Les villes allemandes sont en plein essor et en croissance. Vivre en ville est «in», mais malheureusement aussi cher. À quoi devez-vous faire attention si vous souhaitez toujours investir dans l'immobilier urbain? Your-Best-Home.net a demandé au chef du service de développement urbain de l'Association allemande des villes de Berlin, Hilmar von Lojewski.
Nos villes changent actuellement beaucoup. Quelles sont les principales tendances?
Lojewski: Nous assistons actuellement à une migration des Allemands des campagnes vers les villes et, en même temps, à un afflux croissant de l'étranger. Dans le même temps, cependant, de nombreuses personnes migrent encore des villes vers les zones environnantes, vers les banlieues. Dans l'ensemble, ils sont toujours majoritaires.
Quel est le niveau d'immigration?
Si nous avons maintenant deux cent mille Berlinois de plus, c'est beaucoup. Mais mesuré par rapport aux taux de croissance que nos villes ont connu il y a une bonne centaine d'années au début, c'est assez normal. Aujourd'hui, cependant, les gens ne vivent plus sur neuf mètres carrés par habitant comme à l'époque, mais sur 42 mètres carrés. Bien sûr, cela a un impact majeur, même si l'afflux vers les villes est modéré historiquement et internationalement.
Quelles villes se développent rapidement?
À l'heure actuelle, les deux tiers de toutes les villes allemandes sont en croissance, pas seulement les «sept grands»: Berlin, Hambourg, Düsseldorf, Francfort, Stuttgart, Munich et Cologne. Mais les prévisions supposent que la croissance urbaine se redressera quelque peu à partir de 2025.
Quels sont les facteurs les plus importants de la croissance d'une ville?
Beaucoup de gens déménagent vers un emploi, en particulier les nouveaux arrivants. On observe également une tendance chez les «citadins», ceux qui cherchent à vivre en centre-ville, à avoir plusieurs lieux de résidence: vous gardez votre appartement au même endroit, même si vous travaillez ailleurs, puis faites la navette. Il existe une tendance générale à couvrir plus de distances.
Y a-t-il encore une forte fracture nord-sud aujourd'hui?
Dans le nord, Berlin et Hambourg sont au centre de la croissance. Sinon, l'augmentation se produit principalement le long du Rhin et dans le sud. Il y a un rétrécissement à l'est et au nord et dans les zones structurellement faibles. Dans l'est, cependant, certaines villes se développent à contre-courant, en particulier Leipzig et Dresde. Potsdam, Jena et Erfurt sont également des pôles de croissance. Rostock et Magdebourg se sont stabilisés.
Développement de la population 2010-2018
La croissance et la diminution de la population en Allemagne sont inégalement réparties: alors que le sud et de nombreuses grandes villes gagnent en habitants, de grandes parties de l'Allemagne orientale et centrale se vident. * Recensement de 2010 corrigé
D'où pensez-vous que ces différents développements viennent?
Partout où il y a changement d'image vers une ville jeune et ouverte, la croissance commence. De même dans les universités et les sites de recherche. Beaucoup de jeunes restent coincés ici après leurs études. C'est également le cas dans les villes à noyau historique, à caractère urbain et à forte mixité et densité d'usages.
Pourquoi tout cela conduit-il à la croissance?
Si vous avez beaucoup de jeunes dans la ville, par exemple dans une ville universitaire, et qu'ils y restent, alors de nouvelles familles avec enfants y habiteront bientôt. Les villes de l'Est bénéficient du fait qu'elles disposent toujours des meilleures garderies d'Allemagne. C'est une livre avec laquelle on peut s'épanouir et avoir du succès démographique dans une ville jeune.
Qu'est-ce qui rend une ville attractive?
De bonnes conditions de commerce, d’économie et de production sont bien entendu une exigence fondamentale. Cela comprend également une bonne accessibilité en train, en bus, en voiture et en avion. Mais les facteurs dits doux jouent également un rôle: le quartier résidentiel, l'image et l'offre culturelle. Prenons l'exemple de Leipzig: il y a un rôle dans le fait qu'une partie de la scène artistique berlinoise a déménagé à Leipzig ces dernières années. Cela rend la ville «branchée» - même pour les gens qui n'ont jamais rien à voir avec l'art.
Y a-t-il d'autres facteurs de popularité?
Beaucoup de verdure dans la ville, une culture de construction attrayante et des espaces publics bien conçus jouent un rôle dans l'attractivité des villes. Même si une ville est bien gérée et développe de nouvelles idées, les gens le remarquent et la ville devient plus attractive. De nombreuses municipalités ont reconnu que les longues files d'attente et les délais de traitement au sein des autorités ne sont pas une bonne publicité. Un bon e-gouvernement fait donc partie de l'offre dans de nombreuses villes aujourd'hui. Cela va de l'enregistrement personnel aux permis d'affaires et de construction.
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Nos villes vont-elles faire face à l'augmentation du trafic?
Après la conférence sur le climat de Paris, une chose était claire: l'automobile devra perdre de son importance dans les métropoles. Dans toute l'Allemagne, nous avons encore plus de quatre-vingt dix pour cent de transport de combustibles fossiles. Cependant, la part de la circulation cycliste dans les villes augmente considérablement. Dans certains endroits, il a doublé en dix ans. Ceci est une grande opportunité. Mais c'est un long processus, comme vous pouvez le voir dans des métropoles vivables comme Copenhague et Amsterdam. Il faut augmenter la mobilité à vélo d'un pour cent par an pendant près d'un demi-siècle pour arriver là où se trouve aujourd'hui Copenhague, à savoir avec cinquante pour cent de l'utilisation du vélo par la population locale.
Comment les nouveaux véhicules électriques affecteront-ils nos villes?
L'épine dorsale de la mobilité électrique est constituée des métros, des tramways, des bus électriques et des vélos. La voiture électrique n'est qu'un complément et elle peut avoir lieu sans posséder de véhicule. On constate une nette tendance dans les métropoles à ne plus utiliser sa propre voiture, mais à utiliser le covoiturage ou le vélo en libre-service.
Coblence: un téléphérique relie le centre à la forteresse de l'autre rive du Rhin - une solution intelligente et non conventionnelle pour les transports publics locaux.
Notre comportement de vie changera-t-il?
Nous vivrons à nouveau dans des appartements plus petits dans les villes. Les 42 mètres carrés par habitant dans lesquels nous vivons en moyenne ne seront pas durables pour des raisons économiques et écologiques. À Munich et à Hambourg, la surface habitable par habitant recule déjà. À l'avenir, la qualité de vie ne se mesurera plus à la taille, mais au design et à l'intelligence d'une maison et d'un appartement: comment est-il coupé, quelle est la conception, quelle technologie de construction existe-t-il? La vie intelligente mènera à la convivialité multiple des pièces.
Accepterons-nous des appartements aussi compacts en Allemagne?
Depuis vingt-cinq ans, nous assistons à une augmentation des ménages d'une personne et à une méditerranée de la vie quotidienne en Allemagne. Les gens utilisent plus souvent les espaces publics et sont plus à l'extérieur dans les rues, les places et les cafés. Cela a à voir avec la météo, avec l'attitude envers la vie et avec le changement des habitudes de travail. Pour nos habitudes de vie, cela peut signifier que les espaces privés peuvent être réduits. Parce que quand les gens sortent beaucoup en public, moins de mètres carrés à la maison suffisent pour vivre bien. C'est pourquoi j'espère qu'à l'avenir, l'industrie du logement nous offrira de petits appartements intelligents, écologiques et efficaces. Ce serait une contribution importante des villes à un meilleur environnement.
