Les maisons multifamiliales peuvent couvrir les besoins de logement de plusieurs familles, mais elles peuvent également représenter un investissement en capital. Dans une interview, l'expert en contrôle des coûts explique en détail les coûts et les prix à prendre en compte pour la construction, la construction préfabriquée ou l'achat d'occasion de maisons multifamiliales.
Question: Les maisons multifamiliales valent-elles toujours la peine d'être un investissement en capital?
Expert en contrôle des coûts: dans de nombreux cas, oui, mais en aucun cas dans tous les cas.
Il est toujours important que la rentabilité soit aussi optimale que possible - c'est le critère principal. Pour que la facture soit établie, les coûts ou le prix de l'immeuble doivent bien sûr correspondre aux revenus locatifs réalisables. Les deux facteurs ne peuvent être évalués qu'au cas par cas.
En outre, quels rendements vous souhaitez réellement obtenir si vous voyez l'immeuble comme un investissement.
Question: Combien coûtent les immeubles d'habitation en général?
Expert en vérification des coûts: Bien sûr, il n'y a pas de réponse générale à cela - cela dépend de la maison et du fait que vous construisiez vous-même une maison, que vous l'achetiez comme maison préfabriquée ou que vous l'achetiez d'occasion.
Lors de la construction, vous pouvez généralement assumer des coûts d' environ 1 500 EUR par m² . Dans la pratique, cependant, les coûts seront généralement beaucoup plus élevés - vous devez absolument commencer de 1 800 EUR par m² à 2 000 EUR par m² .
La construction en ville peut être beaucoup plus chère qu'à la campagne
En matière de construction, cependant, cela dépend aussi beaucoup de l'endroit où vous construisez. Dans les zones urbaines, les coûts de construction peuvent déjà être considérablement plus élevés - ces dernières années, les coûts de construction sur certains chantiers de construction ont augmenté jusqu'à 3 000 euros par m², voire plus. Bien entendu, l'équipement et la construction jouent toujours un rôle important ici.
L’industrie de la construction, en revanche, utilise souvent ce que l’on appelle la cubature pour calculer: 400 euros par m³ d’espace clos sont utilisés en règle générale dans ce cas - ici, cependant, il peut bien sûr y avoir des écarts tout aussi importants vers le haut ou vers le bas.
En général, le même cadre de coûts s'applique aux maisons préfabriquées - mais ici aussi, les prix au mètre carré peuvent être assez chers.
Si vous achetez un immeuble à appartements auprès d'un promoteur immobilier, cela peut être encore plus cher dans des cas individuels - en fonction de l'emplacement. Ici, vous devez toutefois tenir compte du fait que dans ce cas, la propriété est également incluse - ce facteur de coût n'a pas encore été pris en compte lors de la spécification des coûts de construction.
Si vous achetez un immeuble d'appartements d'occasion, le prix est souvent basé sur les loyers réalisables.
Un petit exemple de coût tiré de la pratique:
Un immeuble d'appartements en construction solide est en cours de construction dans un emplacement pratique à proximité d'une grande ville. La surface utile totale est de 400 m², il est construit en tenant compte des coûts. Dans ce cas, les frais de construction s'élèvent donc à 1 880 EUR par m². Les coûts pour la propriété de 1 100 m² sont de 170 EUR par m².
| Publier | prix |
|---|---|
| Propriété, 1 100 m², coûte 170 EUR par m² | 187 000 EUR |
| Maison multifamiliale en construction solide | 752 000 EUR |
| coût total | 939 000 EUR |
| Coût total par m² d'espace louable | 2,934 EUR par m² |
Bien sûr, ce n'est qu'un exemple du coût d'une maison spécifique dans un endroit spécifique. Les coûts des autres maisons multifamiliales, en particulier dans d'autres endroits, peuvent également varier considérablement.
Dans notre exemple de coût, aucun coût de construction auxiliaire n'est pris en compte, et nous n'avons pas encore inclus la conception de l'espace extérieur et la construction des espaces de stationnement nécessaires dans ces coûts.
Question: De quels facteurs dépendent généralement les coûts d'un immeuble à appartements?
Expert en contrôle des coûts: un certain nombre de facteurs entrent en jeu ici:
- Type et taille de la maison
- Construction et équipement
- Emplacement, emplacement et environnement de la maison
- loyers réalisables sur place lors de l'achat d'une maison
- Fournisseur (pour les maisons préfabriquées)
Cependant, comme nous l'avons vu, les différences de coût que ces facteurs peuvent entraîner sont considérables.
Question: Vous avez mentionné que le prix est parfois basé sur le revenu locatif réalisable - comment cela fonctionne-t-il dans la pratique?
Il faut souvent plus de 20 ans pour que le prix de l'immeuble soit payé par les loyers
Expert en contrôle des coûts: Lors de la négociation des prix d'un immeuble déjà construit et loué, les loyers réalisables sont souvent un point de départ.
Dans le passé, le critère de prix se situait généralement entre 10 et 12 loyers annuels - aujourd'hui, le prix de départ peut aller de plus de 20 loyers annuels à près de 30 loyers annuels , en particulier dans les bons emplacements en devenir.
Dans quelle mesure cela est toujours rentable en tant qu'investissement en capital, chaque acheteur doit évaluer par lui-même.
Question: Qu'en est-il de la rentabilité - comment pouvez-vous calculer cela?
Expert en contrôle des coûts: Eh bien, jetons un coup d'œil à notre exemple de coût:
Nous avons calculé des coûts d'environ 3 000 EUR par m² d'espace louable . Il faut toujours faire attention à la surface qui peut effectivement être louée: elle ne correspond pas à la surface totale utilisable du bâtiment, car les installations annexes telles que les escaliers doivent être supprimées.
D'autre part, il y a les loyers réalisables - pour cela, nous devons examiner de plus près l'indice des loyers en Allemagne. Nous avons utilisé les données de 2018 comme base pour cela.
| Emplacement / valeur | Loyer au m² par mois | Loyer annuel au m² |
|---|---|---|
| Allemagne moyenne | 7,50 EUR par m² par mois | 90 EUR par m² par an |
| emplacements recherchés | 10 EUR par m² - 12 EUR par m² par mois | 120 EUR par m² - 144 EUR par m² par an |
| Principaux emplacements (par exemple, Munich) | jusqu'à 17,50 EUR par m² et par mois | jusqu'à 210 EUR par m² et par an |
Avec 320 m² de surface réellement louable comme dans notre exemple de coût, nous pouvons supposer un revenu locatif de 28 800 euros par an en moyenne si le bâtiment est loué en continu.
Dans les bons emplacements, les revenus peuvent atteindre 46 000 EUR par an , dans un emplacement de premier ordre, notre immeuble pourrait générer jusqu'à 67 000 EUR de revenus locatifs par an .
Si vous ajoutez 3 000 EUR par m² de coûts de construction à environ 120 EUR de revenus locatifs par an et m² , les coûts de construction auraient été couverts par les revenus locatifs dans un délai d'environ 25 ans. Les frais de financement et d'intérêts ne sont pas pris en compte.
Dans ce cas, on pourrait encore parler d'un investissement rentable qui générera encore beaucoup de retours sur le long terme.
Question: Ne devez-vous pas également tenir compte des augmentations de prix de location ici?
Les augmentations de loyer ne peuvent pas toujours être prévues
Expert en contrôle des coûts: Généralement oui, mais les augmentations des prix de location sont toujours un peu difficiles à prévoir. Pour les prochaines années, les experts estiment que les loyers des meilleurs emplacements augmenteront jusqu'à 10% - mais pour la plupart des loyers, les augmentations ne dépasseront pas environ 5%. Dans les zones rurales, on peut même supposer que les loyers resteront quelque peu au même niveau.
Les taux d'augmentation qui se produiront réellement au fil des ans dépendront essentiellement de l'emplacement et de la situation.
Question: Dans quelle mesure devez-vous également tenir compte des coûts de suivi lors de l'achat ou de la construction?
Expert en contrôle des coûts: Les frais de suivi sont même très importants. Selon la méthode de construction choisie pour une maison, les coûts de suivi peuvent être très différents. Au cours des nombreuses années qui ont suivi, ces coûts peuvent s'additionner considérablement.
En règle générale, il vaut mieux accepter des coûts de construction un peu plus élevés lors de la construction et éviter des coûts de suivi élevés.
Jetons un coup d'œil à la façade, par exemple: si vous choisissez un revêtement de façade - par exemple avec de la brique de clinker - vous pouvez avoir des coûts de construction plus élevés au début, mais évitez ensuite des coûts de suivi élevés pour la rénovation et la peinture de la surface de la façade. Calculés sur 30 ou 40 ans, ces coûts à eux seuls seraient considérables et dépasseraient largement la différence de coût entre la façade en clinker et une façade en plâtre.
Le toit plat souvent populaire entraîne des coûts d'entretien et de maintenance constants à un degré très élevé après seulement quelques années. Les inspections et les joints constamment nécessaires coûtent beaucoup plus d'argent que la différence avec une autre construction de toit (par exemple, un toit à pignon classique ou un toit à un seul point) - avec ces formes de toit, cependant, si elles sont correctement effectuées, vous n'avez généralement aucun effort pendant des décennies.
Question: Qu'entend-on par les coûts de construction auxiliaires - et quel est en règle générale ces coûts?
Expert en contrôle des coûts: Les coûts de construction annexes comprennent un grand nombre d'éléments de coût:
- tous les services d'architecture et d'ingénierie, y compris les coûts de l'ingénieur en structure
- tous les frais de permis de construire et d'acceptation
- Frais de notaire et de registre foncier
- les frais d'acquisition des prêts hypothécaires
- Frais de traitement et de déploiement ainsi que les intérêts pendant la phase de construction
- Primes d'assurance pour l'assurance construction nécessaire
Environ 8% des coûts de construction totaux doivent être payés à l'architecte
De plus, il peut y avoir des frais supplémentaires qui peuvent varier d'un cas à l'autre.
Il n'est pas possible de faire une déclaration générale sur le montant des coûts de construction accessoires, car ils diffèrent d'un bâtiment à l'autre. En règle générale, cependant, vous devez assumer environ 10 à 20% des coûts de construction .
En règle générale, les coûts de l'architecte sont généralement de 8% des coûts de construction totaux. Les taux d'honoraires utilisés sont les mêmes pour tous les architectes: les architectes et les ingénieurs en structure paient toujours selon le HOAI, le barème des honoraires des architectes et des ingénieurs. Cela permet de garantir que des services comparables coûtent également le même montant.
Question: À quoi devez-vous faire attention lors de la construction ou de l'achat d'un immeuble à appartements?
Expert en contrôle des coûts: Lors de l'achat ou de la construction d'un immeuble d'appartements comme investissement, le critère le plus important doit être la meilleure rentabilité possible. Le deuxième critère important peut être considéré comme le coût de suivi le plus bas possible.
Tout le reste devrait être subordonné à ces deux critères. Cela commence par l'emplacement et la sélection de la propriété et se termine par la construction de la maison avec les coûts de suivi les plus bas possibles. Un bon architecte qui connaît la construction d'immeubles d'appartements peut être très utile pour ces deux points.
Un calcul de la rentabilité et du rendement doit être fait à l'avance, de sorte que vous créez réellement un investissement en capital significatif.
Quiconque ne construit qu'une maison à deux familles pour son propre usage bénéficiera bien sûr des coûts de suivi les plus bas possibles - mais la rentabilité n'a pas d'importance ici - c'est-à-dire que lors du choix d'un emplacement, vous pouvez principalement vous concentrer sur les coûts de la propriété.