Planification et exécution - de préférence séparément!
Tout d'une seule source - de nombreuses entreprises en font la publicité aujourd'hui et proposent la construction de maisons comme un service complet. De l'achat du bien à la remise clé en main, le promoteur reçoit tous les services d'une seule et même source. Ce qui peut être utile pour les bâtiments neufs n'est pas toujours la meilleure solution dans le domaine de la rénovation. Souvent, le constructeur réalise son projet de manière plus sûre et plus rentable s'il divise les services. Au moins, la planification et l'exécution devraient être attribuées séparément l'une de l'autre.
Salle de bain: à gauche non rénovée, à droite rénovée © pbombaert, fotolia.com
Tout d'une seule source - de l'entrepreneur général
Le contraire de l'attribution séparée de la planification et de l'exécution est l'entrepreneur général (GÜ), également appelé à juste titre entrepreneur total. Selon le contrat de construction, le GÜ prépare la planification complète de la mesure de rénovation, prend en charge le financement et prend en charge l'exécution en mettant en service des sous-traitants. Le gros avantage: le constructeur n'a qu'un seul interlocuteur et un seul contrat et reçoit un projet de construction d'une seule source. Les entrepreneurs généraux sont souvent de grandes entreprises de construction, des sociétés immobilières ou des sociétés de gestion. Ils agissent principalement en tant que coordinateurs.
Tout d'une seule source - de l'entrepreneur général
En revanche, il y a l'entrepreneur général (GU). En tant qu'entreprise de construction, il prend en charge l'exécution de la rénovation, au moins un travail étant réalisé par lui-même. Les autres métiers peuvent être externalisés, mais le contrat n'est conclu qu'entre le client et l'entrepreneur général. Aussi pratique que cela puisse paraître à première vue de placer en toute confiance l'ensemble de la mesure dans une main, ce concept présente également des inconvénients:
- Une fois la commande passée, le client n'est guère autorisé à émettre des instructions et les modifications ultérieures sont très difficiles à mettre en œuvre et à appliquer.
- Souvent, les plans de paiement sont délicats. Le client doit s'assurer soigneusement que le contrat stipule que les paiements ne sont dus qu'après l'acceptation d'une phase de construction.
- Malgré l'externalisation, le client est responsable des dommages sur le chantier. Une assurance responsabilité civile constructeur est donc indispensable.
Planification par l'architecte - l'entrepreneur général s'occupe du reste
Une autre variante pour la conception des partenaires contractuels dans une rénovation comprend une séparation générale de la planification et de l'exécution, mais cela présente un problème crucial. Si un projet de construction est attribué à un entrepreneur général après la planification d'approbation, il prend souvent également en charge tous les services de planification et de suivi ultérieurs.
Planification par l'architecte
Avec ce concept, l'autorité de contrôle cruciale de l'architecte, qui, en tant qu'expert et partisan du client, surveille autrement indépendamment les processus sur le chantier et prépare également la planification de la mise en œuvre, est omise. Les problèmes suivants peuvent également survenir pour le client:
Planification par l'architecte © Torsakarin, fotolia.com
- Contrairement à l'architecte, qui ne supervise que l'exécution, l'entrepreneur général est axé sur le profit. Son avantage économique est peut-être plus important pour lui que le principe de la construction économique pour le client. Concrètement, cela peut signifier que la JV accepte un taux forfaitaire et essaie ensuite de réduire ses propres dépenses afin de maximiser son profit.
- Si l'entrepreneur général est chargé de la phase de planification de la mise en œuvre 5, cela peut avoir un impact sur la qualité de l'ensemble de l'exécution, car l'entrepreneur général fait déjà des compromis dans la planification de la qualité des matériaux ou des exigences de performance afin de réduire les coûts.
- Si les phases de travail 6 (préparation de l'attribution) et 7 (participation à l'attribution) incombent à l'entrepreneur général, qui assume finalement lui-même l'exécution, alors les aspects négatifs de ce type d'attribution sont cimentés et renforcés.
- Le plus grand risque pour le client survient si la phase de service 8 (supervision et documentation de la construction) reste également avec l'entrepreneur général. Le directeur de la construction de l'entreprise travaillera bien entendu dans l'intérêt de son entreprise. Il ne faut pas s'attendre ici à une surveillance objective et indépendante des propriétés.
POINTE
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Conseil : les constructeurs doivent de toute urgence prêter attention aux problèmes de responsabilité. En règle générale, les défauts d'exécution ne sont pas couverts par l'entreprise générale, mais par un architecte indépendant qui prend en charge la surveillance du bien.
Planification et exécution
Vérification des contrats - l'alpha et l'oméga du bâtiment
Que le client décide d'attribuer tous les services individuellement ou à un entrepreneur général, l'examen de tous les documents contractuels par un spécialiste indépendant devrait être le premier devoir des profanes. Des avocats spécialisés en droit de la construction, mais aussi des experts ou des architectes peuvent prendre en charge cet examen. Il en va de même pour les spécifications et spécifications de construction ainsi que les modalités de paiement.