étroite, si la relation est distante
- pour les membres du ménage, des informations complémentaires sur les circonstances actuelles relatives à cette affiliation et prouvant le lien
- la liste des raisons compréhensibles de l'usage personnel justifié
- Selon la raison, des explications complémentaires sur la relation d'habitation précédente afin de pouvoir vérifier précisément les intérêts d'usage du bailleur ou de la personne autorisée
- une référence au droit d'opposition du destinataire conformément au § 574 alinéa 1 BGB ainsi que le formulaire et le délai associés
- Liste de vos propres biens immobiliers non loués, qui peuvent devenir vacants pendant la période de préavis, mais ne conviennent pas à la personne dans le besoin, y compris les raisons correspondantes pour lesquelles les circonstances classent cet appartement alternatif comme inapproprié
- si nécessaire, une proposition ou une offre de location d'appartement alternatif pour le locataire
Service: exemple de terminaison en libre-service à télécharger:
Le locataire peut-il s'opposer à la résiliation pour un usage personnel?
Dans certains cas, la résiliation de la location peut être déraisonnable pour le locataire actuel. Ensuite, il a la possibilité de s'opposer à la résiliation pour un usage personnel. Les circonstances personnelles et la durée de la location sont déterminantes pour cela. Il existe souvent des cas de difficultés particulières qui font obstacle à la résiliation, par exemple:
- âge avancé
- Maladies
- Risque de suicide
- grossesse
- Enraciné dans l'environnement local
- examens et examens à venir
- Les écoliers dont on ne peut pas attendre qu'ils changent d'école
- revenu extrêmement faible
L'objection du locataire doit être formulée dans le délai légal d'objection. En principe, une telle objection doit parvenir au propriétaire au plus tard deux mois avant la fin du délai de préavis.
Outre les cas de difficultés mentionnés ci-dessus, il peut y avoir d'autres raisons à l'opposition. Le locataire peut s'interroger sur les raisons de son propre usage et donc s'opposer à la résiliation. Dans ce cas, il appartient au bailleur de fournir la preuve que l'enregistrement d'auto-utilisation est justifié. Il doit donc être en mesure d'expliquer ses raisons compréhensibles et raisonnables.
Dans certains cas de difficultés, le tribunal peut rejeter la résiliation de l'utilisation personnelle. Par exemple, si une vieille femme habite dans l'appartement, on ne peut souvent plus attendre d'elle qu'elle déménage.
Un usage personnel peut-il uniquement être avancé?
Aucun propriétaire n'a le droit d'utiliser ses besoins personnels uniquement comme prétexte. Si un tel cas est découvert, le bailleur doit verser au locataire une indemnité conformément à l'article 280 (1) BGB. Par exemple, dans un arrêt (Az.: VIII ZR 99/14), la Cour fédérale de justice a octroyé au plaignant 28 500 euros de dommages et intérêts, le bailleur n'ayant simulé que ses propres besoins. Les propriétaires doivent donc s'assurer que leur avis de résiliation est effectivement légal et qu'il peut résister à un examen approfondi.
Résiliation pour usage personnel: que faire si le locataire ne déménage pas?
Suite à la résiliation légale pour usage personnel, les locataires peuvent toujours rester dans l'appartement. Sans objection écrite, le propriétaire doit agir rapidement si l'appartement n'a pas été libéré à la fin de la période de préavis.
Tout d'abord, le propriétaire doit s'opposer à l'utilisation continue du bien locatif dans un tel cas. Cette objection doit être reçue par le tribunal dans les deux premières semaines d'utilisation illégale. Sans cette objection écrite, le tribunal supposera que la location a été prolongée, ce que les deux parties ont accepté tacitement.
Si le locataire reste simplement dans l'appartement, même s'il a été licencié en raison de besoins personnels, le propriétaire doit contacter un avocat. Il possède l'expertise nécessaire pour contourner les pièges juridiques et prend en charge l'exécution ultérieure de l'action d'expulsion. Celui-ci est soumis au tribunal local compétent et obtient le titre d'expulsion par l'intermédiaire du tribunal. Avec le titre d'expulsion, le bailleur a alors le droit d'initier une expulsion par l'huissier.
Incidemment, le titre d'expulsion concerne alors toutes les personnes ayant le droit de propriété sur le bien, par exemple également le conjoint du locataire et, le cas échéant, les sous-locataires.
Si le locataire refuse de déménager, vous pouvez déposer un avis d'expulsion.
Résiliation pour usage personnel lors de l'achat: est-ce permis?
Lorsqu'une propriété est achetée, c'est souvent par désir de vivre dans ses quatre murs. En fait, ce motif a été considéré comme recevable en cas de résiliation pour usage personnel. Cependant, de tels cas sont généralement des personnes qui ont déjà vécu dans un logement et recherchent ensuite une propriété. Vous n'achetez pas un appartement pour louer, mais pour y vivre vous-même, c'est donc souvent votre première et unique propriété. En 1996, le tribunal régional de Mayence a confirmé la légalité de la résiliation pour usage personnel à un acheteur du bien (arrêt du 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
Dans le cadre de l'achat d'une maison individuelle, il n'y a pas de périodes de blocage spéciales pour la résiliation. Après avoir acheté la maison, le nouveau propriétaire peut donner aux locataires actuels un avis d'utilisation personnelle, basé sur l'avis ordinaire et tenant compte des délais applicables.
Cependant, selon la situation, certaines périodes de blocage peuvent s'appliquer aux copropriétés. Celles-ci prennent effet, par exemple, lors de la conversion d'appartements locatifs en condominiums. Si le propriétaire précédent (par exemple une association de logement) les vend à un tiers, la période de blocage selon l'article 577a du code civil allemand (BGB) est de trois ans ou plus et commence par l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier. Ce n'est qu'alors que le propriétaire de l'appartement peut donner un préavis de résiliation pour un usage personnel.
Selon le milieu de vie, la période d'embargo peut être encore plus longue. Dans une zone avec seulement quelques appartements disponibles, le délai peut même être prolongé jusqu'à dix ans.
Cessation de l'usage personnel dans le cas de plusieurs immeubles locatifs: que faut-il considérer?
Les propriétaires qui possèdent plusieurs immeubles locatifs doivent être particulièrement prudents lors de l'enregistrement de leur propre usage. Surtout si les appartements appartenant à la propriété sont similaires, la prudence est de mise. Toute personne qui préfère une certaine propriété et donne un préavis de résiliation pour un usage personnel doit s'attendre à ce que la raison de la résiliation ne soit pas reconnue, car un appartement comparable est disponible comme alternative. Dans un tel cas, le bailleur est obligé d'utiliser l'appartement vacant comparable.
La décision de savoir si l'appartement locatif vacant est comparable à l'appartement préféré dans lequel les locataires vivent encore dépend principalement de la taille, de l'emplacement et de l'équipement.
Si le bailleur n'est propriétaire d'aucun appartement, il a le libre choix du bien loué dont il donne la résiliation pour usage personnel. Le propriétaire ne peut être encouragé à utiliser cet appartement que si un appartement en location devient disponible sous peu. De plus, lors du choix de l'appartement pour lequel un avis de résiliation doit être émis, il est utile d'évaluer les locataires respectifs et leur situation. En cas de difficultés, il peut y avoir une contradiction. Dans la pratique, cela signifie que le licenciement est plus facile à exécuter pour un seul salarié moyen que pour une dame plus âgée, peut-être même malade, qui après 40 ans dans l'appartement trouverait particulièrement difficile de se réorienter complètement dans un nouvel appartement.
Les propriétaires qui possèdent plusieurs immeubles locatifs doivent être particulièrement prudents lors de l'enregistrement de leur propre usage.
Le propriétaire doit-il proposer un autre appartement?
Il est toujours judicieux d'offrir au locataire à résilier un appartement alternatif si le propriétaire peut nommer plusieurs propriétés qu'il possède. Il est important ici que l'alternative soit comparable. Le résident d'un appartement de quatre pièces avec un mobilier haut de gamme ne peut donc pas se voir proposer un appartement de deux pièces avec chauffage au poêle. Quiconque nomme une alternative par mesure de précaution crée une meilleure position de départ dans un éventuel litige juridique.
Dans ces cas, le bailleur ne doit pas seulement proposer un appartement alternatif, il est même obligé de:
- Le propriétaire a un appartement comparable qui se trouve dans la même maison ou dans le même complexe résidentiel. (BGH, arrêt du 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- L'appartement alternatif sera libéré au plus tard à la fin de la période de préavis. (BGH, arrêt du 9 juillet 2003, Az. VIII ZR 311/02)
- Le propriétaire souhaite relouer l'appartement. (BVerfG, décision du 23 novembre 1993, Az.1 BvR 904/93)
- Il n'y a pas de circonstances qui font qu'une nouvelle location avec le locataire semble déraisonnable. (Tribunal régional supérieur de Karlsruhe, décision du 27 janvier 1993, Az.3 ReMiet 2/92)
Quelle alternative existe-t-il à la résiliation pour usage personnel?
Pour ceux qui craignent que la résiliation pour usage personnel n'aboutisse pas, le contrat de résiliation ou le contrat de résiliation de location est idéal. Cela offre un peu plus de sécurité, car les deux parties s'entendent sur une fin de bail. Cette alternative est particulièrement recommandée si le propriétaire ne peut dire avec certitude si ses besoins personnels seront reconnus.
L'accord de résiliation permet également de convenir d'un délai précis pour quitter la propriété. Cela se produit indépendamment de la loi sur la location applicable. En contrepartie, le locataire reçoit une indemnité de déménagement, ce qui l'aide à trouver un appartement par la suite. Le propriétaire peut alors utiliser, vendre ou louer lui-même l'appartement vacant. Avec un accord de résiliation, vous avez plus d'options, mais cela nécessite une préparation précise et une coordination intensive avec le locataire.
Les conseils d'un expert juridique permettent d'évaluer les chances et les risques et de décider de la voie la plus logique: résiliation pour usage personnel ou accord de résiliation. Dans ces cas, des conseils compétents sont principalement fournis par des avocats spécialisés dans le droit du bail.
