Lors de l'achat d'une maison, en particulier, les frais de courtage représentent une part non négligeable des frais annexes, et lorsqu'il s'agit de location, il y a des plaintes répétées sur la répartition des coûts nouvellement réglementée depuis 2015. Dans notre entretien, l'expert en contrôle des coûts explique ce que les agents immobiliers coûtent réellement et de quoi cela dépend.
Question: Quels sont les frais d'agent immobilier?
Expert en contrôle des coûts: Cela varie d'une région à l'autre et est également en partie une question de négociation - vous ne pouvez donc pas dire cela de manière générale .
Tout d'abord, il faut différencier fondamentalement:
- vendre une propriété résidentielle
- louer une propriété résidentielle et
- la situation de l'immobilier commercial
vente
Les agents immobiliers reçoivent un paiement au prorata des deux côtés lorsqu'ils vendent une propriété
Lors de la vente d'une propriété , l'acheteur et le vendeur paient un pourcentage du prix de vente à l'agent. En dérogeant à cela, cependant, il est également possible que seul le vendeur paie (soi-disant «commission interne») ou que l'acheteur paie seulement (ce que l'on appelle «commission externe»).
Pour le montant total de la commission du courtier, il existe une limite supérieure différente selon l'État fédéral, basée sur la soi-disant «commission du courtier local».
Dans la plupart des états fédéraux, il est de 7,14% du prix d'achat, à Hambourg de 6,25% et en Hesse et Mecklembourg-Poméranie occidentale, il est de 5,95% du prix d'achat. Les districts urbains individuels peuvent également avoir des réglementations différentes concernant la commission locale.
La répartition entre l'acheteur et le vendeur peut être conçue librement. La commission externe requise doit être indiquée dans toutes les annonces du courtier; en principe, l'acheteur peut également négocier le montant de la commission avec le courtier.
Dans la plupart des États fédéraux, la limite maximale de la distribution entre l'acheteur et le vendeur est de la moitié de la commission totale pour les deux. Ce n'est qu'à Berlin, Brandebourg, Hambourg et Hesse que la totalité de la commission d'achat peut être imposée à l'acheteur.
De location
Lors de la location d'un immeuble d'habitation , le principe dit de commande est en vigueur depuis le 1er juin 2015 . Cela signifie que celui qui doit payer le courtier qui l'a «commandé», c'est-à-dire l'a mandaté.
Si le bailleur engage un agent pour vendre l'appartement, il doit seul payer la commission de l'agent (un maximum de deux loyers nets plus TVA).
La répercussion de ces frais sur le locataire est irrecevable et punissable. Les violations de cette règle sont passibles d'amendes allant jusqu'à 25 000 EUR. Cependant, il existe toujours des cas individuels de répartition irrecevable des frais, par exemple par des indemnités excessives lors de la prise en charge de l'appartement, par l'obligation de signer un contrat de courtage par la suite ou par des accords de base et l'utilisation de différents courtiers. Les moutons noirs sont inventifs.
En tant que locataire, vous ne devez payer une commission de courtier que si vous chargez vous-même et par écrit le courtier de chercher un appartement. Il doit y avoir un courtage qui peut être retracé jusqu'au courtier - le courtier peut ne pas avoir l'appartement dans le portefeuille. Ce n'est qu'alors que le propriétaire est autorisé à demander le paiement de la commission du courtier.
Situation dans l'immobilier commercial
Lorsqu'il s'agit de louer un immeuble commercial, le principe de commande ne s'applique pas. Ici, les locataires paient également des frais de courtage, comme c'était le cas avant 2015.
Coût de l'échantillon
Nous achetons une maison pour 350 000 euros en Thuringe. La commission (taux maximum) est partagée à parts égales entre l'acheteur et le vendeur.
| Publier | prix |
|---|---|
| Commission totale (7,14%) | 24 990 EUR |
| Part des commerciaux (3,57%) | 12 495 EUR |
| Part des acheteurs (3,57%) | 12 495 EUR |
Les coûts indiqués ici se rapportent à un État fédéral spécifique en dehors des districts urbains. Les frais de courtage dans d'autres États fédéraux et après négociation avec le courtier peuvent également être différents.
Question: Qu'est-ce qui détermine les frais de l'agent immobilier?
Habituellement, un courtier reçoit un pourcentage de la valeur de la propriété pour la maison de courtage
Expert en contrôle des coûts: c'est là que ça dépend:
- que ce soit à vendre ou à louer
- qu'il s'agisse d'une propriété résidentielle ou d'un espace commercial
- quel montant de commission est négocié avec le courtier
- quelle distribution de commission (en cas de vente) est négociée entre l'acheteur et le vendeur
La marge de manœuvre pour négocier avec le courtier n'est peut-être pas particulièrement grande dans les cas individuels, mais vous devez absolument essayer d'en tirer le meilleur parti. Avec les bailleurs en particulier, il est également conseillé de négocier les services inclus dans un package complet et éventuellement une commission moins élevée.
Question: Les frais de courtage peuvent-ils être déduits de l'impôt?
Expert en contrôle des coûts: en principe, cela est possible aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires.
C'est relativement facile avec le bailleur: il peut facilement déduire les frais de courtage payés (et documentés) de ses revenus locatifs s'il doit les déclarer à la taxe.
C'est un peu plus difficile avec le locataire. S'il y a des frais de courtage, ceux-ci peuvent être réclamés au cours des frais de déménagement. Dans la plupart des cas, cela ira probablement au-delà du forfait de déménagement normal (811 EUR pour les célibataires ou 1 622 EUR pour les couples, les parents divorcés et célibataires plus 357 EUR pour chaque enfant qui déménage). Dans ce cas, cependant, les dépenses individuelles respectives pour le déménagement peuvent être réclamées avec les reçus appropriés. La meilleure chose à faire est de demander à votre propre conseiller fiscal ou de demander conseil à l'aide fiscale sur les salaires, car il existe d'autres options de déduction fiscale dans le cadre d'un déménagement.