Toute personne qui achète un appartement loué entre dans la relation contractuelle existante. Cela peut être utile pour les investisseurs à certains égards, mais cela comporte également des risques juridiques.
Les investisseurs ont de nombreuses raisons d'acheter un bien loué. Les appartements d'occasion sont généralement beaucoup moins chers que les nouvelles constructions comparables. Pour le fait que l'acheteur ne puisse pas emménager immédiatement, il y a souvent une remise supplémentaire. De plus, la recherche fastidieuse d'un locataire convenable n'est plus nécessaire, et les revenus locatifs s'écoulent directement après le transfert de propriété (voir avis d'expert). Fondamentalement, l'achat d'une location existante peut également entraîner des problèmes. «Le nouveau propriétaire n'a guère la possibilité de modifier le bail existant», prévient Carsten Hoth, avocat à la Landlord Protection Association en Allemagne. Les acheteurs potentiels doivent donc savoir dans quoi ils s'engagent.
Informer le locataire avant d'acheter un bien loué
En règle générale, les investisseurs calculent de telle manière que les revenus locatifs représentent une grande partie de leur financement. Il est donc crucial que le loyer arrive à temps. "Demandez au propriétaire actuel si la location s'est déroulée sans problème ces dernières années", conseille l'avocat Hoth. Si le vendeur ne répond pas honnêtement, l'acheteur a droit à une compensation. Il vaut la peine de se pencher sur les réglementations en matière de rémunération. Il se peut que le locataire ait posé le beau parquet à ses frais et que le propriétaire lui ait assuré le paiement lors du déménagement. Cette obligation s'appliquerait alors au nouveau propriétaire.
Clarifier où se trouve le dépôt
Une vérification approfondie du contrat de location est indispensable. Ce n'est pas seulement une question de prix de location. Le dépôt est également un point clé. Les propriétaires ont droit à un dépôt de garantie pouvant aller jusqu'à trois loyers de base - à condition que cela soit effectivement réglementé dans le contrat de location. Les acheteurs ne doivent pas être satisfaits d'une clause correspondante dans le contrat. «Il arrive assez souvent qu'un acompte ait été convenu, mais pas intégralement payé ou pas du tout», prévient l'avocat Hoth. Il y a un besoin de clarification ici. Si l'acompte a été payé correctement, le locataire peut demander un remboursement après la fin du contrat - auprès du nouveau propriétaire. Il est donc important de convenir dans le contrat d'achat de la copropriété que le nouveau propriétaire reçoit la caution.
Le locataire paie-t-il pour le concierge & co?
Il y a beaucoup d'argent impliqué dans les coûts de fonctionnement. Idéalement, le bail est formulé de telle manière que le locataire paie tous les frais d'exploitation que le propriétaire est légalement en droit de lui transmettre. Sinon, le propriétaire pourrait se retrouver avec des dépenses qui profitent à son locataire - par exemple, les frais de nettoyage des rues ou de conciergerie. Les contrats de location plus anciens, en particulier, sont souvent formulés de manière imprécise à cet égard. Cependant: les frais de fonctionnement que le locataire a effectivement payés sur plusieurs années doivent continuer à être supportés - quel que soit le contenu du contrat. Les acheteurs potentiels ne doivent donc pas seulement inspecter soigneusement le bail.
"Laissez-nous vous montrer tous les documents relatifs à la facture d'électricité et lire toute la correspondance entre les locataires et les propriétaires", conseille le juriste Hoth de l'Association de protection des propriétaires en Allemagne. Les investisseurs tournés vers l'avenir optent pour une propriété avec une location sans problème, c'est-à-dire avec un locataire qui paie des réclamations justifiées à temps et sans problèmes. Après tout, des arguments inutiles ne doivent pas gâcher le plaisir d'investir.
Transmettre les coûts d'exploitation
Les propriétaires peuvent répercuter de nombreuses dépenses sur leurs locataires. La condition préalable est que cela soit correctement réglementé dans le contrat de location ou qu'un locataire en assume déjà régulièrement les coûts.
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Type de coût d'exploitation |
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chauffage et eau chaude |
1,07 euros |
85,60 euros |
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Eau et eaux usées |
0,34 euros |
27,20 euros |
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Taxe de propriété |
0,18 euros |
14,40 euros |
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directeur de l'établissement |
0,12 euros |
9,60 euros |
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Élimination des ordures |
0,18 euros |
14,40 euros |
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Ascenseur |
0,16 euros |
12,80 euros |
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Nettoyage de bâtiment |
0,16 euros |
12,80 euros |
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Assurance de biens et responsabilité civile |
0,17 euros |
13,60 euros |
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Antenne communautaire |
0,13 euros |
10,40 euros |
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Entretien du jardin |
0,10 euros |
8,00 euros |
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Électricité générale |
0,05 euros |
4,00 euros |
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Nettoyage des rues |
0,03 euros |
2,40 euros |
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Nettoyage de cheminée |
0,04 euros |
3,20 euros |
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autres frais, |
0,04 euros |
3,20 euros |
Source: indice des coûts d'exploitation DMB 2018
Avis d'expert: quand le locataire paie-t-il le nouveau bailleur?
Carsten Hoth, avocat à l'Association allemande de protection des propriétaires.
«Quiconque achète un bien loué souhaite voir le loyer sur son compte le plus tôt possible. De préférence dès la signature du contrat avec le notaire. Ce n'est pas si rapide après tout. Une date pour le transfert économique est convenue dans le contrat de vente, à laquelle les avantages et les charges de la propriété sont transférés à l'acheteur. L'acheteur a droit à tous les paiements de location à partir de ce moment. Cependant, il ne peut souvent l'exiger du locataire que beaucoup plus tard.
Inscription au registre foncier
L'acheteur n'a le droit de faire transférer le locataire directement sur son compte qu'une fois le transfert légal de propriété effectué. Cela se produit avec l'inscription au registre foncier. Un acte bureaucratique qui peut prendre quelques semaines. Dès que l'acheteur reçoit l'avis d'enregistrement du registre foncier, il est officiellement propriétaire. Maintenant, il peut, avec une copie de ladite lettre, demander par écrit à son locataire de diriger les services uniquement vers lui, le nouveau propriétaire.
Le vendeur transfère le loyer
Une clause d'indemnisation doit être incluse dans le contrat de vente d'un bien loué, qui réglemente: À partir du moment du transfert économique, le vendeur répercute les paiements de loyer au nouveau propriétaire.