Si vous pensez à l'avenir, vous construisez souvent un immeuble d'habitation - également en tant qu'investissement en capital. Lors d'un entretien, l'expert en contrôle des coûts explique en détail quels coûts peuvent être attendus pour la construction et quelles sont les limites de coût qui existent pour la rentabilité.
Question: Un immeuble d'appartements comme investissement?
Expert en contrôle des coûts: bien sûr. S'il y a plusieurs appartements qui peuvent être loués, cela conduit à un rendement très intéressant sur le long terme - en fonction de l'endroit et de la taille que vous construisez. Cela crée un revenu à long terme qui, selon l'emplacement et l'environnement, est également relativement sûr et permanent.
Par rapport à d'autres formes d'investissement en capital, la construction de maisons est souvent négligée aujourd'hui, mais en fait, elle n'a pas l'air si mauvaise lors de la construction d'immeubles d'appartements. Surtout lorsque les taux d'intérêt sont bas et qu'il n'y a pas beaucoup d'investissements rentables et en même temps sûrs sur le marché de toute façon. Bien sûr, vous devez également calculer et planifier soigneusement avec l'immeuble. Les coûts et les revenus doivent définitivement être en équilibre ici.
Question: Combien coûte un immeuble d'habitation en général?
2000 € le mètre carré ne sont pas rares dans un immeuble à appartements
Expert en contrôle des coûts: Bien sûr, vous ne pouvez pas dire cela dans tous les domaines - cela dépend de nombreux facteurs, et bien sûr aussi de la taille de la maison et de la construction.
En général, cependant, les coûts d'une maison sont généralement supposés être compris entre 1 200 EUR par m² et 2 000 EUR par m² . Le prix dépend toujours un peu de l'endroit où vous construisez exactement.
Dans la plupart des cas, cependant, vous devrez assumer un prix minimum de 1 500 EUR par m² , en dessous duquel il n'est possible de construire que dans quelques cas.
Dans certains cas, 2 000 euros par m² peuvent être largement dépassés - mais en vue des attentes de rendement futur, cela doit être évité.
Ce ne sont bien sûr que des directives approximatives - mais au moins elles offrent un ordre de grandeur pour vous orienter approximativement. De plus, les frais de suivi doivent toujours être pris en compte lors de la construction.
Alternativement, vous pouvez également utiliser la soi-disant cubature comme ordre de grandeur. En général, 400 EUR par mètre cube d'espace clos sont calculés ici. La cubature est la règle d'or dans l'industrie de la construction.
Un petit exemple de coûts de la pratique
Nous planifions et construisons un immeuble d'appartements avec un toit plat, la taille devrait être de 300 m² habitables. Une maison moderne, économe en énergie et à faible consommation d'énergie est en cours de construction.
| Publier | prix |
|---|---|
| Coûts de construction sans frais de construction accessoires | 525 000 EUR |
| Prix au m² habitable | 1.750 EUR par m² |
Ces coûts ne sont bien entendu que des coûts exemplaires pour un bâtiment spécifique dans une conception spécifique. Les coûts peuvent bien sûr être également complètement différents pour d'autres maisons, en fonction de la construction et de la taille.
Cependant, notre maison d'exemple montre déjà les dimensions dans lesquelles nous opérons. De plus, les frais de construction accessoires et les frais de propriété (s'ils ne sont pas disponibles) doivent être calculés. L'espace louable réel est alors inférieur - en règle générale, vous devez déduire 20% de la superficie totale
Question: De quoi dépendent les coûts de construction d'un immeuble à appartements?
Expert en contrôle des coûts: un grand nombre de facteurs entrent en jeu ici:
- le chantier et les conditions sur le chantier
- la construction de la maison
- la forme du toit
- équipement
- la conception de l'espace extérieur
- le montant des frais annexes de construction du projet de construction
Chacun de ces facteurs peut entraîner d'énormes différences de coûts dans la pratique. C'est pourquoi il est généralement impossible de donner des estimations raisonnablement fiables pour un projet de construction sans planification précise.
Question: Ces coûts en valent-ils même la peine?
Plus l'indice des loyers est élevé, plus la construction est lucrative
Expert en contrôle des coûts: Bien sûr, cela dépend toujours de la façon dont les coûts de construction se comparent aux coûts de location. En fonction du niveau de l'indice des loyers sur place, la durée d'amortissement d'une part et le rendement ultérieur d'autre part seront plus ou moins élevés.
Jetons un coup d'œil à cela en utilisant notre exemple. Notre immeuble a une superficie de 300 m² - dans ce cas, la surface purement louable est d'environ 240 m². Cela correspond à environ trois appartements familiaux de 80 m².
L'indice des loyers en Allemagne en 2018 est d'environ 6,80 EUR / m² à 9,10 EUR / m² en moyenne . La tendance est généralement à la hausse, mais les prix dans les régions rurales sont généralement stables.
Il a l'air différent lorsqu'il s'agit d'un emplacement de choix - les petites villes universitaires et les environs sont particulièrement prometteuses. Des prix de 12 EUR par m² peuvent également y être pratiqués. Munich est en tête avec jusqu'à 17,80 EUR par m² . Dans les bons emplacements, les experts s'attendent à ce que les loyers augmentent jusqu'à 10% au cours des prochaines années. Cependant, ce n'est qu'un instantané et peut bien sûr changer à nouveau.
Si nous calculons simplement avec la moyenne à l'échelle de l'Allemagne de 7,50 EUR par m² , le revenu locatif annuel serait d' environ 21 000 EUR si les trois appartements étaient loués de façon permanente. Si vous ne louez que deux appartements, vous pouvez vous attendre à un revenu annuel de 14 400 EUR . Bien sûr, plus si les emplacements en valent la peine.
Dans de nombreux cas, les revenus locatifs seront à peine suffisants pour financer entièrement la construction avec tous les coûts, y compris un terrain correspondant. Dans tous les cas, une bonne planification minutieuse est nécessaire.
Question: Est-il moins coûteux de construire un immeuble ensemble et de partager les coûts de construction?
Si vous souhaitez économiser de l'argent, vous pouvez partager les coûts de construction avec d'autres
Expert en contrôle des coûts: cela peut valoir la peine dans des cas individuels, si c'est ce que vous voulez.
Si, dans notre exemple, on divisait les coûts totaux encourus par 3, par exemple, les coûts pour chaque famille seraient toujours dans un ordre de grandeur dans lequel un nombre considérable de maisons unifamiliales seraient mises en vente. Même les maisons préfabriquées avec terrain peuvent déjà être construites à cette échelle.
Un avantage de coût clair par rapport aux autres formes de vie ne résulte pas automatiquement des maisons multifamiliales.
Question: Revenons aux coûts de construction: Que faut-il considérer en ce qui concerne la méthode de construction et la conception de la maison en ce qui concerne les coûts?
Expert en contrôle des coûts: Eh bien, tout d'abord, vous devez toujours garder un œil sur les coûts de construction et les coûts de suivi. Cela s'applique également à l'enveloppe du bâtiment.
Une maçonnerie à deux coques avec une façade en briques de clinker est nettement plus coûteuse à construire, mais offre des avantages thermiques et, surtout, des coûts de suivi nettement inférieurs dans les années suivantes.
Le contraire est le cas des toits plats, par exemple. Un toit plat entraîne généralement des coûts de suivi très élevés - tandis que les coûts de suivi avec un toit en terrasse, par exemple, sont nettement inférieurs. De plus, un toit monopitch est également beaucoup plus économique à ériger qu'un toit à pignon classique ou un toit en croupe.
Si vous regardez principalement les coûts, vous devez toujours trouver un équilibre entre des coûts de construction bas et les coûts de suivi les plus bas possibles.
Dans ce contexte, des mesures d'efficacité énergétique dans le bâtiment peuvent également être envisagées. Ceux qui prévoient une faible consommation d'énergie peuvent économiser un peu avec de faibles coûts d'exploitation.
La technologie d'économie d'énergie utilisée ne doit pas être trop complexe d'un point de vue technique - dans le cas des maisons passives, par exemple, de nombreuses études ont déjà montré que l'équipement de haute technologie signifie que les coûts de suivi sont si élevés que les maisons passives ne sont presque plus rentables financièrement. Ainsi, en matière d'efficacité énergétique, il s'agit toujours de trouver un juste milieu.
Question: Qu'entend-on généralement par les coûts de construction accessoires et à quel point sont-ils?
Expert en contrôle des coûts: Les coûts annexes de construction comprennent les coûts suivants:
- Coûts de planification (architectes, ingénieurs, ingénieurs structure)
- Frais administratifs (permis de construire, inspections de bâtiments, etc.)
- tous les frais d'obtention du financement de la construction
- Registre foncier et frais de notaire
- tous les frais de traitement et les intérêts d'engagement pendant la période de construction
- Primes d'assurance construction
Le niveau des coûts de construction auxiliaires dépend toujours du cas individuel et de l'effort impliqué dans la construction. En général, cependant, les coûts de construction auxiliaires représentent 10 à 20% des coûts de construction totaux .
Question: Combien coûte réellement l'architecte pour de tels projets de construction?
L'architecte paie 8% du coût total de construction
Expert en contrôle des coûts: C'est toujours un peu difficile à dire car il s'agit toujours de l'effort réel.
La base de facturation pour les architectes est toujours la même et contraignante, c'est-à-dire le HOAI, la grille tarifaire des architectes et ingénieurs.
À titre indicatif, vous pouvez généralement assumer environ 8% des coûts totaux du bâtiment en tant que coûts pour l'architecte. Comme je l'ai dit, ce n'est qu'un guide approximatif.
Question: Devriez-vous aller chez l'architecte et planifier vous-même - ou devriez-vous acheter un promoteur immobilier?
Expert en vérification des coûts: Vous ne pouvez pas dire cela à tous les niveaux . Dans la grande majorité des cas, les promoteurs immobiliers vendent des propriétés déjà planifiées à des investisseurs. Les possibilités de conception et de planification sont souvent très limitées.
Cela ne signifie pas que vous pouvez généralement planifier mieux et, surtout, plus rentable que le prix proposé par le développeur. Dans de nombreux cas, cela ne fonctionne pas et la construction de la vôtre est souvent nettement plus chère qu'une propriété comparable d'un promoteur - ou du moins tout aussi chère.
La raison en est que les promoteurs immobiliers obtiennent des conditions complètement différentes pour les travaux de construction et qu'en tant que constructeur privé, vous n'êtes pas en tête de liste des priorités pour aucun commerce, même avec la construction d'un immeuble à appartements.
Dans de nombreux métiers également, les conditions particulièrement favorables offertes aux promoteurs immobiliers aux volumes de commandes importants sont souvent compensées par des marges plus élevées auprès des propriétaires privés. Ensuite, bien sûr, vous vous retrouvez avec un désavantage en termes de coûts et devez payer des services comparables beaucoup plus cher qu'un promoteur immobilier.
Ceux qui peuvent bien sûr faire une grande partie de leur propre travail - éventuellement avec des aides de leur propre cercle d'amis - et ainsi réduire considérablement les coûts de construction globaux, ont ici un avantage. Dans un tel cas, construire soi-même avec l'architecte peut être rentable financièrement.