Si une maison est sur le point d'être vendue ou si quelqu'un veut vendre un appartement, la taxe dite de spéculation peut devoir être payée. Lisez ici quand cela est dû, quel est le montant de la taxe sur la spéculation et comment l'éviter.
Si vous voulez vendre une maison, un terrain ou un appartement, vous devez non seulement faire beaucoup de travail - il y a aussi des coûts. Le courtier peut devoir être payé, dans certaines circonstances une pénalité de remboursement anticipé peut être due à la banque et le bureau des impôts garde également la main: car la vente d'une maison est également soumise à une certaine taxe. Plus précisément, il s'agit de la taxe sur la spéculation, qui peut réduire considérablement le profit qui peut être réalisé lors de la vente.
Quelle est la taxe sur la spéculation?
En Allemagne, selon le § 23 EStG, une taxe sur la spéculation est perçue si des biens rares, dont la valeur peut augmenter fortement, sont vendus avec profit. Cela comprend également l'immobilier.
Cependant, il ne survient que si une certaine période, la période dite de vente ou de spéculation, n'est pas atteinte après l'achat, c'est-à-dire que les objets sont revendus à nouveau avant qu'un délai spécifié ne se soit écoulé. Lorsqu'une maison est vendue ou un appartement ou une propriété est vendu, cela dépend du type d'acquisition et du type d'utilisation. La taxe de spéculation est calculée sur la base du bénéfice réalisé sur la vente, de sorte que le prix d'achat et le prix de vente sont comparés pour l'évaluation de la taxe.
La dénomination formellement correcte de la «taxe de spéculation» communément appelée est «impôt sur le revenu sur les bénéfices des ventes des transactions de vente privée selon le § 23 EStG».
Quand la taxe de spéculation est-elle due sur l'immobilier?
Le vendeur doit toujours payer la taxe de spéculation sur la vente d'un bien immobilier si un certain délai n'a pas été respecté entre l'achat de la maison et la vente. Parce qu'alors, le législateur suppose un achat et une vente motivés économiquement - il suppose donc que Your-Best-Home.net, la propriété ou l'appartement a été acquis uniquement dans un but lucratif - et prélève des impôts sur les bénéfices réalisés.
Si une personne vend plus de trois propriétés dans un délai de cinq ans (limite de trois propriétés), le commerce commercial est également supposé. Dans ce cas, la taxe commerciale peut également être payée. De même, il est supposé que l'intention de réaliser un profit lors de la vente de la maison et la taxe sur la spéculation sont dues après la vente.
Quels sont les délais pour la taxe spéculative sur l'immobilier?
En ce qui concerne les délais à respecter pour la taxe spéculative, une distinction doit être faite entre différents cas lors de la vente d'une maison ou d'un appartement ou d'un bien:
1. La propriété était occupée par
le propriétaire Si le propriétaire de la maison ou de l'appartement habitait lui-même la propriété, la période de spéculation est de trois ans. Le propriétaire doit avoir vécu dans la propriété pendant trois années consécutives. Cependant, il est essentiel qu'il n'y ait pas d'années civiles complètes! Si le bien a été acheté en décembre 2019, il peut être revendu en janvier 2021 sans que la taxe de spéculation ne soit prélevée sur le bénéfice réalisé.
Cette période de spéculation s'applique également si l'appartement ou Your-Best-Home.net n'est pas occupé par le propriétaire lui-même, mais par ses enfants, pour lesquels il perçoit toujours des allocations familiales.
Il vaut mieux vivre dans ses quatre murs. Si vous devez encore vendre votre maison, vous ne devriez pas le faire dans les trois ans, sinon vous devrez payer un impôt spéculatif.
2. La propriété n'a pas été habitée.
Si Your-Best-Home.net ou l'appartement n'a pas été utilisé mais loué, la période de vente est de dix ans. La date spécifique d'achat et de vente, indiquée dans le contrat d'achat notarié, s'applique ici. La période de spéculation commence le lendemain de la signature du contrat. S'il y a moins de dix ans entre l'achat et la vente du bien, la taxe de spéculation est due.
Cas particuliers: Si un appartement est d'abord utilisé puis loué, la période de spéculation de dix ans s'applique. S'il est d'abord loué puis habité, il peut être vendu sans taxe de spéculation après trois années civiles d'utilisation personnelle.
3. Le bien n'était que partiellement habité
Si, par exemple, une maison doit être vendue qui n'est pas entièrement habitée mais est partiellement louée, la taxe de spéculation ne doit être payée qu'au prorata de la partie qui n'a pas été habitée pendant au moins trois années civiles consécutives. Si la propriété entière est détenue depuis plus de dix ans, aucune taxe de spéculation n'est due.
4. Le bien a été transféré par séparation de biens
Si l'un des conjoints précédents reçoit la propriété en tant que propriétaire unique par une séparation de biens après le divorce, il doit payer la taxe de spéculation s'il vend Your-Best-Home.net, propriété ou appartement dans les dix prochaines années. Il est essentiel ici que la période de spéculation ne commence plus le jour suivant la date d'achat. Il commence plutôt le jour suivant le transfert de propriété au conjoint, c'est-à-dire à nouveau à partir de zéro.
Cependant, si l'ex-conjoint emménage en lui-même ou s'il y reste, il peut vendre le bien sans taxe spéculative s'il y habite au moins trois années civiles consécutives.
5. Le bien a été acquis lors de la fermeture d'une entreprise ou de son retrait des actifs de l'entreprise
. La période de spéculation de dix ans s'applique également ici si aucune taxe spéculative n'est à payer. Dans le cas d'une utilisation personnelle, les trois années civiles habituelles commencées s'appliquent.
6. La propriété a été héritée ou
cédée Si Your-Best-Home.net, la propriété ou l'appartement est transféré à un nouveau propriétaire par héritage ou par donation, la période de vente commence le jour suivant le jour où le défunt ou le donateur a acheté le bien. S'il est vendu dans les dix ans suivant cette date, la taxe spéculative s'appliquera. À moins que le bien ne soit habité par l'héritier ou le donataire pendant trois années civiles consécutives, la vente est exonérée de la taxe de spéculation.
Important: En cas de succession ou de donation, des droits de succession ou des droits de donation peuvent également être perçus en cas de dépassement des exonérations fiscales applicables.
La taxe spéculative s'applique également aux propriétés qui sont héritées et revendues dans un délai de dix ans.
Quel est le montant de la taxe sur la spéculation?
Le taux de l'impôt sur le revenu des particuliers du vendeur est utilisé pour calculer la taxe de spéculation lors de la vente d'un bien immobilier. Le montant de la taxe spéculative est donc différent dans chaque cas individuel et ne peut être spécifié comme une couverture.
Indépendamment du taux d'imposition des particuliers, il est important pour le calcul que seul le profit réalisé sur la vente soit assujetti aux impôts, et non le prix maximum du bien réalisé lors de la vente de la maison.
Comment éviter ou réduire la taxe sur la spéculation?
Vous pouvez légalement réduire le montant de la taxe de spéculation si vous calculez correctement le profit réalisé sur la vente. Ceci est fait en faisant toutes les déductions permises. Cependant, de nombreux vendeurs immobiliers ignorent toutes sortes de points et paient finalement plus d'impôts que nécessaire.
Vous devez inclure ces dépenses dans votre calcul des bénéfices:
- Coûts pour le courtier lors de l'achat et de la vente
- Frais de notaire
- le cas échéant, pénalité de remboursement anticipé de la banque de financement
- Travaux de rénovation à vendre
- Travaux de rénovation dans les trois premières années suivant l'achat du bien (ceux-ci font partie des frais d'acquisition et peuvent donc être déduits du bénéfice)
- Frais de publicité pour la vente (par exemple, publicités sur Internet, synopsis imprimé)
- Taxe de mutation immobilière
- Frais d'inscription au registre foncier
- le cas échéant, usage privé proportionnel du bien
Attention: toute dépréciation fiscale pour un bien loué doit être ajoutée au bénéfice.
Vous ne pouvez contourner la taxe de spéculation lors de la vente d'un bien immobilier que si vous respectez le délai de spéculation ou si vous ne dépassez pas la limite d'exonération fiscale pour bénéfice de 600 euros par an. Compte tenu de la hausse constante des prix, cela ne sera généralement guère possible lors de la vente d'une propriété.
Taxe de spéculation: calculez vous-même le montant
Chacun peut facilement calculer lui-même la taxe spéculative. Un exemple de ceci est une propriété qui a été louée et vendue huit ans après l'achat.
Deux pour cent du prix d'achat de l'immeuble commercial ont été amortis annuellement en déduction pour usure (dépréciation) de la taxe (soit 8x8000 euros = 64000 euros). Il a coûté 400 000 euros lors de son achat et est désormais vendu pour 500 000 euros.
| Prix de vente | 500 000 euros |
| - prix d'achat | 400 000 euros |
| - Frais d'acquisition (courtier, notaire, inscription au cadastre, taxe de mutation immobilière, etc.) | 34 280 euros |
| - rénovations à vendre | 5 000 euros |
| - frais de publicité pour la vente | 200 euros |
| - Courtier dans la vente | 14 280 euros |
| + amortissement fiscalement déductible | 64 000 euros |
| bénéfice imposable | 110 240 euros |
| taux d'imposition sur le revenu des particuliers (p. ex.) | 40 pour cent |
| Montant de la taxe de spéculation | 44096 euros |
Afin de calculer le montant de la taxe de spéculation qui peut être due avant la vente de la propriété, la valeur marchande de la propriété doit être connue.
Pour quels objets la taxe sur la spéculation est-elle due?
L'Etat ne prélève pas seulement des impôts sur les biens immobiliers, une taxe spéculative est également due pour ces objets sous certaines conditions:
- Œuvres d'art
- Métaux précieux et pierres
- Bijoux
- Collections de pièces et de timbres
- Antiquités
- Voiture ancienne
Une taxe spéculative peut également être perçue sur les antiquités et les œuvres d'art.
Cependant, même avec ces produits, il ne survient que si un certain délai n’a pas été atteint entre l’achat et la vente. Cela équivaut à un an pour les œuvres d'art, les métaux et pierres précieux, les bijoux, les collections de pièces de monnaie et de timbres, les antiquités et les voitures anciennes. Par la suite, la vente est exonérée d'impôt pour spéculation. Jusqu'en 2009, cette taxe s'appliquait également à la vente de stocks. Cependant, cela a été remplacé par le précompte mobilier final.
