Pour beaucoup, bâtir la culture signifie: bâtiments anciens et coûteux, châteaux, musées, églises. Qu'est-ce que cela a à voir avec la construction de logements? Questions aux experts de la Baukultur Foundation dans notre série d'entrevues «Logement abordable».
Baukultur - qu'est-ce que c'est? Et qu'est-ce que cela a à voir avec l'avenir de la vie?
Reiner Nagel : La Baukultur est la conception consciente de l'environnement bâti. Cela concerne une bonne planification et un bon fonctionnement et une bonne fabrication. Cela comprend également l'efficacité énergétique et des matériaux respectueux de l'environnement. Une bonne culture de la construction ne conduit pas à des bâtiments artificiels, mais à des maisons simples et claires qui peuvent durer. Que ce soit dans les bâtiments publics ou dans la construction résidentielle privée.
En avez-vous des exemples?
Hans-Otto Kraus: Le Borstei à Munich de la fin des années vingt est un développement réussi. Planifié simplement et de manière cohérente. Avec des détails et un savoir-faire merveilleux. Culture de construction élevée.
Nagel: Une propriété actuelle est l'Alte Feuerwache Kiel, un quartier avec près de 70 appartements, trois étages avec une bonne utilisation au rez-de-chaussée. Ou le Quartier 21 de l'équipe de Hambourg: un design très harmonieux de bâtiments anciens et nouveaux avec un bon concept énergétique et de beaux espaces extérieurs. Ou le dépôt de locomotives à Berlin avec ses types d'appartements intéressants. Les bâtiments sont proches du nouveau parc de Gleisdreieck et regardent les voies ferrées. Tous ces bâtiments sont bien intégrés dans leur environnement.
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Le Quartier 21 de Hambourg est installé sur le site de l'ancien hôpital de Bamberg depuis 2015 et vise à combiner la vie et le travail intergénérationnels au 21e siècle. En plus des maisons de ville et des appartements, il y a aussi des installations éducatives et sociales ici.
Alte Feuerwache: La durabilité et les plans d'étage intelligents caractérisent les condominiums modernes et les maisons de ville du centre de Kiel.
Comme un château: De nombreuses cours intérieures calmes protègent les habitants de Borstei du bruit de l'artère voisine et améliorent la qualité de vie.
Le projet minimal de l'association de logement de Munich GWG permet de réaliser des économies sans sacrifier la culture de la construction.
Projet minimal: De nombreuses installations ont été posées sur du plâtre dans des conduits de câbles. Ceci est pratique et a permis d'économiser 20 pour cent des coûts de construction.
La construction bon marché est-elle en concurrence avec une culture de construction?
Nagel : Ceci est souvent perçu comme une contradiction. Beaucoup disent: arrêtez de construire la culture, c'est déjà assez cher. Mais Baukultur est neutre en termes de coûts. Au contraire, une bonne planification permet d'économiser de l'argent et en même temps d'avoir un bon produit, surtout à long terme.
Kraus: Dans un bâtiment de qualité, la phase de planification est la plus grande opportunité et le plus grand effort. Ceux qui travaillent bien là-bas non seulement construisent mieux, mais peuvent également faire des économies. Les bâtiments de qualité sont moins chers à gérer et à entretenir. Parce qu'ils forment une unité fonctionnelle et réduisent les coûts de maintenance. Un exemple tiré de notre pratique: j'ai toujours essayé d'éviter les systèmes composites en matière d'isolation thermique. Les plastiques sur la peau externe sont problématiques à long terme. Nous avons construit des massifs avec des blocs de béton cellulaire pendant de nombreuses années. C'est une construction solide et à long terme et vous n'avez pas à déchirer le plastique à un moment donné et à vous en débarrasser à un coût élevé.
De bons bâtiments peuvent être construits à l'étranger pour moins de 1000 euros par m² de coûts de construction et d'extension purs. Que fait-il mieux à l'étranger?
Kraus : Cela est dû aux nombreuses réglementations que nous avons et aux nombreuses normes constamment nouvelles. Ils peuvent signifier l'une ou l'autre amélioration technique. Mais cela n'améliore souvent pas notre qualité de vie. Cependant, avec ces nombreuses nouvelles normes, l'industrie peut gagner beaucoup d'argent. Dans d'autres pays européens, c'est plus facile presque partout. J'étais également membre de la commission de réduction des coûts de construction à Berlin. Là, il a été demandé que le développement des normes soit régulièrement vérifié pour leur pertinence en termes de coût à l'avenir.
clou: Les modifications régulières des normes DIN sont une grande misère. Un exemple de cela: les nouveaux bâtiments de Messe München viennent d'être agrandis pour inclure deux autres salles pratiquement identiques. En fait, cela ne devrait pas être un problème: vous retirez les plans qui n'ont que quelques années - et c'est parti. Mais tout devait être planifié à partir de zéro car de nombreuses normes avaient changé en peu de temps. Vous ne devriez pas introduire une nouvelle norme DIN pendant cinq ans à titre d'essai. Ensuite, l'industrie pourrait s'y adapter et laisser les produits mûrir et les rendre moins chers. Et les artisans sauraient comment le gérer.
Kraus: Nous avons un système en Allemagne dans lequel les ingénieurs prévoient souvent trop de réalisations techniques, mais ne tiennent souvent pas compte de la façon dont les gens vivent et de ce dont ils ont vraiment besoin. Très souvent, cela pourrait être plus facile - et donc moins cher.
Construisons-nous souvent avec trop de demandes?
Nagel : Permettez-moi de comparer la vie avec la conduite d'une voiture: une Golf roule à merveille même sans équipement supplémentaire. Si vous voulez plus de confort, vous payez un supplément. Lors de la construction, nous nous sommes habitués à la version de luxe. Une version standard serait souvent suffisante. Un exemple de concept intelligent est la colonie Bauhaus Schlieper à Iserlohn, dont le cœur a été rénové par l'entreprise de construction locale. Une grande partie du domaine est désormais proposée à la vente sous forme de maisons simples: vous décidez vous-même du luxe que vous souhaitez. Et si vous le souhaitez, vous pouvez utiliser votre hypothèque musculaire.
Kraus: Chez GWG, nous voulions également montrer dans un projet de logement à financement privé que vous pouvez économiser environ 20% sur les coûts de construction sans réduire la qualité de vie. Nous avons simplifié certaines choses pour cela. Par exemple, les installations ne sont pas installées dans, mais sur le mur. Tout le câblage passe par un rail média au plafond. Tout comme les Scandinaves pratiquent depuis longtemps. C'est plus rapide et moins cher. Le résultat est de superbes appartements, même avec du parquet, que, grâce à des coûts inférieurs, nous apportons sur le marché bien en dessous du loyer local. Toutes les réglementations sont respectées, mais rien de plus.
Nos appartements sont-ils souvent trop grands?
clou: Dans le futur, nous devrons nous poser plus souvent la question: comment optimiser un plan d'étage pour obtenir un bon 2 ou 3 pièces de moins de 70 m2. Nous avons oublié cela. Les mètres carrés non construits réduisent les coûts de construction et d'exploitation. En matière de construction résidentielle, on s'oriente trop souvent vers les immeubles de style wilhelminien avec leurs grandes pièces. Nous n'avons plus d'espace. Un modèle pour aujourd'hui pourrait être la construction de logements datant de l'entre-deux-guerres mondiales. Le bâtiment était bon et compact en même temps. Nous devrions réduire la taille de nos appartements. Les salles communes y contribuent. Alors tout le monde n'a pas besoin d'un grand salon s'il organise une fête une fois par an. Dans les villes à forte pression sur les coûts, les gens reprennent déjà cette idée, notamment dans les assemblées et dans les coopératives.
Kraus : Je reconnais ce changement chez mes enfants et leur génération. Ils vivent de plus en plus selon le principe: utiliser au lieu de posséder.
Où est-il encore nécessaire d'agir?
Nagel : Les places de parking souterraines sont un facteur de coût majeur lors de la construction. Si vous vous en passez, vous pouvez économiser 40 000 euros ou plus par appartement. Heureusement, certaines villes s'en rendent compte maintenant et réduisent leurs revendications là-bas.
Quels conseils donnez-vous à un propriétaire d'immeuble qui souhaite faire des économies?
Kraus : Mon père aimait à dire: nous sommes trop pauvres pour acheter quelque chose à bas prix! Ne prenez pas les moins chers, mais les meilleurs artisans et architectes en termes de prix / performances. Quiconque souhaite en savoir plus à ce sujet peut jeter un œil aux lauréats du prix allemand des constructeurs ou "Das Goldene Haus".
Hans-Otto Kraus était le directeur général technique de GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München avec 28000 appartements jusqu'en 2016. Environ 400 nouvelles unités y sont construites chaque année. L'architecte est membre du conseil d'administration de la Fondation fédérale pour la culture du bâtiment et fait partie de son conseil consultatif.
Nagel : Le plus important est d'obtenir des informations détaillées à l'avance et de bien planifier. Il existe également des cours pour les propriétaires d'immeubles des chambres d'architectes ou dans les centres d'éducation des adultes. Il s'agit également d'intégrer votre projet de construction dans le quartier et de le concevoir de manière à enrichir la situation locale. Les listes de contrôle des sociétés de construction sont également recommandées. Le constructeur responsable l'utilise.
Reiner Nagel est architecte et urbaniste et est président de la Fondation fédérale pour la culture du bâtiment à Potsdam depuis 2013. La fondation indépendante est engagée dans une planification et une construction de haute qualité.
