Dans le cas des maisons anciennes en mauvais état, la question se pose souvent de savoir s'il vaudrait mieux démolir la maison et la reconstruire à partir de zéro plutôt que de la rénover. Lors de notre entretien, nous avons demandé aux experts en contrôle des coûts quels sont les coûts à prévoir pour une démolition et un nouveau bâtiment ultérieur et dans quels cas cela en vaut la peine.
Question: Combien cela coûte-t-il de démolir et de reconstruire?
Expert en contrôle des coûts: Le premier problème est que les coûts de démolition d'une maison sont souvent largement sous-estimés.
Les coûts de démolition dépendent des mètres carrés.
Pour de nombreux bâtiments, le coût des travaux de démolition complets devrait être de l'ordre de 150 euros par m² à 200 euros par m² , même dans les conditions les plus favorables. Si la démolition est problématique (accessibilité difficile, démantèlement nécessaire pour réduire la poussière et le bruit, évacuation nécessaire des polluants tels que l'amiante, etc.) elle peut également être beaucoup plus coûteuse.
Les coûts d'un nouveau bâtiment sont également sous-estimés. Les coûts de construction purs en Allemagne sont d' environ 1 500 EUR par m² à 2 500 EUR par m² , et même plus élevés pour les immeubles de luxe. En outre, il y a environ 15% à 20% de coûts de construction auxiliaires , après une démolition, la propriété doit souvent être redessinée, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.
Pour les coûts qui en résultent d'au moins 2 000 EUR par m², vous pouvez rénover beaucoup - dans de nombreux cas, même une rénovation de base complexe est encore inférieure à ces coûts.
Exemple de coût tiré de la pratique
Nous planifions la rénovation de base d'une maison avec un expert en construction et comparons les coûts avec une démolition et la construction ultérieure d'une maison préfabriquée selon nos idées. La démolition de l'ancien bâtiment est très peu coûteuse en raison des conditions optimales.
L'ancien bâtiment existant fait 140 m², nous optons pour une maison préfabriquée de même taille, que nous souhaitons faire construire clé en main.
| Publier | prix |
|---|---|
| Renouveler complètement la structure du toit et la façade, remplacer 12 fenêtres | 46 250 EUR |
| Renouveler toutes les installations (installation électrique, eau potable et égouts) | 22 100 EUR |
| Renouveler complètement l'intérieur | 44 800 EUR |
| Coûts totaux de la rénovation principale avec elle | 113 150 EUR |
| Coût total de la rénovation principale par m² | 808.21 EUR par m² |
| Prix comparatif: frais de démolition, frais de maisons préfabriquées (clé en main), frais de construction annexes | 249 200 EUR |
| Prix comparatif démolition et construction neuve au m² | 1.780 EUR par m² |
Les coûts indiqués ici ne concernent qu'un bâtiment spécifique et des conditions locales spécifiques. Les coûts de démolition, de maisons préfabriquées ainsi que les coûts de rénovation de base peuvent être considérablement plus élevés ou plus faibles dans d'autres cas.
Une rénovation de base est généralement moins chère que la démolition et la construction d'un nouveau bâtiment ensemble.
Cependant, notre exemple de coût montre clairement que dans ce cas, même une rénovation complète de base du bâtiment signifierait moins de la moitié des coûts de démolition et de nouvelle construction. C'est similaire dans de nombreux cas. Cela ne devient problématique que lorsque la substance de base du bâtiment (murs porteurs) nécessiterait déjà des rénovations importantes.
Question: Dans quelle fourchette de prix sont les coûts de démolition et de nouvelle construction?
Expert en contrôle des coûts: Pour une démolition complète du bâtiment, vous devez calculer des coûts d' environ 150 EUR par m² . Dans de nombreux cas, cependant, il faut s'attendre à des coûts de démolition considérablement plus élevés en raison des caractéristiques du bâtiment, de la nature de la propriété et des exigences environnementales.
Les coûts pour un nouveau bâtiment sont toujours individuels.
Les coûts pour un nouveau bâtiment sont toujours basés sur la maison souhaitée, le type de construction (maison préfabriquée, construction solide planifiée individuellement, maison en bois, etc.), l'exécution souhaitée individuellement et l'étendue du travail personnel effectué pendant la construction. Vous pouvez en savoir plus sur les coûts de construction d'une maison à ce stade.
Question: De quoi dépendent les coûts totaux de démolition et de nouvelle construction?
Expert en contrôle des coûts: Les facteurs suivants jouent un rôle dans les coûts de la démolition:
- La taille de la maison (également déterminante pour savoir si la démolition doit être approuvée, pour les bâtiments classés, un permis est toujours requis indépendamment de cela)
- la construction de la maison
- les matériaux de construction utilisés
- les polluants éventuellement existants (par ex. amiante, PCB, mercure - des coûts supplémentaires extrêmement élevés pour la démolition sont possibles ici)
- Localisation et accessibilité de la maison
- État du terrain et environnement direct (protection nécessaire contre la poussière et le bruit, possibilité d'utiliser de la machinerie lourde)
- la méthode de démolition utilisée dans le cas individuel
- la quantité de gravats de construction
- si un remplissage est nécessaire après la démolition
La méthode de construction est déterminante pour les coûts du nouveau bâtiment.
Les éléments suivants jouent un rôle dans la construction de maisons:
- quelle méthode de construction est utilisée (maison préfabriquée, maison préfabriquée solide, construction solide planifiée individuellement, maison à ossature bois, etc.)
- l'exécution de la maison
- la taille du nouveau bâtiment
- quels coûts de planification et d'approbation sont engagés
- le montant des frais de construction
- les coûts de (re) conception de l'extérieur de la maison
Même avec la démolition, des différences de coûts considérables sont possibles d'un cas à l'autre. Cependant, cela ne peut être estimé avec précision que par une enquête de démolition détaillée, qui peut coûter plus de 1000 euros. Ce n'est qu'alors que l'on pourra estimer de manière raisonnablement fiable les coûts que la démolition entraînera.
Même avec de nouveaux bâtiments, des incertitudes en termes de coûts sont à prévoir encore et encore. Aucune construction de maison ne peut être planifiée jusqu'au dernier centime. Le projet «démolir et reconstruire» comporte donc une incertitude considérable sur les coûts attendus, même si l'on suppose souvent l'inverse.
