Souhaitez-vous enfin acheter votre propre maison ou appartement, mais vous manquez de capitaux propres? La location-vente parrainée par l'État semble être une bonne solution. Cependant, l'expert immobilier de LBS Axel Guthmann voit également des risques considérables.
Quiconque vit dans une grande ville allemande et s'intéresse à une copropriété a probablement déjà été ennuyé par les conditions difficiles pour atteindre cet objectif. L'Institut allemand de recherche économique (DIW) souhaite aider davantage de personnes à trouver leurs propres quatre murs avec sa dernière proposition d'achat de location financé par l'État. Mais que promet le concept - et est-il même réalisable?
Que veut faire la politique à ce sujet?
En septembre 2018, le gouvernement fédéral a introduit Baukindergeld, qui aide les familles avec enfants et les parents isolés à financer leur propre maison ou copropriété. Comme espéré, le Baukindergeld a déjà eu un impact et est principalement sollicité par des familles à revenus faibles et moyens. En outre, selon l'accord de coalition, le gouvernement souhaite améliorer la subvention au logement. Cela devrait inciter à épargner des capitaux dès le début.
Pourquoi est-il si difficile d'avoir sa propre maison?
En raison de la longue période de faibles taux d'intérêt à la suite de la crise de l'euro, les prix de l'immobilier augmentent depuis des années et il ne semble pas y avoir de fin en vue. Dans des villes comme Munich, Francfort, Hambourg et Berlin en particulier, il est difficile d'acheter sa propre maison. La raison principale: la plupart des gens n'ont pas l'équité nécessaire. Quiconque rêve de son propre appartement ou même d'une maison devrait pouvoir financer au moins 20% de l'investissement total sur ses propres ressources. Les frais d'achat accessoires tels que les droits de mutation immobilière, les frais de notaire et l'inscription au registre foncier augmentent le prix d'achat pur de la propriété d'environ 13%. Alors que les prix d'achat augmentent régulièrement, les capitaux propres chutent souvent - les faibles taux d'intérêt sur l'épargne et la hausse des loyers rendent plus difficile l'épargne sur la maison tant attendue.
Pourquoi une location-vente financée par le gouvernement?
Les précédentes mesures de financement de l'État ne suffisent pas à la DIW. L'institut propose une autre alternative: l'État devrait construire des maisons multifamiliales aussi bon marché que possible sur son propre terrain. Les résidents ne paieraient pas de loyer, mais financaient l'achat de la nouvelle maison avec des remboursements mensuels sans intérêt - ce que l'on appelle la location-vente. Selon DIW, la charge financière pour les résidents ne serait pas significativement plus élevée que celle du locataire normal. Dans leurs exemples de calcul, les économistes berlinois ont estimé un délai de 24 à 33 ans pour l'allégement de la dette.
Quels sont les inconvénients de la location-vente gouvernementale?
Aussi tentant que puisse paraître le crédit-bail gouvernemental, certaines questions restent sans réponse: que se passe-t-il si le locataire doit déménager dans une autre ville pour des raisons professionnelles avant la fin de la période de financement? Ou le locataire ne peut plus payer les acomptes à temps pour diverses raisons? Selon Axel Guthmann, directeur de l'association du Landesbausparkassen, ce dernier cas n'est pas si improbable. Et: où est la motivation pour épargner des capitaux propres si vous pouvez obtenir votre propre maison en tant que salarié à faible revenu sans aucune épargne?
Comment éviter que le critère de sélection des personnes habilitées à louer-vente, à savoir qu'il y ait peu ou pas de fonds propres, ne conduise à des situations absurdes? Si vous souhaitez acheter un appartement bon marché à l'État, vous devriez vous offrir des vacances coûteuses plus souvent et économiser le moins possible. Cependant, la responsabilité personnelle semble différente.Résolvez le problème à l'approche
L'expert LBS voit des leviers beaucoup plus sensés et moins bureaucratiques pour faciliter l'achat d'une maison pour les personnes à faible revenu:
- Réduire les coûts de construction
La demande de maisons et d'appartements propres est désormais supérieure à l'offre. Pour que cela change, les villes devraient avoir plus de terrains à bâtir. En outre, les exigences excessives qui rendent la construction inutilement coûteuse devraient être supprimées.
Baisse des capitaux propres L'État devrait baisser les coûts d'achat accessoires, qui représentent la part du lion des capitaux propres. La taxe de mutation immobilière devrait faire le début.- Rendre la formation de capital-actions plus attractive
Le gouvernement devrait s'attaquer à la réévaluation prévue de la prime au logement dans un proche avenir. La bonne chose à ce sujet est, après tout, qu'elle aide les gens à s'aider eux-mêmes: avec l'aide au logement, l'État soutient ses propres efforts d'épargne - et ne les rend pas superflus, comme ce serait le cas pour l'achat d'un loyer.
