De nombreux acheteurs de bâtiments anciens et héritiers souhaitent moderniser leurs maisons avec les dernières technologies, convertir de petites pièces en espace de vie ouvert ou agrandir le grenier. Il y a suffisamment d'idées - mais la modernisation peut coûter cher. Quel travail devez-vous entreprendre, de quoi devez-vous vous passer? Nous donnons des conseils sur ce qui est payant et ce qui peut être reporté.
Modernisation: les questions et réponses les plus courantes
Quelle est la différence entre la modernisation et la rénovation?
La modernisation est le terme utilisé pour désigner les changements structurels et techniques qui réduisent les besoins énergétiques d'une maison, économisent l'eau, augmentent la valeur d'une propriété ou augmentent généralement la qualité de vie. Lors de la rénovation, la structure du bâtiment est renouvelée, les canalisations remplacées et la statique modifiée. On parle de rénovation, par exemple, lorsque l'utilisation utilisable, stable et prévue du bâtiment est restaurée. À cet égard, la modernisation peut faire partie de la rénovation, mais pas l'inverse.
Combien coûte une modernisation?
Cela dépend de ce qui est modernisé et dans quelle mesure. Étant donné que cela diffère d'un cas à l'autre, cette question ne peut pas être résolue de manière générale, mais doit être clarifiée pour chaque cas individuel. Mais les subventions publiques couvrent une partie des coûts, qui peuvent également être déduits de la taxe.
Quel peut être le montant d'une augmentation de loyer après une modernisation?
Le propriétaire est autorisé à affecter onze pour cent des coûts de modernisation au loyer annuel. Mais seulement si cela implique réellement des mesures de modernisation et non des frais de maintenance que vous devez supporter vous-même.
Astuce 1: pesez les coûts et les avantages de la modernisation
La valeur idéale d'une modernisation ne peut pas être calculée et conduit certains propriétaires d'immeubles à beaucoup de luxe inutile. Mais même avec une modernisation plus modeste, la valeur marchande de la propriété augmente d'un montant plus élevé que les coûts de modernisation pure - après tout, un bâtiment ancien modernisé offre plus de charme et de qualité de vie, de confort et d'espace, et il peut être utilisé de manière plus pratique.
Beaucoup de gens préfèrent vivre dans un environnement établi à en construire un nouveau et trouvent attrayant de vivre et de travailler dans un ancien bâtiment. La modernisation de la conception comme un parquet soigné ou un escalier confortable améliore une maison ainsi qu'une isolation thermique adéquate ou un type de chauffage moderne qui soulage le portefeuille. La base de toute augmentation de valeur est une modernisation réussie sur le plan technique et créatif avec des services de construction intelligents, de bons matériaux de construction et un travail professionnel. Le bois, par exemple, est populaire, éprouvé et sain - de nombreux rénovateurs et modernisateurs réfléchissent au matériau de construction et le confient à de vrais professionnels du bois.
Astuce 2: créez un plan de modernisation
Une modernisation complète de la construction de maisons et des services de construction en vaut vraiment la peine: Your-Best-Home.net sera plus facile et moins coûteux à entretenir et à entretenir à l'avenir - si des dommages surviennent, il est plus petit et peut être réparé plus rapidement. En collaboration avec l'architecte et le maître charpentier, déterminez les travaux que vous souhaitez également entreprendre - ces modernisations sont appropriées en fonction de l'âge et de l'état:
- Rénovation, modification ou extension de la construction
- Amélioration de la protection contre la chaleur, le bruit et / ou le feu
- Remplacement des fenêtres et des portes
- Rénovation de salle de bain
- Renouvellement de la façade avec isolation thermique
- Modernisation des services du bâtiment
- Finition intérieure des sols, murs, plafonds et escaliers
- Extension de toit, extension ou jardin d'hiver
Astuce 3: Faites appel à des experts
Que votre maison se prolonge depuis des années, que vous souhaitiez acheter une vieille maison ou que vous ayez hérité d'un ancien bâtiment: elle devrait être plus moderne, peut-être plus grande ou tout simplement plus jolie. C'est à vous de décider si la modernisation se passe bien ou si vos nuits sont sans sommeil. Examinez soigneusement la propriété de l'intérieur et de l'extérieur et du sous-sol au toit. Notez les endroits où il y a des défauts évidents ou même des dommages et comment vous voulez les réparer. Demandez à un architecte et maître artisan de différents métiers si vos idées peuvent être réalisées et si vous avez pensé à tout. Nous avons résumé pour vous les types de dommages les plus courants dans les bâtiments anciens dans un article séparé: Rénovation de bâtiments anciens: vous devez vous attendre à ces dommages. Les experts peuvent également vous signaler des dommages,ce que, en tant que profane, vous pouvez difficilement reconnaître, et même les experts ne les reconnaissent parfois qu'au second coup d'œil. Les professionnels de la construction en bois tels que les menuisiers et les menuisiers vérifient la santé et la résilience des éléments en bois et vous indiquent également si l'isolation des murs extérieurs et du toit est suffisante, si de nouvelles fenêtres doivent être installées ou comment vous pouvez concevoir la façade de manière attrayante.
Non seulement les architectes vous diront comment vos idées de modernisation peuvent réellement être mises en œuvre. Les artisans sont également des interlocuteurs importants.
Astuce 4: définir des priorités lors de la modernisation
Il s'agit maintenant de hiérarchiser les mesures les plus importantes. Après des discussions préliminaires et en fonction de vos notes, déterminez enfin ce qui doit rester et où vous souhaitez des modernisations. Divisez le travail entre le travail urgent et le travail qui peut être reporté - cela permettra de redresser le financement et de vous protéger du sentiment que trop de choses vous attendent. Que souhaites tu?
- Vous gagnez plus d'espace en réaménageant le plan d'étage, en déplaçant l'escalier, en aménageant un loft, un jardin d'hiver ou une extension.
- Vous bénéficierez d'un plus grand confort avec la domotique, des portes plus larges, une nouvelle salle de bain, des escaliers plus confortables et une meilleure protection contre le bruit et le feu.
- Avec un nouveau système de chauffage, une bonne isolation thermique et de nouvelles fenêtres, vous économisez de l'énergie et les coûts associés.
- Vous créez plus de valeur pour votre propriété si vous rénovez la substance et sécurisez ou augmentez sa capacité de charge.
- Vous pouvez donner à votre maison une meilleure réputation avec une peinture de façade fraîche et une porte d'entrée élégante, de beaux volets et un auvent de protection, des escaliers extérieurs sécurisés et une toiture intacte.
Astuce 5: Voici comment vous recevez des offres
Un plan de coûts pour la modernisation montre rapidement ce que vous pouvez vous permettre et où vous devriez faire des compromis. En cas de doute, investissez d'abord dans le tissu du bâtiment, puis dans un mobilier attrayant. Obtenez des offres de coûts pour tous les métiers qui seront impliqués dans la modernisation - nous vous recommandons d'obtenir des offres de trois entreprises artisanales pour chaque tâche de construction.
Lors de l'examen des offres, vous posez également des questions sur les coûts et le temps de construction et, avant de conclure le contrat, vous vous demandez si l'avantage espéré en vaut vraiment la peine. Le flair d'une maison ancienne, professionnellement et soigneusement modernisée peut difficilement être surpassé par une nouvelle maison, la valeur marchande future de l'ancien bâtiment peut être supérieure au prix d'achat et aux coûts de modernisation combinés. Cependant, vous devez également garder à l'esprit que tous les extras ne seront pas rentables dans une vente planifiée.
Ne vous impliquez pas dans les forfaits. De nombreux travaux, tels que l'installation de l'isolation thermique, y compris le plâtrage et la peinture, sont désormais standard, pour lesquels une offre calculée avec précision est possible.
Astuce 6: Créez un plan de financement et faites une demande de financement
Pour le prêt de financement, obtenez plusieurs offres auprès des banques et discutez de la solution la plus avantageuse pour vous avec votre conseiller financier. Il existe des subventions de l'État pour diverses mesures de rénovation et de modernisation, que nous expliquons plus en détail dans les articles suivants:
- Financement KfW pour une vie adaptée à l'âge
- Financement KfW pour la rénovation énergétique
- Financement KfW pour les systèmes de sécurité
- KfW 70: moderniser avec l'aide d'État
Pour déterminer le montant exact à financer pour les mesures de modernisation, ajoutez les estimations de coûts des artisans aux coûts des services d'architecture, des applications de construction, des experts en bâtiment, des certificats d'économie d'énergie et déduisez les fonds pour les différentes mesures. Vous devez demander le financement avant l'arrivée des artisans sur le chantier. Soit dit en passant: Vous devriez couvrir un à deux pour cent des coûts de modernisation pour l'entretien courant de la maison.
Au cours de la planification de la modernisation, vous devez également penser aux coûts. Les programmes de financement de l'État vous aident à transformer votre ancien bâtiment en une maison de rêve.
Astuce 7: Vérifiez et maintenez la capacité de charge avant la modernisation
Si vous souhaitez déplacer les murs ou agrandir le toit, la construction de la maison est plus un fardeau. Avant d'entreprendre une modernisation en profondeur, vous devez donc vérifier la capacité de charge du bâtiment existant, c'est-à-dire les composants existants. Ils doivent être suffisamment stables pour résister à eux-mêmes et aux charges futures. Les composants porteurs nouvellement installés sont calculés et dimensionnés selon les normes en vigueur. Si la capacité de charge du bâtiment existant est insuffisante avant la modernisation ou si des charges sont ajoutées, elles sont adaptées aux nouvelles exigences plus élevées - elles peuvent résulter de l'isolation thermique et du revêtement des plafonds en pente, de l'installation de cloisons ou de niveaux de mezzanine, et de l'expansion du grenier précédemment inutilisé en espace de vie , Ajout d'une baie vitrée ou ajout au toit.
Les normes ont été créées à l'origine pour les nouveaux bâtiments. Si l'application d'une norme semble inappropriée pour votre ancien bâtiment, vous pouvez demander des exceptions à l'autorité de surveillance du bâtiment. Dans certains états fédéraux, il existe déjà des dérogations officiellement approuvées - demandez à un ingénieur en structure, à un maître charpentier et à l'autorité de construction de votre région.
Astuce 8: demander le permis de construire
Les réglementations en matière de construction régissent l'utilisation et la conception d'un bâtiment, sa stabilité et la physique du bâtiment, c'est-à-dire la protection contre la chaleur et l'humidité, l'isolation phonique et la protection contre les incendies. Il peut également y avoir des exigences de protection des monuments pour les maisons historiques. Selon les modernisations que vous prévoyez, vous pouvez avoir besoin ou non d'un permis de construire.
Avec permis de construire
- Changement d'usage
- Changements qui affectent la stabilité et la sécurité fonctionnelle de la maison
- Changement de l'aspect extérieur
Sans permis de construire
- Réparations cosmétiques
- Moderniser les services du bâtiment
- Améliorer l'isolation thermique, l'isolation phonique et la protection incendie
Les réglementations sur la protection contre la chaleur, le bruit et les incendies doivent également être respectées pour les travaux de modernisation qui ne nécessitent pas de permis - elles sont régies par les règlements et normes de construction de l'État et par l'ordonnance sur les économies d'énergie (EnEV).
Astuce 9: conformez-vous à la réglementation de la modernisation
Règlement sur la protection contre le bruit
Il n'y a pas de règles de protection contre le bruit et les incendies pour les maisons neuves. Cependant, quiconque modernise en profondeur une maison jumelée, une maison en rangée ou un immeuble à appartements doit protéger les résidents du bruit et du feu.
Les mesures d'insonorisation atténuent le bruit qui pénètre dans la maison de l'extérieur et protègent les zones de vie ou de travail inconnues des bruits de votre propre maison. Une norme fait la distinction entre les niveaux d'isolation acoustique I, II et III avec des suggestions pour une isolation acoustique accrue dans les immeubles à appartements et les maisons mitoyennes. Les recommandations peuvent également être utilisées pour l'isolation acoustique de votre propre pièce à vivre, pour laquelle il n'y a pas de réglementation obligatoire. Dans les bâtiments neufs et anciens, la norme s'applique lorsque leur utilisation doit être modifiée - par exemple, par des extensions de loft ou des ajouts, des extensions ou des conversions. Dans le cadre d'une modernisation aussi complète, il est conseillé d'améliorer l'isolation acoustique en même temps que l'isolation thermique. Discutez avec votre architecte et votre professionnel du bois de la mesure dans laquelle les mesures d'isolation prévues amélioreront à la fois la protection contre le bruit et les incendies.
Le bruit de l'appartement voisin est une source constante de stress. L'insonorisation des murs y contribue.
Règles de protection incendie
Pour les maisons qui doivent être utilisées différemment après la modernisation et / ou dont la structure porteuse est modifiée, les règles de protection incendie s'appliquent comme dans les bâtiments neufs. Les réglementations nationales en matière de construction stipulent pour les composants individuels la période de résistance au feu (F) qu'ils doivent atteindre et les matériaux dans lesquels ils peuvent être constitués - des lettres les identifient comme:
- Ininflammable: A.
- Ignifuge: B1
- Normalement inflammable: B2
- Facilement inflammable: B3
Les mesures de protection incendie dépendent de la hauteur du bâtiment, de la fonction du composant et du type d'utilisation du bâtiment. Tout bâtiment dont le plancher du dernier étage est à moins de sept mètres au-dessus du site est considéré comme un «bâtiment de faible hauteur» - ses murs extérieurs, toits, cloisons d'appartements et plafonds doivent atteindre la classe de résistance au feu F 30 B. Cela signifie: En cas d'incendie, ils doivent rester fonctionnels pendant au moins 30 minutes, et ils peuvent contenir des matériaux combustibles comme le bois (B2 normalement inflammable), mais pas de matériaux de la classe de matériaux de construction B3 (facilement inflammable). Des exigences plus strictes sont imposées aux murs de séparation des bâtiments et aux bâtiments plus élevés.
Règlement de l'EnEV
L'ordonnance sur les économies d'énergie considère Your-Best-Home.net comme un tout - ce n'est pas seulement la protection thermique des composants individuels qui compte. La consommation d'énergie annuelle de la maison est importante - elle peut également être réduite en utilisant un système de chauffage moderne, par exemple. Les règlements de l'EnEV s'appliquent aux bâtiments neufs et aux nouveaux composants dans les bâtiments anciens si:
- Plus de 20% de la surface des composants peut être remplacée par des murs extérieurs, des fenêtres, des portes françaises et des fenêtres de toit.
- Le volume du bâtiment chauffé est augmenté de 30 mètres cubes ou plus.
- Les composants sont modifiés au-delà d'un certain pourcentage de la surface du composant.
La preuve de l'EEV est fournie pour les composants individuels ou sous forme de somme forfaitaire - l'exigence est réputée satisfaite si le bâtiment modifié dans son ensemble dépasse la valeur maximale autorisée pour la consommation d'énergie primaire des nouveaux bâtiments d'un maximum de 40%. Pour en savoir plus, cliquez ici: Les maisons KfW en comparaison: normes et exigences pour une maison efficace.
Règlements de la ville ou de la municipalité
Les villes et les municipalités émettent souvent des statuts de conception. Cela s'applique également aux bâtiments anciens en cours de modernisation et définit les caractéristiques extérieures des maisons, telles que la pente du toit, la forme et la taille des lucarnes, l'apparence des fenêtres et des portes ou les matériaux et les couleurs de la façade et de la toiture. Tout le monde doit adhérer à cela; cependant, des exceptions peuvent souvent être faites avec une justification valable.
Les coûts énergétiques peuvent être réduits en modernisant le chauffage.
Astuce 10: demandez un pass énergie
Depuis plusieurs années, un pass énergie est délivré pour les bâtiments neufs et les bâtiments anciens largement modernisés. Il évalue la qualité «énergétique» du bâtiment en tenant compte du système de chauffage et des fenêtres, des murs extérieurs, des plafonds et d'autres composants qui influencent la demande d'énergie. Le pass sera délivré par les personnes habilitées à remettre les documents de construction, les conseillers en énergie des centres de consommation et les conseillers en énergie du bâtiment certifiés, et à partir de l'entrée en vigueur de la loi sur l'énergie du bâtiment à l'automne / hiver 2020 également par des maîtres artisans. Chaque bâtiment a besoin d'un tel laissez-passer lorsqu'il est vendu ou loué. Le pass énergie pour les bâtiments anciens contient trois informations importantes:
- La valeur énergétique pour l'efficacité énergétique globale du bâtiment
- Valeurs comparatives à d'autres bâtiments
- Recommandations de remédiation