Compte tenu de la baisse des taux d'intérêt sur les prêts, de plus en plus de personnes envisagent un financement intégral, c'est-à-dire l'achat d'une maison sans fonds propres. Bien que cela puisse être une bonne affaire, dans de nombreux cas, c'est risqué.
Les faibles taux d'intérêt des immeubles et la hausse des loyers sont particulièrement tentants pour les jeunes qui n'ont pas encore pu économiser beaucoup d'argent pour acheter une maison sans fonds propres. Dans de tels cas, les prêteurs hypothécaires parlent de financement intégral.
Enfin, le marché immobilier lui-même suggère une certaine pression pour agir: la hausse des prix de l'immobilier ne semble pas se terminer en de nombreux endroits. Entre mi-2017 et mi-2018, les bâtiments résidentiels nouvellement construits ont augmenté de 4,6% en moyenne, selon l'Office fédéral de la statistique. Dans le même temps, les taux d'intérêt restent à un niveau bas et permettent à de nombreuses personnes de mettre en pratique leur propre projet d'habitation malgré la hausse des prix.
Il n'est donc pas étonnant que le financement immobilier avec le moins de fonds propres possible semble initialement attractif. «L'indicateur de tendance des prêts hypothécaires» du Dr. Klein Privatkunden AG que la part moyenne des prêts dans le prix d'achat ou de construction augmente: de 77,6% début 2014 à 81,6% actuellement - en d'autres termes: les prêts hypothécaires deviennent de plus en plus risqués.
Le graphique montre l'évolution des sommes d'investissement et de la part des crédits pour le financement immobilier ces dernières années.
Les Allemands apportent toujours en moyenne un peu moins de 20% de capitaux propres, mais même et surtout en période de taux d'intérêt très bas, les futurs propriétaires doivent noter que l'immobilier est probablement le plus gros investissement dans la vie - les prêts hypothécaires et l'achat d'une maison devraient donc être sur des bases sûres. L'équité est un pilier crucial: même s'il semble tentant de s'appuyer davantage sur des prêts bon marché compte tenu des faibles taux d'intérêt, une combinaison de financement solide composée de fonds propres, de prêt de rente classique et de prêt d'association immobilière est recommandée.
Plus le financement est élevé, plus le risque de ne pas pouvoir payer les mensualités à un moment donné est élevé. Par exemple, lorsque le financement à faible taux d'intérêt expire et que la propriété n'a pas encore été remboursée. Personne ne peut prédire l'évolution des taux d'intérêt au cours des dix prochaines années. Même une augmentation d'environ 1,5 pour cent actuellement à 3 pour cent encore relativement bas signifie un doublement de la charge d'intérêts.
Les locataires manquent d'équité
Beaucoup préfèrent vivre dans une propriété plutôt que de louer. Une enquête a montré: le manque de réserves de liquidités est la raison la plus courante pour laquelle le rêve d'avoir ses quatre murs ne se réalise pas après tout.
Un peu plus de la moitié des Allemands qui ne possèdent pas de logement aimeraient en devenir propriétaire. Un bon deux tiers de ce groupe (68%) déclarent que leur rêve de posséder leurs propres quatre murs échoue en raison d'un manque d'équité. C'était le résultat d'une enquête menée pour le compte de l'Association immobilière allemande (IVD).
Sortez du loyer
Dans l'enquête, 19% des locataires ont déclaré vouloir acheter leur propre logement maintenant ou à l'avenir. Un autre 32 pour cent aimeraient également vivre dans leur propre propriété, mais ne croient pas qu'ils peuvent actuellement réaliser ce rêve.
D'autres obstacles, en plus du manque de coussin financier, sont les taux de prêt élevés et la pénurie de biens immobiliers. Mais le souhait demeure. Car cette étude le confirme également: Pour la majorité, l'accession à la propriété est une contribution importante à leur propre prévoyance vieillesse.
Le graphique montre les raisons pour lesquelles les locataires n'achètent pas de propriété résidentielle.
Que signifie le financement intégral?
Ceux qui souhaitent acheter une maison sans fonds propres ne prennent souvent pas en compte les coûts d'achat supplémentaires. Le financement intégral ne signifie pas financer 100% de la valeur de la propriété avec du capital emprunté, mais 112 à 115% - les coûts supplémentaires qui vont au-delà de la valeur pure de la propriété doivent également être couverts par le prêt si les fonds propres correspondants ne sont pas disponibles. C'est également la raison des taux d'intérêt disproportionnellement élevés pour le financement intégral: le volume de crédit pour les frais accessoires n'est pas garanti contre des actifs réels, c'est-à-dire non couvert par la valeur pure de la maison achetée. Ici, la banque prend le risque que l'emprunteur doit compenser par des taux d'intérêt proportionnellement plus élevés.
L'état et l'emplacement de la propriété souhaitée jouent un rôle important lors de l'achat d'une maison sans valeur nette et sont utilisés par le prêteur comme aide à la décision: si vous recherchez un financement complet, vous devez acheter une propriété dans un bon emplacement et en bon état. Avec un immeuble ancien à rénover avec une structure douteuse dans un quartier résidentiel moins prisé, vous avez de mauvaises chances de convaincre la banque d'un financement intégral. Si, en revanche, la propriété promet une performance positive, les chances sont bien meilleures que le prêteur hypothécaire s'implique dans le projet.
Ce qui rend le financement intégral coûteux
Le financement intégral comprend deux inducteurs de coûts qui rendent l'achat d'une maison relativement coûteux sans équité:
- Plus la part d'équité est petite, plus l'intérêt sur le prêt immobilier est élevé. L'équité, en revanche, donne aux prêteurs hypothécaires une plus grande sécurité, qu'ils récompensent par des taux d'intérêt d'autant plus bas.
- La plupart des gens ne peuvent rembourser des montants de prêts plus importants que sur une longue période avec de faibles versements - cela signifie également qu'une très forte proportion du service de la dette est consacrée aux intérêts.
Vous devez également tenir compte d'un autre aspect important: les observations à long terme des marchés immobiliers montrent que les faibles taux d'intérêt alimentent la demande immobilière et maintiennent les prix à la hausse. En fin de compte, l'achat d'une maison n'est pas aussi bon marché que les faibles taux d'intérêt le suggèrent, car il faut plus de capital en conséquence. Dans le même temps, une hausse des taux d'intérêt calme le marché immobilier et les prix sont souvent à nouveau moins chers, en particulier dans les emplacements simples et de taille moyenne.
Un manque de réserves de liquidités fait souvent éclater le rêve de vos quatre murs. Cela peut devenir réalité grâce à un financement intégral.
100% de financement au lieu d'un financement intégral
Si vous pouvez couvrir les frais d'achat accessoires avec vos fonds propres, on parle de financement à 100%. Les prêteurs hypothécaires sont beaucoup plus ouverts à ce projet que le financement intégral, car dans ce cas le prêt est largement couvert par la valeur du bien. Pour cette raison, les taux d'intérêt sont généralement beaucoup moins chers. Cependant, il n'offre pas non plus au prêteur hypothécaire une sécurité optimale, car la valeur de prêt hypothécaire d'une propriété est généralement bien inférieure au prix d'achat réel. Le prêteur évalue la propriété prêtée avec une remise de garantie, car en cas de vente par forclusion, en particulier dans les zones résidentielles moins privilégiées, il peut rarement racheter le prix d'achat initial.
Acheter une maison sans équité: exigences personnelles
Toute personne à la recherche d'un financement complet ou à 100% pour sa nouvelle maison devrait certainement avoir un bon revenu sûr - un emploi optimal dans la fonction publique ou même un statut de fonctionnaire est idéal. Dans le cas où vous perdez votre emploi en raison de votre santé, vous devez prendre des dispositions en souscrivant une assurance invalidité. Il devrait être si élevé qu'il comble l'écart de revenu entre votre salaire normal et toute retraite anticipée ou pension. En cas de décès, vous pouvez souscrire une assurance vie temporaire. Il est relativement peu coûteux, surtout pour les jeunes, et en cas de décès d'un salarié, il intervient avec le capital nécessaire pour que les endeuillés puissent continuer à financer la propriété.
Un autre préalable important pour acheter une maison sans capital-actions est l'âge - seuls les jeunes qui ont entre 35 et 40 ans de travail devraient prendre le risque.
Bauspar Contract et Baukindergeld vous accompagnent dans le remboursement de vos dettes
Même si vous avez déjà contracté un crédit pour financer intégralement votre bien, il est judicieux de conclure un nouveau contrat de crédit immobilier et d'épargne en même temps. Avec cela, vous pouvez plus tard, par exemple, rééchelonner la dette restante de votre prêt et en même temps garantir les faibles taux d'intérêt à long terme. De plus, vous pouvez toujours bénéficier des allocations Riester pour votre crédit immobilier et contrat d'épargne et éventuellement aussi de l'allocation d'épargne salariale ainsi que de la prime de construction de logement. Les plans d'épargne logement Riester sont particulièrement lucratifs pour les familles avec enfants, car les allocations sont les plus élevées pour la prochaine génération.
L'Etat soutient les familles sans biens immobiliers qui souhaitent construire ou acheter leur propre maison depuis l'automne 2018 grâce aux allocations familiales. La condition préalable est que la maison soit achetée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 - peu importe la surface habitable et qu'elle soit neuve ou d'occasion. Les familles reçoivent une subvention annuelle de 1 200 euros par enfant pour une période de dix ans. Le plafond de revenu est de 75 000 euros de revenu imposable du ménage plus 15 000 euros par enfant. Le Baukindergeld peut être postulé en ligne via le portail de subventions KfW. Les documents d'achat ou de construction, les certificats d'enregistrement, la preuve de revenu et les avis d'allocations familiales devraient être disponibles.
Quand le financement intégral a-t-il un sens?
Il y a certainement des cas dans lesquels le financement intégral a plus de sens pour vous personnellement que l'achat d'une maison avec capitaux propres. Si vous possédez déjà un immeuble de placement de valeur comparable, dont la plupart ont été remboursés et un rendement locatif net annuel supérieur à 5%, le calcul est facile. Si vous contractez le nouveau prêt immobilier auprès de la même banque qui a déjà financé votre première propriété, il n'y a généralement aucun problème de financement intégral. Dans ce cas, le prêteur peut également utiliser la propriété existante proportionnellement comme garantie pour le nouveau prêt.
Si vous avez déjà investi le montant requis pour l'achat de la maison dans des investissements en capital tels que des actions ou des fonds et que le rendement annuel moyen est supérieur à 6% depuis au moins 10 ans, le financement intégral est également payant. Dans ce cas, les revenus sont supérieurs aux frais engagés pour le financement du bien. Néanmoins, dans de tels cas, il est plus difficile de convaincre la banque d'acheter une maison sans fonds propres, car les revenus sur le marché des capitaux peuvent fluctuer fortement en fonction de la situation économique et le prêteur hypothécaire ne valorise pas cet investissement en capital comme une sécurité comme l'or concret.
Financement avec ou sans fonds propres: calculez précisément
Dans tous les cas, avant d'acheter une maison sans aucune valeur nette, vous devez calculer différents scénarios à l'aide d'un calculateur de prêt. Premièrement, calculez les fardeaux lors de l'achat d'une propriété immédiatement sans équité. Vous calculez ensuite combien de temps vous auriez à épargner pour augmenter les capitaux propres de 20% pour l'achat de la propriété, et calculez ce scénario avec un calculateur de prêt, en utilisant différents taux d'intérêt fictifs comme base. De cette façon, vous avez le sentiment de savoir si l'acheter maintenant est vraiment aussi lucratif qu'il y paraît au départ.
